R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 22/03287 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75GDY

Le 27 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARIE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 534 280 037, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [L] [X]

né le 04 Mars 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 25 mars 2025, Madame Jennifer IVART entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juin 2012, la SARL Marie-France a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de boucherie et du droit au bail commercial dans des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] appartenant à M. [L] [X], Mme [F] [Y] et M. [C] [Y], bailleurs.

Par acte d’huissier du 11 mai 2021, M. [L] [X] a fait délivrer à la SARL Marie-France un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives relatives à l’entretien et à la réparation des locaux, enjoignant à sa locataire de se conformer à ses obligations dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, M. [Z] [X] a fait signifier à sa locataire une mise en demeure d’effectuer les travaux de remise en état des locaux commerciaux dans le délai d’un mois, M. [X] précisant qu’il entendait « invoquer l’infraction commise comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-17 I du code de commerce ».

Par acte d’huissier du 29 juillet 2022, la SARL Marie France a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin notamment de dire satisfactoires les travaux qu’elle propose et de l’autoriser à y procéder, lui accordant à titre rétroactif des délais de grâce, outre d’annuler les causes et effets des commandements des 11 mai 2021 et 29 juin 2022.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2022, M. [L] [X] a fait délivrer à la SARL Marie France un congé à effet au 31 mars 2023 avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime en visant le commandement du 11 mai 2021 et la mise en demeure du 29 juin 2022 non suivis d’effets.

Par ordonnance rendue le 14 mars 2023, le juge de la mise en état a notamment débouté M. [X] de sa demande de déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt à agir les demandes tendant à voir déclarer satisfactoires les travaux proposés par la SARL Marie France, à autoriser cette société à procéder à ces travaux, et à annuler les causes et les effets des commandements des 11 mai 2021 et 29 juin 2022.

La SARL Marie France a quitté les lieux loués et restitué les clés le 31 mars 2023.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment débouté M. [X] de ses demandes soulevées au titre de l’incompétence du tribunal concernant le délai de grâce et sur le défaut d’intérêt à agir de la société Marie-France.

Les parties n’ont pas notifié de nouvelles conclusions suite à cette dernière décision du juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, la SARL Marie France demande au tribunal de :

— déclarer injustifiés les commandement et mise en demeure sur les demandes visant à :

* l’installation et mise en service de la salle de bain

* la résorption de l’apparition d’eau en cave

* la mise en peinture extérieure et la réparation éventuelle des châssis et des ouvrants de fenêtres

— dire et juger qu’ils ne pourront servir de fondement à la résiliation du bail ou au non-renouvellement du bail,

— lui accorder sur les dispositions 145-41 alinéa 2 du code du commerce, un délai expirant à la date de restitution des lieux pour réaliser les travaux relevant de ses obligations d’entretien,

— constater que ces travaux ont d’ores et déjà été réalisés,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 750 euros en remboursement du solde du dépôt de garantie.

— condamner M. [X] au paiement d’une indemnité d’éviction comme suit :

* indemnité principale : 180 000 euros

* indemnités accessoires :

o Indemnité pour trouble commercial : 9 575 euros

o Indemnité pour frais administratifs : 5 000 euros

o Indemnité pour perte de stocks : 2 000 euros

— débouter M. [X] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens.

La SARL Marie-France soutient que la vétusté de l’immeuble était déjà largement engagée lors de la cession du bail commercial et de son installation en 2012. Elle ajoute que la partie habitation est en état d’indécence, non chauffée et non alimentée en eau courante. Elle soutient que cet état d’indécence a largement contribué à accélérer la vétusté des menuiseries.

Elle fait valoir qu’elle a finalement fait réaliser tous les travaux qui lui incombaient à l’exception de ceux qui ne relèvent pas de l’obligation d’entretien du locataire. Elle précise qu’elle n’a pas pu respecter le délai d’un mois et qu’elle aurait dû, pour ce faire, cesser son activité commerciale, ce qui aurait engendré des difficultés financières insurmontables. Elle indique également que son bailleur n’a pas répondu favorablement à sa demande d’autorisation de travaux fondés sur des devis qui lui ont été envoyés. Elle soutient que dans ces circonstances, elle est parfaitement légitime à solliciter une indemnité d’éviction.

Au soutien de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction à hauteur de 180 000 euros, la société Marie-France indique que dans le cadre du départ à la retraite de sa gérante, elle avait trouvé acquéreur pour le fonds de commerce ; que toutefois l’intervention de M. [X] a dissuadé la société La belle viande de procéder à cette acquisition. S’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, la société Marie-France indique qu’elle a limité son activité sur les deux derniers mois décidant de ne pas se réapprovisionner et de liquider ses stocks réduisant ainsi l’offre à la clientèle et par conséquent, son chiffre d’affaires. S’agissant de l’indemnité pour frais administratifs, elle précise que cette indemnité correspond aux coûts administratifs engendrés par le déménagement, frais et formalités de changement de siège, frais de reddition de tous documents commerciaux, supports et communication. S’agissant enfin de l’indemnité pour perte de stocks, la société Marie-France sollicite une indemnisation à hauteur de 2 000 euros pour la perte de stocks inévitable en cas de vente de denrées périssables.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, M. [L] [X] demande au tribunal de :

— juger que le tribunal judiciaire est incompétent pour statuer sur la demande de délai de grâce au profit du juge de l’exécution,

— juger irrecevables les demandes de la SARL Marie-France,

— juger nulles et irrecevables les attestations de M. [I] et Mme [M],

— juger bien fondés et légitimes les commandements contestés,

— confirmer l’existence de manquements du preneur à ses obligations locatives,

— débouter la SARL Marie-France de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Marie-France à lui payer une somme de 45 648,32 euros TTC au titre des réparations des désordres locatifs,

— condamner la SARL Marie-France à lui payer une somme de 6 150,14 euros,

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la SARL Marie-France à lui payer une somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi et une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] rappelle aux termes de ses écritures l’historique s’agissant de la location des locaux commerciaux en cause ainsi que le litige ancien entre les parties s’agissant du montant du loyer commercial et de ses incidents de paiement.

Il soutient que la société Marie-France n’a pas correctement entretenu les locaux. Il précise d’ailleurs que cette dernière ne conteste pas l’existence de désordres locatifs. Il fait valoir que la société Marie-France lui doit encore des arriérés de loyer, la taxe foncière 2022, le remboursement de l’assurance, le réajustement du dépôt de garantie et un rattrapage de loyer de janvier 2023.

M. [X] fait valoir qu’il ne saurait être débiteur d’une indemnité d’éviction alors que sa locataire a quitté les lieux volontairement et a finalement reconnu qu’elle devait faire réaliser des travaux d’entretien, travaux qu’elle a d’ailleurs finalement réalisés. Il soutient, en outre, que la société Marie-France ne peut pas raisonnablement prétendre fixer une indemnité d’éviction sur le prix de cession envisagé il y a 5 ans, alors que son fonds a été dévalorisé progressivement jusqu’à son départ effectif, étant entendu qu’elle avait déjà cessé de l’exploiter avant son départ.

La clôture de l’instruction est intervenue au jour de l’audience de plaidoiries le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure et les fins de non-recevoir

M. [X] a soulevé devant le tribunal, aux termes de ses dernières conclusions, son incompétence pour statuer sur la demande de délai de grâce formée par son adversaire, la prescription de cette demande de délai, ainsi que le défaut d’intérêt à agir de son adversaire du fait de son départ des locaux le 31 mars 2023.

Un incident a finalement été élevé s’agissant de ces demandes devant le juge de la mise en état, juge naturellement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de compétence ainsi que les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription. Les parties n’ont pas actualisé leurs conclusions suite à cette décision ; il s’ensuit que suite à la procédure devant le juge de la mise en état, ces demandes sont désormais sans objet.

