Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 11]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01075 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JQW

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

Syndic. de copro. Résidence [14] agissant par son syndic la sas SERGIC dont le siège social est [Adresse 9] ([Adresse 8]) agissant poursuites et diligences par son agence du [Localité 19] sise [Adresse 16] à [Localité 13]

C/

[J], [S], [O] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 17] agissant par son syndic la sas SERGIC dont le siège social est [Adresse 10]) agissant poursuites et diligences par son agence du [Localité 19] sise [Adresse 16] à [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [J], [S], [O] [G]

née le 24 Août 1971 à [Localité 12] (62), demeurant [Adresse 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [G] est propriétaire du lot n°2018 (318/100000) situé au [Adresse 7]) au sein de la copropriété de la Résidence [14] située [Adresse 4]) et ayant pour syndic Sergic.

Par jugement en date du 6 octobre 2022, le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer a :

condamné Mme [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice Sergic la somme de 1356,48 euros (mille trois cent cinquante-six euros et quarante-huit centimes) au titre des charges de copropriété et des provisions non échues au 30 juin 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 ;condamné Mme [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] Les Cottages la somme de 100 euros (cent euros) à titre de dommages et intérêts ;condamné Mme [D] [G] à payer la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;condamné Mme [D] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût de l’assignation du 3 août 2022 ;rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 janvier 2025, le [Adresse 18], agissant en son syndic Sergic a mis en demeure Mme [D] [G] d’avoir à lui payer la somme de 1633,88 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais recouvrement arrêté au 5 décembre 2024.

Par acte d’huissier signifié le 4 août 2025, le [Adresse 18], agissant en son syndic Sergic a assigné Mme [D] [G] devant le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa de la loi du 10 juillet 1985 et des articles 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1103 du code civil :

condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2545,43 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er juillet 2023 et aux provisions non échues au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 octobre 2025, où elle a été retenue.

Le [Adresse 18], représenté par son conseil, s’en réfère oralement aux demandes contenues dans l’assignation et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 2321,08 euros arrêtée au 1er octobre 2025.

Mme [D] [G], régulièrement citée à étude de commissaire de justice, ne comparait et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et fait droit à la demande si celle-ci est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement

Il résulte des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment de ses articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs de l’immeuble, de même qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, leur participation étant fonction de l’utilité pour chacun desdits services et proportionnelle à la valeur relative des parties privatives contenues dans leurs lots.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales, en principe, au quart du budget voté, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires, détenteur de la personnalité morale, a qualité pour agir contre chaque copropriétaire en paiement des charges de copropriété.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. De même, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Cottages produit notamment, outre la mise en demeure datée du 17 janvier 2025 :

→ un contrat de syndic prenant effet entre le 23 novembre 2024 et le 31 mars 2027 ; suivant ce contrat, les frais de recouvrement sont facturés notamment de la façon suivante :

mise en demeure par LRAR : 39 euros TTC ;

relance après mise en demeure : 28 euros TTC ;

dépôt d’une requête d’injonction de payer : 192 euros TTC ;

constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice : 192 euros TTC ;

suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé selon le coût horaire mentionné au 7.2.1.

→ un procès-verbal d’assemblée générale annuelle des copropriétaires en date du 25 novembre 2023 approuvant notamment :

les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 pour un montant de 130 040 euros TTC ;

le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un montant de 130 040 euros TTC ;

la fixation du fonds Alur à 5% du budget ;

la constitution d’une provision de 10 000 euros visant à financer les futurs travaux de réfection des terrains de tennis ;

un budget supplémentaire pour le remplacement des boites aux lettres à hauteur de 3000 euros TTC ;

une provision de 20 000 euros pour financer les futurs travaux de réparation ou remplacement des lampadaires défectueux ;

→ un procès-verbal d’assemblée générale annuelle des copropriétaires en date du 23 novembre 2024 approuvant notamment :

les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un montant de 135 090 euros TTC ;

le budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 pour un montant de 135 436 euros TTC ;

la fixation du fonds Alur à 5% du budget ;

les travaux de réfection des terrains de tennis pour un montant de 45 000 euros TTC (dont 20 000 euros ont déjà été financés) ;

les travaux de réfection des escaliers pour un montant de 50 000 euros TTC ;

→ des appels de fonds.

Au vu de ces éléments, il convient de déduire de la somme de 2321,08 euros dont le demandeur sollicite le paiement, les sommes suivantes :

78,11 euros au titre du curage réseau évacuation facturé le 1er juillet 2023 à défaut de production du procès-verbal d’assemblée générale correspondant ;

le report de solde de 253,29 euros facturé le 1er juillet 2023, celui-ci correspondant aux charges et frais ayant fait l’objet d’une précédente condamnation (jugement du 6 octobre 2022) et ce, en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée ;

les frais de recouvrement facturés le 28 août 2023, le 28 décembre 2023, le 28 janvier 2024, le 28 avril 2024, le 28 mai 2024 qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant ;

les régularisations et réajustements de charges qui ne sont pas justifiés en leur montant ;

126,71 euros facturé au titre de l’envoi d’une mise en demeure par LRAR. Au vu du contrat de syndic produit et à défaut d’éléments supplémentaires, seule la somme de 39 euros TTC sera retenue ;

la correction des erreurs de calcul apparaissant dans les sommes appelées au titre de la réfection des terrains de tennis et des escaliers.

Ainsi, Mme [G] reste devoir au demandeur la somme de 1656,08 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025.

Mme [G] ne comparait et n’est pas représentée, de sorte qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, Mme [G] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] la somme de 1656,08 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont importants.

Il convient par conséquent de condamner Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Figurent notamment parmi ces frais ceux générés par les actes d’huissier non compris dans les dépens, ainsi que ceux liés à la rémunération des avocats.

Il sera en l’espèce alloué au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] Les Cottages la somme forfaitaire de 800 euros au titre de ces frais.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice Sergic la somme de 1656,08 euros (mille six cent cinquante-six euros et huit centimes) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] Les Cottages la somme de 200 euros (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût de l’assignation du 4 août 2025 ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, La Juge,