TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 Novembre 2025

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Samira KORHILI,

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05781 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OUG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [O]

né le 12 Janvier 1946 à [Localité 4], domicilié : chez SAS FONCIA [Localité 3] (Gérant d’Immeuble), [Adresse 5]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [V] réside dans un appartement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] appartenant à M. [T] [O].

Le 16 janvier 2024, M. [T] [O] a fait signifier à Mme [R] [V] une sommation de payer la somme en principal de 6.031,99 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par courrier recommandé du 6 mars 2024, M. [T] [O] a mis en demeure Mme [R] [V] de régler la somme de 7.906,37 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, M. [T] [O] a fait assigner Mme [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, particulièrement ses articles 7 et 24, des articles 1217, 1224 et suivants, 1231-1, 1728, 1729 et 1741 du code civil, 514-1, 695 et suivants du code de procédure civile, afin d’obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion immédiate de Mme [R] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de Mme [R] [V] au paiement de la somme de 13.853,71 euros due au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 8 septembre 2024, frais de procédure déduits, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, somme à parfaire,

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires, avec indexation, jusqu’à complet délaissement des lieux,

sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 eu titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience du 2 septembre 2025, les parties sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [T] [O], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle indique qu’elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Aux termes de ses conclusions, Mme [R] [V], au visa des articles 1343-5 du code civil et L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution :

— conclut au débouté des demandes de M. [T] [O],

— sollicite les plus larges délais de paiement,

— sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux,

— demande la condamnation de M. [T] [O] aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la preuve du contrat de bail

En dépit de l’absence de production du contrat de bail et d’observations des parties sur ce point, au regard du titre de propriété, de l’attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales au nom de Mme [R] [V], il convient de retenir que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 23 mai 2011, conformément aux écritures de M. [T] [O], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6], le loyer actuel étant de 919,03 euros, outre 65 euros de provisions sur charges, en l’état du décompte actualisé produit par M. [T] [O].

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 septembre 2024 a été dénoncée le jour même à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [T] [O] est recevable en ses demandes.

Sur le prononcé la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte indique une dette locative d’un montant total de 23.181,22 euros avec l’absence de tout versement de la locataire depuis le mois d’août 2023, en excluant le versement de l’aide au logement.

Il en résulte une violation importante des obligations de la locataire. La résiliation du bail sera par conséquent prononcée à ses torts exclusifs.

Mme [R] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [R] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [R] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 984,03 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner MME [R] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [R] [V] reste devoir la somme de 23.181,22 euros, à la date du 12 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Mme [R] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [R] [V] est donc condamnée au paiement de la somme de 23.181,22 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.031,99 euros à compter du 16 janvier 2024, date de la sommation de payer, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette et l’absence de tout versement de Mme [R] [V] depuis deux ans.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en dépit de la justification par Mme [R] [V] du dépôt d’une demande de logement social le 7 avril 2023, s’agissant d’un bailleur privé et au regard du montant de la dette, qui ne cesse de s’aggraver, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2011 entre M. [T] [O] et Mme [R] [V] concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] aux torts exclusifs de Mme [R] [V] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de M. [T] [O] ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Mme [R] [V] ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à verser à M. [T] [O] la somme de vingt-trois mille cent quatre-vingt-un euros et vingt-deux centimes (23.181,22 euros) au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 12 août 2025, terme d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.031,99 euros à compter du 16 janvier 2024, date de la sommation de payer, et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [V] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent quatre-vingt-quatre euros et trois centimes (984,03 euros) à ce jour, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection