R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/01375 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MWO

Le 03 décembre 2024

DEMANDEURS

M. [O] [U], né le 15 novembre 1953 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1], [Localité 3]

Mme [B] [Z], née le 03 mai 1952 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1], [Localité 3]

tous deux représentés par M^e Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat plaidant

DEFENDERESSE

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) [Adresse 7], immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Amiens sous le numéro 829 145 358 dont le siège social est sis [Adresse 2], [Localité 4]

représentée par M^e Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale Metteau, première vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine Buyse, greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 01 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : Contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale Metteau, première vice-présidente et par Stéphanie Senechal, greffier.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] et Mme [Z] ont acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV [Adresse 7], selon acte notarié du 7 décembre 2018, une maison dans un lotissement situé à [Localité 6].

La livraison de l’immeuble est intervenue le 10 décembre 2020 avec réserves. Dans le délai d’un mois suivant la signature du procès-verbal de livraison, M. [U] et Mme [Z] ont notifié à la SCCV de nombreuses réserves par courrier des 21 décembre 2020. Un nouveau courrier faisant état de réserves a été envoyé le 10 février 2021.

Indiquant que de nombreuses réserves n’avaient pas été levées et que d’autres désordres et malfaçons étaient apparus, M. [U] et Mme [Z] ont, par acte d’huissier du 18 novembre 2021, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, lequel a, par ordonnance du 16 février 2022, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [J].

Par acte d’huissier du 14 mars 2022, M. [O] [U] et Mme [B] [Z] ont fait assigner la SCCV [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer afin de la voir condamnée à leur payer une somme de 50 000 euros à titre provisionnel au titre des travaux de nature à remédier aux réserves visées sur le procès-verbal de livraison ainsi qu’à celles notifiées dans le délai d’un mois outre les désordres apparus postérieurement, somme à parfaire en fonction du rapport d’expertise judiciaire qui sera déposé par M. [J], d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [J] et de condamner la SCCV [Adresse 7] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens tant de la procédure de référé expertise ayant donné lieu à l’ordonnance du 16 février 2022 que de la présente instance, en ce compris les frais et honoraires de M. [J].

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 1er juin 2022.

La SCCV [Adresse 7] n’ayant pas constitué avocat à cette date, une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2022 et l’affaire a été fixée à plaider le 5 juillet 2022.

La SCCV [Adresse 7] a constitué avocat le 4 juillet 2022.

Par jugement rendu le 12 juillet 2022, la révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance rendue le 8 novembre 2022, un sursis à statuer a été ordonné dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [J] et l’affaire a été retirée du rôle des affaires en cours.

Elle a été réinscrite à la demande de M. [U] et Mme [Z] le 22 mars 2023, le rapport d’expertise ayant été déposé le 12 décembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25/01/24, M. [U] et Mme [Z] demandent au tribunal de :

— débouter la SCCV [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner, sous astreinte de 200 euros par jour passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir à :

* mettre en place deux vis en partie inférieure du bâti de porte de la salle de bains,

* mettre en place une prise double sur le plan de travail de la cuisine,

* mettre en place une prise TV dans la chambre du premier étage donnant sur le jardin,

* supprimer les trois arbres dans le jardin dont un placé devant leur porte fenêtre,

— la condamner à leur verser une somme de 2 000 euros au titre des préjudices qu’ils ont subis et qu’ils subiront, une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens tant de la procédure de référé expertise que de la présente instance en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Ils fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, relevant que la SCCV [Adresse 7] n’est pas intervenue pour remédier à toutes les réserves mentionnées au PV de livraison ni à celles notifiées dans le délai d’un mois ; qu’elle doit donc être condamnée à supporter le coût des travaux de nature à remédier à ces réserves.

Ils invoquent également la responsabilité contractuelle de la SCCV, responsabilité prévue à l’article 1231-1 du code civil. Ils relèvent que la SCCV avait appelé ses sous-traitants aux opérations d’expertise et que certains sont intervenus spontanément pour remédier aux désordres les concernant ; qu’il ne subsiste que quatre désordres lesquels figuraient bien sur le procès-verbal de livraison ou dans le courrier adressé dans le délai d’un mois. Compte tenu de l’inertie de la SCCV, ils demandent que l’astreinte soit fixée pour les travaux de reprise.

Ils invoquent un préjudice de jouissance en raison des désordres et des non-conformités qui étaient conséquents lorsqu’ils ont fait établir le rapport d’expertise amiable et à la date des opérations d’expertise judiciaire. Ils précisent qu’ils n’habitent pas sur place et qu’ils ont dû se déplacer pour chaque intervention mais également pour les opérations d’expertise judiciaire ou amiable.

Ils ajoutent que :

— la malfaçon concernant les deux vis en partie inférieure du bâti de la salle de bains a été notifié par courrier du 21 décembre 2020 ; l’article 1642-1 du code civil n’impose pas que la notification soit faite en courrier recommandé avec accusé de réception puisqu’il n’impose aucun formalisme ; en tout état de cause, la notification a été faite par courrier recommandé avec accusé de réception produit aux débats,

— de même, le courrier du 21 décembre 2020 fait état de l’absence de la prise double dans l’espace cuisine et de l’absence de prise TV dans la chambre,

— la SCCV [Adresse 7] ne produit pas le procès-verbal de livraison selon lequel le jardin a été livré au syndicat des copropriétaires de la résidence, de sorte qu’elle doit répondre de la non-conformité afférente à la présence des arbres,

— ils ont bien subi un préjudice de jouissance alors que le rapport d’expertise amiable faisait état de 23 désordres et malfaçons affectant l’immeuble même s’il n’en subsiste que quatre ; ils ont constaté lors des réunions d’expertise que la SCCV [Adresse 7] n’avait pas répercuté les réserves à ses sous-traitants et ne leur avait pas demandé d’intervention.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la SCCV [Adresse 7] demande au tribunal de débouter M. [U] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle relève que la livraison est intervenue entre les parties le 10 décembre 2020 avec deux réserves concernant le séjour lesquelles ont été levées ; que M. [U] et Mme [Z] ne démontrent pas avoir notifié dans le délai d’un mois de la prise de possession, conformément aux dispositions de l’article 1642-1 du code civil, le problème concernant les vices du bâti de porte de la salle de bains alors que le courrier du 10 février 2021 est parvenu hors délai et que celui du 21 décembre 2020 ne lui a pas été adressé par lettre recommandée ; que ce désordre étant visible, l’absence de notification dans le délai légal le purge ; que la qualité matérielle de la pièce communiquée pour justifier d’une notification dans les délais rend illisible la pièce évoquée ; qu’en tout état de cause, cette réserve est purement esthétique et paraît abusive et infondée ; que les désordres électriques étaient visibles, l’absence de réserves à la livraison produisant le même effet de purge.

Concernant la demande de suppression des trois arbres dans le jardin, elle affirme que les parties communes ont été livrées au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] qui n’est pas partie à la procédure et que le promoteur ne peut être condamné à réaliser des travaux chez un tiers ; que M. [U] et Mme [Z] ne disposent pas de l’intérêt et la qualité à agir en lieu et place de la copropriété.

Elle affirme que M. [U] et Mme [Z] ne démontrent pas avoir subi un quelconque préjudice ; que le promoteur et les entreprises intervenues sont parfaitement légitimes et bien fondés à lever leurs réserves dans l’année de livraison ; qu’aucune réserve n’ayant été notifiée, elle ne pouvait pas répercuter à ses sous-traitants.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1642-1 du code civil, “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer”.

Il sera rappelé que cet article n’impose pas, pour que la garantie du vendeur d’immeuble à construire soit engagée, que le vice apparent affectant l’immeuble le rende impropre à sa destination. Cet article permet la réparation en nature mais n’exclut pas l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qui serait subi.

M. [U] et Mme [Z] ont acquis leur immeuble en l’état futur d’achèvement par acte notarié du 7 décembre 2018.

L’immeuble a été livré le 10 décembre 2020 avec des réserves concernant le séjour de l’immeuble (carrelage et cloison).

