Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00717 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5Q

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

[W] [D]

C/

[F] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [D]

né le 04 Mai 1977 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [E]

né le 03 Mars 1992 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00717 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5Q et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2022, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [E] un appartement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 395 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, Monsieur [W] [D] a fait signifier à Monsieur [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 255 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 février 2025 Monsieur [W] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Monsieur [W] [D] a fait assigner Monsieur [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut de production au bailleur de l’attestation d’assurance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs / dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [F] [E] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 255 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer, le coût des notifications à la CCAPEX et de l’assignation, – rappeler le caractère provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 10] le 14 mai 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [W] [D], représenté, actualise sa demande à la somme de 3 785 euros arrêtée au 4 septembre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Il s’en rapporte concernant la demande de délais de paiement et précise qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements.

Monsieur [F] [E] reconnait le principe de la dette. Il explique qu’il a été diagnostiqué comme porteur de la sclérose en plaque et qu’il est en arrêt de travail depuis plusieurs mois. Il indique percevoir 600 euros de revenus tout en précisant que son licenciement est prévu pour le mois d’octobre 2025. Il précise en outre être en situation de surendettement tout en indiquant qu’il va pouvoir bénéficier d’aides au logement. Enfin, il fait état de sa volonté de quitter le logement à compter du mois de décembre tout en précisant qu’il a fait une demande d’HLM et sollicite des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 3 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2025 que Monsieur [W] [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 3 785 euros, au titre des sommes dues au 4 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 2 255 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2022 à compter du 4 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

En outre, Monsieur [W] [D] s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de l’assignation. En revanche, dans la mesure où ils n’étaient pas nécessaires à la présente instance, les frais de notification à la CCAPEX ne seront pas compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [D] les frais irrépétibles qu’il exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2022 entre Monsieur [W] [D] d’une part, et Monsieur [F] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 4 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 3 785 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 2 255 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 105 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle par Monsieur [F] [E] à compter du 4 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [W] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] aux dépens de l’instance, les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de l’assignation,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION