TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00413 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZN3

MINUTE N° 24/

Dans l’affaire entre :

Société civile ACCG, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 490 658 549, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Christine DUBOST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 40

DEMANDERESSE

et

S.A.S. IJTL, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 953 293 073, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bertrand GENAUDY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 61

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 01 Octobre 2024

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 Août 2023, la société civile ACCG a donné à bail commercial à la SAS IJTL des locaux situés [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 1]), moyennant un loyer annuel de 40 800 € TTC, payable mensuellement à terme échu à raison de 3 400 € TTC chaque mois.

Le bailleur a fait délivrer à la SAS IJTL un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 2 février 2024, ce pour une somme de 12 618,05 € au principal, correspondant notamment à l’arriéré des loyers et charges et à la somme dûe au titre du dépôt de garantie, outre des pénalités de retard.

Aux motifs que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai d’un mois, la société civile ACCG a, en date du 15 juillet 2024, assigné la SAS IJTL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la SAS IJTL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et la voir condamnée à quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ; ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la SAS IJTL à lui payer la somme provisionnelle de 9 543,12 € au titre de l’arriéré locatif ; condamner la SAS IJTL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 5 460 € par mois, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, avec indexation selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ; condamner la SAS IJTL à lui payer la somme de 12 740 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois écoulés jusqu’au jour de l’assignation, à parfaire jusqu’au jugement ;condamner la SAS IJTL au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

En date du 16 juillet 2024, la procédure a été dénoncée à la société Corhofi, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er octobre 2024.

A l’audience, la société civile ACCG, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

La SAS IJTL, représentée par son conseil a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et le rejet du surplus des demandes de la société civile ACCG.

Elle a exposé notamment avoir été contrainte de faire face à des dépenses de remise aux normes des locaux en début d’exploitation, ce qui a obéré sa trésorerie, et a indiqué que sa situation était en voie de régularisation, seules restant dues les sommes correspondant au dépôt de garantie et au loyer du mois d’octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au sens de ce texte, il y a urgence dès lors qu’un retard dans la décision qui doit être prise est de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est le cas pour une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 février 2024 . Pour autant, il ne pouvait être réclamé que la somme de 11 801,86 €, correspondant au dépôt de garantie, au loyer et charges de janvier 2024 et au solde de la taxe foncière, devant être exclues les sommes qui ne concernent pas directement la dette locative.

Il ressort du décompte en date du 27 septembre 2024 produit aux débats par la société civile ACCG que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La clause résolutoire du bail litigieux est donc susceptible d’être acquise au 2 mars 2024, par application de l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Pour autant, en application de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce,les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Enfin, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier .

En l’espèce, la SAS IJTL explique ses retards de paiement par des difficultés intervenues au début de l’exploitation, notamment du fait de dépenses rendues nécessaires pour mettre aux normes les locaux et elle en justifie par différentes factures.

Elle demande des délais de paiement jusqu’au 30 novembre 2024 pour régler le solde figurant au décompte produit par le bailleur, soit 9 330 € et sollicite l’application des dispositions de l’article L 145- 41 alinéa 2 du code de commerce.

Le bailleur de son côté n’a pas actualisé les sommes qu’il réclamait dans son assignation dont l’examen du dernier décompte démontre qu’elles ont été en partie réglées et ne conteste pas qu’il ne reste dû désormais au titre de l’arriéré locatif que la somme de 9 330 €, intégrant le montant du dépôt de garantie, soit 7 200 €, lequel devait être réglé au 31 décembre 2023.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation du preneur, la bonne foi de la SAS IJTL doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS IJTL au paiement de la somme de 9 330 €, qui constitue le montant non sérieusement contestable de la créance locative et, dans le sens des propositions de réglement de la dette effectuées par la SAS IJTL, il convient de lui accorder un un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir pas joué si les délais de paiement sont respectés.

Dans la négative, la clause résolutoire sera acquise de plein droit, l’expulsion de la SAS IJTL sera ordonnée, sans que le prononcé d’une astreinte pour assurer le départ du locataire se justifie à ce stade et la SAS IJTL sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % tel que prévu dans le contrat de bail.

Pour autant, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Enfin, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application (pénalité de 10 % sur les sommes dues) et les intérêts au taux légal majoré de 5 points sur les sommes dues, qui s’analysent également comme une clause pénale, dispositions qui se cumulent entre elles apparaissent manifestement excessifs et sont susceptibles comme tels d’être modérés par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il convient de fixer les sommes dues à ce titre à hauteur de la somme de 300 €, montant qui apparaît ne se heurter à aucune contestation sérieuse au stade du référé.

— Sur les demandes accessoires

La SAS IJTL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SAS IJTL sera également condamnée à payer à la société civile ACCG la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SAS IJTL à payer à la société civile ACCG la somme provisionnelle de 9 330 € au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024 et celle de 300 € au titre de la clause pénale contractuelle et des intérêts au taux légal majorés ;

Accordons à la SAS IJTL un délai de deux mois pour s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, ce délai courant à compter de la date de signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la SAS IJTL de payer à bonne date la somme restant due et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le tout deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire sera acquise ;

il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS IJTL et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;

en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge à titre d’indemnité d’occupation, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société civile ACCG ;

Condamnons la SAS IJTL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la SAS IJTL à payer à la société civile ACCG la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge des référés

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Anne Christine DUBOST

M^e Bertrand GENAUDY