REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04497 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJGU

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2025

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [D]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, prorogé au 28 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Fanny RINAUDO, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté selon pouvoir de représentation par madame [D]

COPIES DÉLIVRÉES LE 28 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisabeth WELLAND

— [N] [D]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par exploit d’huissier signifié le 6 mai 2024 par dépôt de l’acte en l’étude, la société anonyme d’habitation à loyer modéré SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a assigné Monsieur [N] [D], en résiliation de bail, paiement et expulsion devant la présente Juridiction à l’audience du 4 septembre 2024.

Elle expose que :

par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, prenant effet à la même date, elle a consenti un bail non-meublé d’habitation à Monsieur [N] [D] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant paiement d’un loyer mensuel de 498,10 euros, d’une provision pour charges « Prestations » de 86,32 euros, provision de chauffage de 53,99 euros et d’une provision pour charges « Eau » de 78,72 euros soit un total de 763,99 euros.

En l’état de l’existence d’un impayé, elle a fait signifier le 22 mai 2023 au locataire un commandement de payer pour une somme due en principal de 1565,23 euros.

Monsieur [N] [D] n’a pas régularisé l’impayé.

Elle sollicite de la Juridiction de Céans qu’elle :

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Monsieur [N] [D] suivant contrat de bail du 18 décembre 2017,dise et juge que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement et stationnement situé [Adresse 3] ,ordonne par conséquent son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux querellés en faisant procéder à l’ouverture des portes au besoin avec le concours de la force publique,l’autorise à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamne Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu outre les charges à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,dise que l’indemnité d’occupation sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel,condamne Monsieur [N] [D] au paiement des sommes suivantes :* 2493,17 euros arrêtée au 22 mai 2023, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de delivrance de la présente assignation

* 960 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire n’étant pas en état a fait l’objet de plusieurs renvois et en dernier lieu à l’audience du 30 octobre 2024.

La SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS était représentée par son conseil. Elle maintient ses prétentions. Elle actualise sa créance à la somme de 1207,72 euros selon décompte arrêté au 17 octobre 2024. Elle expose que par le passé elle a déjà introduit une demande et qu’elle c’était désistée. Elle n’est pas d’accord avec la proposition d’échelonnement.

Monsieur [N] [D] a comparu et expose qu’il attend des régularisations de la CAF. Il souhaite un accord avec le propriétaire. Il paye le loyer courant et souhaite un échelonnement de 100 euros.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.Le délivéré a été prorogé au 28 janvier 2025.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

*************

Motifs de la décision :

1- Sur la recevabilité de l’action

L’article 24III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 , énonce : “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article”.

Le requéant justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture du VAR effectuée le 07 mai 2024 , soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, le requérant justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie de l’existence d’un impayé, elle a fait signifier le 22 mai 2023 au locataire par commandement de payer pour une somme due en principal de 1565,23 euros,

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été transmis à la Juridiction.

Dès lors, l’action de la demanderesse est déclarée recevable.

2- Sur le paiement des sommes dûes

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonçant quant à lui que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à pein e de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat”.

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

Dans le cas d’espèce, par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, prenant effet au 26 Janvier 2018, un bail non-meublé d’habitation a été consenti à Monsieur [N] [D] ayant pour objet un logement situé [Adresse 2] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 498,10euros, d’une provision pour charges « Prestations » de 86,32 euros et d’une provision pour charges « Eau » de 78,72 euros soit un total de 763,99 euros

Il apparaît des pièces communiquées par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS que :

la bailleresse a signifié le 22 mai 2023 au locataire un commandement de payer pour une somme due en principal de 1565,23 euros,l’impayé actualisé s’élève à la somme de 1207,72 euros selon décompte arrêté au 17 octobre 2024.

Dans ces conditions, la violation de son obligation contractuelle de paiement par Monsieur [N] [D] est avérée. Au vu du décompte communiqué contradictoirement l’obligation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1207,72 € à la date du 17 octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [N] [D] sera condamné à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS les impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges de 1207,72€, somme arrêtée au 17 octobre 2024.

3- Sur la demande de délais formée par Monsieur [N] [D] et la clause résolutoire

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose : “Le juge peut, même d’office, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de délais formée par Monsieur [N] [D] selon les modalités prévues au dispositif.

L’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonce :

“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Monsieur [N] [D] sollicite l’application du nouveau délai légal de 6 semaines.

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

De plus, la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, la dette n’a pas été intégralement apurée dans les deux mois du commandement.

Les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement.

Le juge des référés a été saisi à l’audience par Monsieur [N] [D] d’une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

L’essentiel de la dette locative a été apurée avant l’audience. Il serait contraire à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 qui a pour but de privilégier, lorsque cela est possible, le maintien des droits locatifs par l’octroi de délais de paiement, de sanctionner les locataires qui ont consenti un effort financier pour apurer leur situation et solder la dette avant l’audience, et de leur réserver un sort moins favorable qu’au locataire qui n’aurait pas régularisé sa situation et qui se verrait octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de délais.

Il est rappelé qu’en cas d’impayé et/ou de non respect par Monsieur [N] [D] des modalités de paiement édictées par la présente ordonnance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra plein et entier effet en conséquence de quoi la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS pourra immédiatement faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [D]ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Monsieur [N] [D] devant en ce cas payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS Monsieur [N] [D] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit jusqu’à la libération effective des lieux.

4- Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [N] [D] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Madame Teresa MONTARO, juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS :

la somme de mille deux cent sept euros et soixante douze centimes (1207,72 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet le 22 juillet 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire en raison des délais de paiement accordés ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] à s’acquitter des loyers par versement mensuel consécutif de 100 euros, le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant celui au cours duquel la signification aura été effectuée et ce jusqu’au 12 ème mois et le solde restant du à la dernière échéance.

DIT qu’après règlement de ces sommes dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans cette hypothèse, Monsieur [N] [D] devra quitter les lieux et pourront être expulsés avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [N] [D] à payer une indemnité d’occupation égale au loyer courant, charges en sus, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération effective des lieux.

DÉBOUTE Monsieur [N] [D] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 200 € (DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LE JUGE,