REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00290 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2GS

N° minute : 24/00384

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA- SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [F] [B]

née le 08 Février 1990 au MAROC

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [W]

né le 28 Mars 1976 au MAROC

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

copies délivrées le 06 NOVEMBRE 2024 à :

S.A. SEMCODA

Madame [F] [B]

Monsieur [U] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 NOVEMBRE 2024 à :

S.A. SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 février 2020, la SEMCODA a donné à bail à Mme [F] [B] et M. [U] [W] un logement à usage d’habitation et un garage situés au 1er étage, [Adresse 2] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 644,40 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 août 2023 ; puis elle a fait assigner Mme [F] [B] et M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 26 septembre 2024, la SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [F] [B] et M. [U] [W], ainsi que tous occupants de leur chef tant du logement que du garage ;

— de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [U] [W] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [U] [W] à lui payer la somme actualisée de 509,05 € au 31 août 2024 ;

— de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [U] [W] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SEMCODA a indiqué que les locataires ont réglé le dernier loyer avec un acompte de 500 €. Elle est donc favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés respectivement le 1er juillet 2024 à domicile et à personne, Mme [F] [B] et M. [U] [W] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir informé la CAF de la situation d’impayés le 1er août 2023 ce qui équivaut à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 13 février 2020 contient une clause résolutoire (article 5-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2023, pour la somme en principal de 1.474,26 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [F] [B] et M. [U] [W] restent lui devoir la somme de 509,05 € à la date du 09 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse et déduction faite du règlement de 500 € effectué le 09 septembre 2024.

Mme [F] [B] et M. [U] [W], non comparant,s n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 509,05 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 509,05 €, arrêtée au 09 septembre 2024, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [F] [B] et M. [U] [W] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2024 avec d’importants règlements en paiement de la dette locative. Le montant de la dette a donc considérablement diminué depuis l’assignation.

En outre, la SEMCODA a déclaré être favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de la position du bailleur, Mme [F] [B] et M. [U] [W] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [F] [B] et M. [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [B] et M. [U] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2020 entre la SEMCODA et Mme [F] [B] et M. [U] [W] concernant le logement à usage d’habitation et le garage situés au 1er étage, [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [U] [W] à verser à la SEMCODA la somme de 509,05 € (décompte arrêté au 09 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse et déduction faite du règlement de 500 € effectué le 09 septembre 2024) ;

AUTORISE Mme [F] [B] et M. [U] [W] à s’acquitter de cette somme, en 5 mensualités de 100 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [B] et M. [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEMCODA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [B] et M. [U] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SEMCODA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [B] et M. [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 06 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,