Il sera rappelé que le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir en application de l’article 789 du code de procédure civil.

Le tribunal fait en tout état de cause sienne la motivation de rejet du juge de la mise en état qui a rappelé que l’incompétence n’avait pas été soulevée avant toute défense au fond, que l’intérêt à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et qu’à cette période, la SARL Marie-France se trouvait encore dans les locaux de la [Adresse 6] et qu’enfin, aucune décision prononçant la résiliation du bail n’avait été prononcée, aucune prescription n’était encourue s’agissant de la demande de délai de grâce.

M. [X] sera par conséquent débouté de sa demande au titre de l’incompétence du tribunal et de ses demandes au titre des fins de non-recevoir.

S’agissant des attestations, le tribunal ne saurait prononcer leur annulation ou leur irrecevabilité. Le fait qu’au moins l’une d’entre elles soit irrégulière en la forme ne saurait suffire à les écarter des débats en l’absence de démonstration d’un grief. Le tribunal pourra en apprécier, le cas échéant, leur valeur probante.

Sur l’indemnité d’éviction

Le présent litige vise principalement à trancher la question de savoir si la SARL Marie-France est en droit ou non de percevoir une indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce alors que son bailleur lui reproche de ne pas avoir correctement entretenu les locaux. Ce litige s’insère dans un contexte particulier, celui d’un conflit ancien entre les parties qui se sont opposées notamment sur la question du montant du loyer commercial et alors que la gérante de la SARL Marie-France a souhaité depuis plusieurs années céder son affaire, en vain du fait de ce conflit, dans le cadre de son départ à la retraite.

L’indemnité d’éviction participe d’une créance à caractère indemnitaire destinée, aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son droit au bail.

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Le locataire est tenu à un ensemble d’obligations qui lui incombent en vertu de la loi ou en vertu des clauses du bail. Le fait de manquer à ses obligations est susceptible de caractériser un motif grave et légitime, bien que cette qualification relève de l’appréciation souveraine des tribunaux raisonnant au cas par cas selon les circonstances de l’espèce.

Il ressort tout d’abord des clauses du bail commercial en cause que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir réclamer aucune réparation ou indemnité, ni aucune diminution du loyer.

A défaut d’avoir fait établir dans les quinze jours de la prise de possession à ses frais et en présence du bailleur ou de son mandataire ou lui dûment appelé, un état des lieux, il sera réputé les voir reçus en parfait état et ne pourra postérieurement établir la preuve du contraire ».

Il sera précisé dès à présent qu’en 2012, à l’occasion de la cession du fonds de commerce au bénéfice de la SARL Marie-France, il n’a pas été procédé à un état des lieux d’entrée. M. [X] indique sans être contredit avoir sollicité en vain sa locataire pour procéder à cette formalité.

En outre, il ressort du bail commercial que :

« Entretien – réparations »

Il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail.

Il ne pourra exiger du bailleur pendant cette même durée aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil et cas échéant les travaux de ravalement.

Le locataire sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyau de vidange, etc, sans que cette énumération soit exhaustive.

Il devra en outre entretenir tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques et conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d’utilisation.

Enfin, il devra rendre les revêtements de sols en parfait état, compte tenu d’une usure normale, à l’exclusion des tâches, brûlures, déchirures ou décollements.

Le locataire fera faire à ses frais les peintures intérieures et extérieures et s’engage à les maintenir en parfait état.

Il résulte de ces stipulations qu’en l’absence d’état des lieux établi en début de bail, la SARL Marie-France est réputée avoir reçu les locaux en parfait état et doit les rendre en bon état d’usage et d’entretien et qu’il pèse sur elle l’essentiel des réparations à l’exception des grosses réparations, c’est-à-dire celles des gros murs, du clos et des couvertures au sens de l’article 606 du code civil.

Il reste que conformément à l’article 1755 du code civil, le locataire n’a cependant pas à supporter les travaux qui lui incombent normalement s’ils sont dus à la vétusté du bien ou à la force majeure. C’est au locataire de prouver que les désordres constatés sont dus à la vétusté qui est définie comme la simple usure du temps, exclusive des détériorations résultant de l’usage anormal des lieux, du fait volontaire du locataire ou d’un défaut d’entretien régulier du locataire. Le preneur peut être tenu aux réparations des désordres résultant de la vétusté si par un défaut d’entretien ou par un usage anormal, il a aggravé ou accéléré la dégradation de la chose louée.

Dans le cas d’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire remis au juge des loyers commerciaux courant 2019 dans le cadre du litige entre les parties s’agissant du montant du loyer commercial que l’immeuble donné à bail est un immeuble mixte à usage commercial et d’habitation, semi-mitoyen comportant un rez-de-chaussée, deux étages, une cave et des combles. La partie commerciale du rez-de-chaussée est à cette période en «état d’usage» et les étages inexploités, à l’exception du bureau sont dans un «état vétuste». L’état extérieur présente également un état d’usage important nécessitant un rafraîchissement complet. L’expert constate un état moyen général, voire vétuste, et que cet état est à ce point qu’il ne date pas de 2012 mais est antérieur à cette date.

Il est manifeste qu’en 2012, ainsi que le souligne l’expert des loyers commerciaux, le bien loué n’était pas « en parfait état » et il apparaît surprenant que, dans ces circonstances, la locataire n’ait pas déféré à la demande du bailleur de procéder à un état des lieux.

Si l’état moyen général de l’immeuble à cette période est incontestable, ainsi que l’état manifestement vétuste des étages, il est constant que ces derniers n’ont pas été investis par la locataire, le deuxième et le troisième étages étant inhabités, inutilisés, voire abandonnés, alors pourtant qu’ils font partie intégrante du bail et qu’en tant que tel, la locataire était soumis à une obligation d’entretien et de réparation au sens de la clause susvisée.

La SARL Marie-France a procédé à des travaux importants dans le cadre de la présente instance et avant de rendre les locaux fin mars 2023.

Il n’est en tout état de cause pas contesté que la liste de ces travaux effectivement réalisés au 31 mars 2023 relevait bien de l’obligation d’entretien et de réparation de la locataire, à savoir de manière non exhaustive, la réfection du sous-plafond abîmé du magasin, la réfection du carrelage (sous réserve des imperfections dues à son ancienneté) et la peinture des murs du couloir du rez-de-chaussée, la mise en peinture de la salle à manger et la réinstallation de la porte manquante, la réparation du parquet dégradé du salon et la réfection d’une fenêtre permettant une ouverture sur l’extérieur et ainsi une aération de la pièce, la remise en état du carrelage mural de la cuisine et le désenclavement du buffet de la cuisine (rendu nécessaire sur demande des services d’hygiène du fait de l’utilisation de cette pièce pour l’activité de boucherie), la réfection de la pièce dite « laboratoire » non utilisée comme tel par la commerçante mais davantage comme un local de stockage, la réfection des wc de la cour, la réfection de la cave inondée, la reprise des murs en papier peint des chambres du premier étage et de la fenêtre de la chambre n°2, des murs et plafond de la chambre n°3, la reprise de l’état de la salle de bain du premier étage très dégradée dans son intégralité, la reprise de la peinture et des trous au niveau de l’escalier d’accès au deuxième étage, la tapisserie et peinture des murs des chambres du deuxième étage, la remise en état du grenier.

Cette liste des travaux avait fait l’objet d’une demande de remise en état du bailleur, tant à l’occasion du commandement de mai 2021 (faisant suite à un constat d’huissier d’août 2020), que de la mise en demeure de juin 2022, et du congé de septembre 2022, et il est constant que ces travaux n’ont pas été réalisés dans le délai d’un mois suivant ces derniers actes, mais qu’ils étaient réalisés au 31 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie.

Si la réalisation de ces travaux lui incombant en vertu du bail commercial étaient effectivement difficilement réalisables en l’espace d’un mois et que l’exercice de son activité commerciale dans les locaux du rez-de-chaussée a nécessairement constitué une contrainte (au moins pour les travaux à réaliser à ce seul étage), il reste que la SARL Marie-France a été alertée à plusieurs reprises sur une période courant sur plusieurs années et qu’elle n’était, dans ces conditions, pas éligible à bénéficier de délais pour faire réaliser lesdits travaux en septembre 2022.

Il résulte de ce qui précède que la SARL Marie-France a manqué à ses obligations découlant du bail et qu’au delà de la problématique de vétusté évidente d’une partie de l’immeuble, les désordres constatés relevaient d’un défaut d’entretien particulièrement pour les étages inexploités par la commerçante ou encore au niveau de la cour du rez-de-chaussée, l’ensemble présentant des dégradations ne relevant pas uniquement de l’usure normale du temps.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur était bien fondé à refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’indemnités dès lors qu’il justifiait d’un motif grave et légitime à l’encontre de sa locataire.

Sur les demandes au titre des désordres locatifs subsistants, des loyers, taxes et assurance et dépôt de garantie

* M. [X] soutient qu’il reste des travaux à faire réaliser et qui incombent à la SARL Marie-France.

Il sollicite le «remplacement de l’ensemble des canalisations de chauffage du rez-de-chaussée et du premier étage» ainsi que le remplacement d’une chaudière neuve.

Il ne ressort pas du procès verbal constat d’huissier du 31 mars 2023 que le raccordement des éléments de chauffage du rez-de-chaussée doivent particulièrement être changés. S’agissant du raccordement à l’étage, il sera rappelé que la SARL Marie-France n’a jamais investi les étages et particulièrement la salle de bain, corroborant son affirmation selon laquelle cette dernière n’a jamais été raccordée à l’eau ou au chauffage. S’il doit lui être reproché de ne pas avoir correctement entretenu les lieux, elle ne saurait avoir à sa charge le raccordement des canalisations et des robinets de radiateurs de l’étage, dont l’ensemble apparaît particularité ancien.

Concernant la chaudière, il ressort du constat du 31 mars 2023 que la chaudière est ancienne et non fonctionnelle. La locataire indique ne pas l’utiliser et ne pas l’avoir révisée. Pour autant, au regard de l’ancienneté générale des équipements et particulièrement de cette chaudière, le bailleur ne saurait exiger de sa locataire le remplacement d’un équipement entièrement neuf à plus de 11 000 euros.

Il conviendra de rejeter la demande de M. [X] de sa demande à ce titre, à hauteur de sommes de 9 297,09 euros, et 11 254,90 euros.

* M. [X] sollicite la réfection des peintures extérieures et des châssis de fenêtres. Il verse aux débats un devis de 25 096,33 euros correspondant au remplacement et reprise à neuf de huit fenêtres de l’immeuble.

Si le bail commercial stipule que la locataire devait réaliser à ses frais les peintures intérieures et extérieures s’engageant à les maintenir en parfait état, l’état général ancien de l’immeuble et particulièrement le caractère très vétuste des boiseries empêche M. [X] de mettre à la charge de sa locataire la remise à neuf des différentes fenêtres et volets roulants de l’immeuble.

Il conviendra de rejeter la demande de M. [X] de sa demande à ce titre.

* M. [X] sollicite en outre la somme de 6 150,14 euros correspondant à un arriéré de loyer (4 402 euros), au remboursement de la taxe foncière 2022 (504 euros), la prime incendie (104,09 euros), le réajustement du dépôt de garantie (393 euros) et le rattrapage de loyer janvier 2023 (393 euros) (lettre recommandée du 23 janvier 2023).

La SARL Marie-France ne conteste pas la taxe foncière et la prime incendie sur le principe sauf à affirmer qu’elle a réglé la somme par chèque le 7 février 2023. Pour autant, elle ne justifie pas de ce paiement à défaut de pièces versées aux débats en ce sens.

Partant, la SARL Marie-France sera condamnée à payer la somme de 608,09 euros.

S’agissant du réajustement du dépôt de garantie, dès lors que cette somme a pour objet de garantir la bonne exécution du bail, que ce dernier n’est actuellement plus en cours et qu’il est désormais le temps de faire les comptes finaux des parties à l’occasion du présent jugement, la demande à ce titre à hauteur de 393 euros n’a plus lieu d’être et elle sera par conséquent rejetée.

S’agissant des demandes au titre des loyers, il sera rappelé que le bail de 2006 stipule que les parties se sont basées sur l’indice national du coût de la construction du 3ème trimestre 2003 publié par l’Insee lequel était de 1203. Elles conviennent à titre de condition essentielle et déterminante des présentes que ledit loyer sera révisé de plein droit, à l’expiration de chaque période triennale pour être augmenté ou diminué, suivant la variation de l’indice du coût de la construction du trimestre de l’année de révision, considérée par rapport à l’indice de base ci-dessus retenu.

Cette révision se fera automatiquement sans qu’aucune notification de réception, ni aucune mise en demeure ne soient nécessaires pour rendre exigible le montant du loyer révisé.

En cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l’ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié.

Il ressort des éléments des débats qu’un bail de renouvellement a commencé à courir entre les parties à compter de janvier 2014. M. [X] a donc sollicité la révision du loyer au premier janvier 2017, au premier janvier 2020 puis au premier janvier 2023. L’indice qui a toujours été appliqué est l’indice du coût de la construction (1650 au premier trimestre 2017 ; 1770 au premier trimestre 2020 et 2037 au 3ème trimestre 2022) conformément à la lettre du bail.

L’affirmation selon laquelle les parties auraient d’un commun accord changé d’indice de référence n’est pas justifiée par la SARL Marie-France. Elle ne justifie pas de l’application du plafonnement de 3,5 % applicable à l’indice des loyers commerciaux. Elle fait en outre référence à deux lois d’août 2022 et juillet 2023 qui ne sauraient être applicables à un bail conclu à une date antérieure à leur entrée en vigueur.

Il conviendra dès lors d’appliquer l’augmentation du loyer tel que sollicitée par M. [X] et de condamner la SARL Marie-France aux sommes correspondant au rattrapage de loyers à savoir 4 402 euros (période 2017 à 2022) outre la somme de 393 euros (période 2023), soit la somme de 4 795 euros.

Il conviendra d’imputer sur les sommes dues par la SARL Marie-France le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1 750 euros.

Sur la demande indemnitaire et sur les mesures de fin de jugement

M. [X] ne démontre pas une faute de la part de la SARL Marie-France dans le cadre de l’exercice de son droit de saisir le tribunal. Il sera rappelé à cet égard que la mauvaise appréciation de ses droits par une partie à un litige ne saurait à elle seule caractériser une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Les circonstances particulière du litige, outre le rejet des demandes principales des deux parties impliquent de laisser à chacune la charge de ses dépens. Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [L] [X] de sa demande au titre de l’incompétence du tribunal, de ses demandes au titre des fins de non-recevoir et de ses demandes de nullité et d’irrecevabilité des attestations ;

DEBOUTE la SARL Marie-France de ses demandes au titre des indemnités de fin de bail ;

DIT n’y avoir lieu à accorder à la SARL Marie-France des délais pour réaliser les travaux relevant de son obligation des locaux commerciaux ;

DEBOUTE M. [L] [X] de sa demande au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [L] [X] de sa demande au titre du réajustement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL Marie-France à payer à M. [L] [X] la somme de 608,09 euros au titre de la taxe foncière 2022 et la prime incendie ;

CONDAMNE la SARL Marie-France à payer à M. [L] [X] la somme de 4 795 euros au titre du rattrapage des loyers ;

DIT que le dépôt de garantie à hauteur de 1 750 euros viendra s’imputer sur les sommes susvisées dues par la SARL Marie-France ;

DEBOUTE M. [L] [X] de sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT