Tribunal Judiciaire

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[Adresse 8]

[Localité 9]

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Minute :

N° RG 25/00769 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EGG

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]

C/

[M] [B] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge du tribunal judiciaire, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat de copropriétaires de la Résidence BUILDING & ANNEXES [Adresse 13] dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [B] [W],

demeurant [Adresse 7]

non comparante

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00769 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EGG et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [B] [W] est propriétaire d’un appartement (lot n°41) et d’un cellier (lot n°92) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1] a fait commandement à Mme [M] [B] [W] d’avoir à lui payer la somme principale de 6484,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 161,77 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Building & annexes [Adresse 13] situé [Adresse 3] à [Adresse 10] (62200), agissant par son syndic, l’agence [Adresse 16], a assigné Mme [M] [B] [W] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

condamner Mme [M] [B] [W] au paiement de la somme de 9157,23 euros arrêtée au 17 février 2025 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires sur la somme de 6484,55 euros à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’assignation valant sommation ; condamner la défenderesse au paiement de la somme complémentaire de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation, valant conclusions.

Mme [M] [B] [W], régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 9157,23 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 17 février 2025.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] verse au débat :

un relevé de propriété faisant état que Mme [B] [W] est propriétaire du lot n°41 et n°92 représentant 164 tantième au sein de la copropriété ;

les contrats de syndic signé entre le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 11] et l’agence Square Habitat Nord de France prenant effet entre 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 ; ce contrat prévoit qu’au titre des frais de recouvrement, il sera facturé la somme de 60 euros TTC au titre d’une mise en demeure par LRAR, la somme de 30 euros TTC pour les relances après mise en demeure et que les autres frais de recouvrement sont facturés au temps passé ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 8 mars 2023 valant notamment approbation du retrait des matériaux hydrauliques et électriques pour un montant de 24 220,35 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 7 septembre 2023 valant notamment approbation :

du budget de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant de 1 005 353,13 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 802 220,00 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 802 220,00 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 17 mai 2024 valant notamment approbation :

du budget de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 820 575,24 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 802 220,00 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 802 220,00 euros ; la fixation du fonds de travaux à hauteur de 5% du budget annuel ; le remboursement au 1er juin 2024 de la somme de 231 678 euros sur les comptes des copropriétaires au titre de l’appel de fonds exigible le 1er avril 2023 concernant l’implantation des sous-stations ;

des appels de charges ; une relance en date du 24 avril 2023 ; une relance en date du 28 août 2023 ; une mise au contentieux en date du 24 mars 2024.

S’agissant des charges de copropriété et des appels provisionnels, il ressort de ces éléments que Mme [M] [B] [W] n’est redevable d’aucune somme. En effet, en calculant les charges avec un tantième 164/10000 et non 463/10000, il s’avère que le calcul des charges et appels des provisions effectués par [Adresse 15] est erroné. Par ailleurs, il n’est pas justifié du solde de charge pour l’année 2022 en l’absence du procès-verbal ayant fixé le budget prévisionnel pour l’année 2022. Enfin, il s’avère que le solde de charge pour l’année 2023 est uniquement de 355,24 euros, soit 5,82 à la charge de Mme [M] [B] [W] (355,24*164/10000).

S’agissant des frais de recouvrement et au vu du relevé de compte du 17 février 2025, il convient de déduire les frais facturés le 30 janvier 2024 et le 28 février 2024 à défaut de production des lettres correspondantes et du contrat de syndic en cours de validité à cette période. De plus, il convient de déduire, les frais de mise au contentieux du 26 mars 2024, les frais d’envoi à l’huissier du 7 juin 2024 et la « Fact huis frais et honoraires » du 12 juin 2024 car ceux-ci ne sont pas justifiés en leur montant. Dès lors, aucune somme n’est due au titre des frais de recouvrement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sera débouté de sa demande principale en paiement.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de Mme [B] [W].

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], partie perdante sera donc condamné au paiement des dépens.

Partie condamnée aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Building & annexes [Adresse 13], situé [Adresse 4] [Localité 1], de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Building & annexes [Adresse 13], situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est obligatoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,