Copie délivrée

à

la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES

la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 04 Novembre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/04617 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEK

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. [T], inscrite au RCS d'[Localité 3] sous le n°381 157 924, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

à :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ORATOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Septembre 2025 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/04617 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEK

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [T] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence L’Oratoire situé [Adresse 1] à Villeneuve Les Avignon.

Par exploit du 16 février 2021, la SCI [T] a intenté une action aux fins de nullité de l’assemblée générale du 3 décembre 2020. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/00657.

Par exploit du 11 août 2021, la SCI [T] a assigné le [Adresse 11] pris en la personne de son syndic AB2J GESTION aux fins de nullité des assemblées générales du 17 juin et 23 juillet 2021. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/03182.

Par jugement du 28 septembre 2021 (n° RG 21/00657), le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment :

— déclaré recevable la demande de la SCI [T],

— rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale en date du 3 décembre 2020,

— rejeté la demande de dispense de la SCI [T] de sa quote-part dans les dépens et frais,

— condamné la SCI [T] à verser au syndicat des copropriétaires de L’Oratoire représenté par son syndic en exercice la somme de 732,26 euros au titre des charges impayées.

Par arrêt du 23 mars 2023, la Cour d’appel de Nîmes a :

— confirmé le jugement déféré (n° RG 21/00657) sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 pour défaut de qualité du syndic,

statuant du chef infirmé,

— déclaré nulle l’assemblée générale en date du 3 décembre 2020,

Y ajoutant,

— rejeté la demande de désignation d’un administrateur provisoire ne relevant pas des pouvoirs de la Cour,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le pourvoi formé contre cette décision a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation en date du 26 septembre 2024.

Par ordonnance contradictoire du 19 janvier 2023 (n° RG 21/03182), le juge de la mise en état a :

— prononcé le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure actuellement pendante par devant la Cour d’Appel de [Localité 7] sous le numéro RG 21/3644,

— réservé les dépens,

— dit que le dossier dans la procédure sera retiré du répertoire des affaires civiles en cours pendant la durée du sursis sans que ne court le délai de péremption prévu à l’article 386 du code de procédure civile,

— dit que l’affaire sera réinscrite audit répertoire à l’initiative de la partie la plus diligente, une fois levée la cause du sursis à statuer.

Après que la SCI [T] ait signifié le 2 octobre 2024 des conclusions à cette fin, l’affaire a été réinscrite au rôle.

La clôture a été fixée au 11 août 2025.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, la SCI [T] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter le [Adresse 11], pris en la personne de la société AB2J Gestion, de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions,

— juger que la société AB2J Immobilier n’avait pas qualité pour convoquer à l’assemblée du 17 juin 2021 et l’assemblée générale du 23 juillet 2021 et pour tenir l’assemblée le 17 juin 2021 et le 23 juillet 2021, son mandat de syndic étant expiré depuis le 2 septembre 2020,

— juger que l’assemblée générale du 17 juin 2021 est nulle,

— juger que l’assemblée générale du 23 juillet 2021 est nulle,

en conséquence

— annuler l’assemblée générale du 17 juin 2021,

— annuler l’assemblée générale du 23 juillet 2021,

— la dispenser, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente instance au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société AB2J Immobilier à lui payer la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société AB2J Immobilier aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [T] fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire défaillant, elle est recevable à agir, dès lors qu’elle a introduit son recours dans le délai légal de deux mois suivant la notification des procès-verbaux, intervenue respectivement les 22 juin et 31 juillet 2021.

Elle expose que la société AB2J Gestion a été élue syndic de la copropriété pour une durée de 15 mois à compter du 3 juin 2019 pour se terminer le 2 septembre 2020 à l’occasion de l’assemblée générale qui s’était tenue le 3 juin 2019.

Elle en déduit que lorsqu’elle convoquait aux assemblées générales du 17 juin 2021 et 23 juillet 2021, et lorsqu’elle tenait lesdites assemblées, elle n’avait plus qualité.

Elle ajoute que le mandat du syndic, expiré le 2 septembre 2020, ne relève pas du champ d’application des dispositions exceptionnelles issues des ordonnances Covid.

La SCI [T] argue de ce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] reprend les moyens déjà exposés et débattus devant le tribunal judiciaire, la Cour d’appel et la Cour de cassation. Elle soutient que par analogie avec les décisions judiciaires précitées, à la date d’envoi des convocations aux assemblées générales des 17 juin et 23 juillet 2021, la société AB2J ne disposait d’aucun mandat régulier pour accomplir cette démarche.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la société AB2J Gestion demande au tribunal de :

— débouter la SCI [T] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— juger que la société AB2J Immobilier avait qualité pour convoquer l’assemblée générale du 17 juin 2021 et l’assemblée générale du 23 juillet 2021,

— juger que les assemblées générales des 17 juin 2021 et 23 juillet 2021 sont régulières,

— condamner la SCI [T] à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI [T] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] note qu’il « entend se prévaloir de l’argumentaire développé dans le cadre de l’instance originaire (RG n°21/00657) et pour laquelle le tribunal judiciaire avait fait droit à ses demandes ».

Le [Adresse 9] [Adresse 6] répliquait que les assemblées générales et les résolutions sont tenues et votées par le Syndicat des copropriétaires et non pas par le Syndic. Considérant que la SCI [T] devait assigner le syndicat lui-même, il fait état de l’irrecevabilité de la demande en nullité.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Oratoire se prévalait de l’article 1er de l’ordonnance du 22 avril 2020 et de la loi du 11 mai 2020.

Il arguait notamment de ce que si le contrat de syndic a expiré ou expire entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires doit voter le renouvellement du contrat de syndic ou un nouveau contrat de syndic, au plus tard le 10 mars 2021 (8 mois après la cessation de l’état d’urgence, le 10 juillet 2020).

Il ajoute que les articles 13 et 22 de l’ordonnance du 20 mai 2020 ne sont pas applicables au regard des dates visées ; que la SCI [T] se contredit puisqu’elle conclut à la fois à l’expiration du mandat du 2 septembre 2020 et à l’application de l’ordonnance du 20 mai 2020, laquelle vise les contrats de syndic qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020.

Sur les autres griefs, le [Adresse 10] [Adresse 5]Oratoire soulignait qu’aucun copropriétaire ni le syndicat ne se sont pas plaints des travaux. Il ajoute qu’il appartenait au syndicat, et non à un copropriétaire, de révoquer le syndic s’il estimait qu’il ne remplissait pas correctement sa mission.

A l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

N° RG 24/04617 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEK

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si le défendeur fait état dans ses conclusions d’une fin de non-recevoir, le dispositif desdites conclusions ne contient pas de demande en irrecevabilité de sorte qu’il ne sera pas statué sur cette demande, qui relève au demeurant de la compétence du juge de la mise en état en vertu de l’article 789 (6°) du même Code.

I. Sur les demandes principales

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en ses alinéas 1 et 2 que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

La loi du 10 juillet 1965 régissant l’organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au-delà de l’expiration de son mandat.

Il appartient au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Si les ordonnances prises pendant la pandémie de Covid 19 ont prévu la prorogation du mandat du syndic afin d’accompagner les copropriétés et les syndics durant la crise sanitaire, il résulte de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée en son article 22 par l’article 13 de l’ordonnance du 20 mai 2020 qu’entrent dans le champ d’application de cette prorogation les mandats de syndic ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020.

L’ordonnance du 19 novembre 2020 instaure une prolongation exceptionnelle des mandats de syndic qui ont expiré entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020.

En l’espèce, il est rappelé que l’assemblée générale en date du 3 décembre 2020, qui a notamment désigné le cabinet AB2J comme syndic jusqu’au 30 juin 2021, a été annulée par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 7] en date du 23 mars 2023, et que le pourvoi en cassation formé contre cette décision a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation en date du 26 septembre 2024.

Il ressort en outre de la pièce n°6 de la demanderesse que l’assemblée générale qui s’est tenue le 3 juin 2019 a élu le cabinet AB2J Gestion comme syndic de la copropriété pour une durée de 15 mois à compter de cette date, de sorte que son mandat expirait le 2 septembre 2020, c’est-à-dire durant une période non couverte par la prolongation automatique.

Il apparaît dès lors que le syndic n’était pas doté d’un mandat valable pour procéder à :

la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2021 adressée aux copropriétaires par le cabinet AB2J Gestion le 18 mai 2021,la convocation à l’assemblée générale du 23 juillet 2021 adressée par le cabinet AB2J Gestion aux copropriétaires le 22 juin 2021.En conséquence, les assemblées générales tenues les 17 juin 2021 et 23 juillet 2021, entachées de nullité, seront annulées.

Il ressort de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [T] en ce sens.

II. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation à ce titre.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] en date du 17 juin 2021,

Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] en date du 23 juillet 2021,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne chacune des parties à la moitié des dépens,

Dispense la SCI [T] en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente instance au titre des charges générales d’administration,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,