Par courrier du 21 décembre 2020, M. [U] et Mme [Z] ont fait état de réserves supplémentaires et notamment :

— l’absence de prise TV dans la chambre avec vue sur le jardin,

— l’absence de vis en bas de la porte à droite dans la salle de bains,

— l’absence de double prise sur l’espace cuisine.

M. [U] justifie de l’envoi de ce courrier en recommandé à la SCCV [Adresse 7], le 22 décembre 2020 et produit l’accusé de réception, non daté, mais qui a été renvoyé le 26 décembre 2020. Ces pièces malgré leur mauvaise qualité demeurent parfaitement lisibles et il est donc justifié de l’envoi des réserves complémentaires par courrier recommandé dans le délai prévu à l’article 1642-1 du code civil, à savoir dans le mois de la prise de possession, intervenue le 10 décembre 2020 (envoi du courrier le 22 décembre 2020).

M. [U] et Mme [Z] sont donc parfaitement fondés à invoquer les dispositions de l’article 1642-1 du code civil pour prétendre à la réparation des désordres apparents listés, ce d’autant que :

— le désordre concernant l’absence de vis est repris par l’expert judiciaire,

— il en est de même pour le désordre concernant la prise dans la cuisine (était prévu une pris double alors qu’une prise simple a été posée) ou celui relatif à la prise TV,

— le fait que le premier désordre ne soit qu’esthétique et que les second aient uniquement une conséquence quant à la praticité et le confort de l’immeuble est sans aucune incidence quant à la demande de travaux de reprise alors qu’il n’est aucunement imposé, pour la mise en oeuvre des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, que les désordres aient une conséquence particulière quant à l’usage des lieux.

En conséquence, la SCCV [Adresse 7] sera condamnée, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à reprendre ces trois désordres, sous astreinte selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

La lettre concernant les arbres a été adressée le 30 avril 2021.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement précise que le lot n° 14 acquis par M. [U] et Mme [Z] comprend “le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin”. Il en découle que M. [U] et Mme [Z] ne sont pas propriétaires du jardin, lequel relève de la copropriété et des parties communes puisqu’ils n’ont, le concernant qu’un droit de jouissance exclusif.

Dès lors, ils ne sont pas fondés, hors la présence du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance, à solliciter l’abattage des arbres, lesquels sont situés dans le jardin sur lequel ils n’ont qu’un droit de jouissance même si ceux-ci n’ont pas été plantés conformément au permis de construire et ne se trouvent pas en limite de propriété comme indiqué sur la plaquette commerciale.

La demande de ce chef sera rejetée.

M. [U] et Mme [Z] invoquent un préjudice de jouissance qu’ils ont subi et qu’ils subiront. Il sera relevé qu’ils avaient dénoncé de nombreux désordres dans le mois de la réception dont plusieurs ont été traités avant même l’expertise judiciaire. Il restait 14 désordres lors de l’intervention de M. [J] (pour certains mineurs). M. [U] et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance du fait de ces désordres étant précisé qu’en tout état de cause, la SCCV [Adresse 7] était fondée à intervenir, après livraison, pour lever les réserves existant lors de la prise de possession. Par ailleurs, le temps passé pour les opérations d’expertise relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Succombant en ses principales prétentions, la SCCV [Adresse 7] sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens liés à la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] et Mme [Z] les frais exposés et non compris dans les dépens. La SCCV Domaine d’Opale Sainte Cécile sera condamnée à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SCCV [Adresse 7] à réaliser les travaux de reprise concernant les points suivants dans le logement de M. [O] [U] et Mme [B] [Z] :

* mise en place de deux vis en partie inférieure du bâti de porte de la salle de bains,

* mise en place une prise double sur le plan de travail de la cuisine,

* mise en place une prise TV dans la chambre du premier étage donnant sur le jardin,

dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 500 euros par mois de retard, astreinte courant pendant un délai de 6 mois ;

Déboute M. [O] [U] et Mme [B] [Z] de leurs demandes concernant l’abattage des arbres ;

Déboute M. [O] [U] et Mme [B] [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCCV [Adresse 7] aux dépens, en ce compris les dépens liés à l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCCV [Adresse 7] à payer à M. [O] [U] et Mme [B] [Z] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT