Tribunal Judiciaire de Briey, Contentieux general, 18 décembre 2025, n° 25/00925

TJ Briey 18 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de résiliation
La cour a estimé que les conditions d'application de la clause résolutoire n'étaient pas réunies, car le bailleur n'a pas justifié d'un arriéré de loyers au moment de la délivrance du commandement.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient redevables d'un arriéré locatif de 1 353,82 euros, montant qui a été justifié par le bailleur.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande de résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a accordé une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en raison de la perte subie par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Briey, cont. general, 18 déc. 2025, n° 25/00925
Numéro(s) :	25/00925
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	31 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas KREMSERMaxime HANRIOT
Parties :	venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [ Adresse 8 ], S.A. BATIGERE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/656

RG n° : N° RG 25/00925 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRD5

S.A. BATIGERE HABITAT

[H]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [C] [H]

né le 26 Juin 1990 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

Madame [S] [M] [P]

née le 26 Février 1990 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025, assisté de M^me Laurence

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 18 octobre 2018, la société d’économie mixte immobilière de la ville de [Localité 12] (SEMIV) a consenti à M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 579,36 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 133,45 euros.

Suivant acte reçu le 09 mars 2020 par Maître [J] [U], notaire associé à [Localité 9], la société BATIGERE a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 157,48 euros pour les arriérés de loyers, suppléments de loyer de solidarité et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,les condamner solidairement à lui payer la somme de 6 901,82 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et indiqué qu’à la date du 06 octobre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2 057,22 euros. Elle a précisé que si le CCAS de [Localité 12] avait été sollicité dans ce dossier, ce qui avait permis de régulariser le supplément de loyer de solidarité, une dette locative subsistait malgré tout.

Respectivement cités à domicile et à personne, M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La SA BATIGERE HABITAT a été autorisée à produire en délibéré, sous huit jours, l’accusé de réception de la notification de l’assignation à la préfecture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 16 octobre 2025, le conseil de la demanderesse a transmis l’accusé de réception de la notification de l’assignation à la préfecture de Meurthe-et-Moselle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-9 du même code précise que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 157,48 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges arrêtés au 1er avril 2025.

Il n’est pas contestable que la SA BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité (dit SLS), même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort des décomptes produits que la SA BATIGERE HABITAT a quittancé un SLS de 1 221,86 euros par mois de janvier à août 2025.

Il n’est pas contesté que, par exploits du 25 avril 2025 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la SA BATIGERE HABITAT a également fait sommation à M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, et que ces derniers ne justifient pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 25 avril 2025, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé aux locataires un SLS à compter du mois de janvier 2025, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

Dès lors, la SA BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire, à la date du commandement.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des SLS de janvier à avril 2025 (1 221,86 euros x 4 soit 4 887,44 euros), des frais d’huissier (260,20 euros) et des honoraires d’avocat (100 euros), M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] n’étaient à la date de délivrance du commandement de payer redevables d’aucun arriéré de loyers et de charges, de sorte que la clause résolutoire n’a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d’application n’étant pas réunies.

En conséquence, la demande de la SA BATIGERE HABITAT tendant à voir prononcer la résiliation du bail et celles, subséquentes, en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte actualisé retraçant l’historique des paiements et quittancements depuis le 1er avril 2020, date à laquelle M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] étaient à jour du paiement des loyers et charges, jusqu’au 06 octobre 2025.

L’analyse de ce décompte montre que le SLS liquidé provisoirement de janvier à août 2025 pour un montant total cumulé de 9 774,88 euros (1 221,86 euros x 8 mois), a été reversé aux locataires en date du 12 septembre 2025, faisant apparaître un solde restant dû de 2 057,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 octobre 2025.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en l’espèce la somme de 603,40 euros (130,08 euros + 130,12 euros + 164 euros + 48,63 euros + 130,57 euros) ainsi que les honoraires d’avocat (100 euros).

Les défendeurs, non comparants, ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifient d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] seront condamnés à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 353,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs s’agissant du paiement des loyers et charges, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 25 avril 2025 et des actes d’assignation en date du 23 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, elle-même venant aux droits de la SA d’HLM SEMIV ;

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 353,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 25 avril 2025 et des actes d’assignation en date du 23 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [C] [H] et Mme [S] [M] [V] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 11] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT