Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00833 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2T

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2025

S.C.I. [P]

C/

[B] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

Jugement rendu , après prorogation, le 16 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[W] [H] et d'[N] [R], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [P], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M.[K] [V], gérant,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [E]

né le 21 Novembre 1984 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00833 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2T et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 4 Décembre 2025, puis prorogé au 16 décembre 2025 ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2019 prenant effet le même jour, la société civile immobilière [P] a donné à bail pour une durée de trois ans reconductible à M. [B] [E] un logement à usage d’habitation et une cave B situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’avance le 12 du mois d’un loyer mensuel initial de 450,00 euros et d’une provision sur charges de 5 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024, la bailleresse a délivré congé pour motifs sérieux et légitimes au locataire avec prise d’effet au 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mai 2025 à 18h45, la bailleresse a sommé M. [B] [E] d’avoir à quitter les lieux précédemment loués.

À la demande de la société civile immobilière [P], un procès-verbal de constat a été dressé au [Adresse 5] le 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2025, la société civile immobilière [P] a assigné M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [E]-sur-mer, pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater que le congé délivré le 30 août 2022 est conforme aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, des lieux lui appartenant ; être autorisée à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner le défendeur au paiement d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance de la sommation de quitter les lieux signifiée le 19 mai 2025 ; condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens et de tout autre acte de procédure diligenté en vue de son expulsion.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 10 juin 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé, dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, la société civile immobilière [P], représentée par son gérant M. [K] [V] a maintenu les demandes contenues dans l’assignation.

Elle indique que la dette actuelle s’élève à la somme de 3378 euros et que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le début de l’année. Elle ajoute que le locataire a fait l’objet de plaintes pour tapage nocturne.

Elle précise qu’elle avait trouvé un nouveau locataire pour le 20 mai 2025.

M. [B] [E] comparait. Il déclare qu’il ne souhaite pas se maintenir dans le logement et qu’il souhaite rembourser sa dette. Toutefois, il affirme avoir des difficultés pour se reloger et que la bailleresse est insistante à son égard.

Par note en délibéré, le juge des contentieux de la protection a sollicité l’envoi par la société civile immobilière [P] d’un décompte locatif et l’envoi par M. [B] [E] de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande de validité du congé délivré le 19 novembre 2024 :

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties a pris effet le 20 mai 2019 pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, soit jusqu’au 20 mai 2025, après avoir été renouvelé une fois.

La société civile immobilière [P] a délivré congé pour motifs sérieux et légitimes au locataire avec prise d’effet à la date d’expiration du bail, par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail.

Il est indiqué dans ce congé les motifs suivants : « – des retards de paiement du loyer de plus de trois mois, soit un montant, à la date du présent congé de 1218 euros. – le non-respect de vos obligations légales et contractuelles de locataires telles que prévues au bail, à savoir « user paisiblement des locaux en respectant leur destination », ce non-respect étant matérialisé par les nombreux tapages diurne et nocturne lesquels ont fait l’objet de plainte de la part du gérant de la SCI [P] en date du 2 mai 2024 ».

Cependant, le décompte locatif en date du 1er novembre 2025 ne permet pas de démontrer l’existence d’un arriéré locatif lors de la délivrance du congé, ainsi que postérieurement à sa délivrance.

En effet, le décompte présente uniquement une somme forfaitaire de 3204,90 euros, échéance de novembre non comprise, sans qu’il soit possible de déterminer les échéances impayées par le locataire, ainsi que les versements effectués par ce dernier.

En outre, la société civile immobilière n’a produit aucun élément démontrant d’un usage non paisible des locaux par M. [B] [E], notamment de tapages nocturnes.

Par conséquent, il sera prononcé la nullité du congé dénué de motif légitime et sérieux.

En outre, la société civile immobilière sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société civile immobilière [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé délivré le 19 novembre 2024 à l’égard de M. [B] [E] ;

DEBOUTE la société civile immobilière [P] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société civile immobilière [P] aux dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,