TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01538 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JH7G

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 02 Octobre 2025

S.C.I. BELLEVUE

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Rémi PICHON – 021

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [I] [K]

M^e Frédéric GUILLEMARD – 39

M^e Rémi PICHON – 021

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. BELLEVUE – RCS CAEN 489 586 404

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Rémi PICHON, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 21

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [K]

née le 11 Juillet 1969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juillet 2025

Date des débats : 03 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 02 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Bellevue est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] Ouistreham( 14 ) composé de 5 logements situés en rez de chaussée avec jardin privatif et 2 à l’étage, qu’elle loue à différents locataires.

Par acte sous seing privé du 31 mai 2021, la SCI Bellevue a donné à bail non meublé à Mme [I] [K] un appartement de type F1 d’une surface de 30 m² en rez de chaussée moyennant le paiement d’un loyer de 480 euros outre les charges.

Au début de l’année 2023, M.[C], locataire se trouvant au dessus de Mme [I] [K] , se plaignait à la SCI Bellevue des agissements de cette locataire qui, invoquant des nuisances sonores émanant de son voisin du dessus , tapait sur le plafond et l’interpellait avec agressivité lors de leurs rencontres à l’extérieur.

M.[C] quittait finalement le logement.

La SCI Bellevue découvrait également que Mme [I] [K] avait unilatéralement et sans autorisation préalable de son bailleur, élagué significativement la haie, puis coupé un arbre à ras du tronc avant de l’ébourgeonner.

En outre, elle s’apercevait que Mme [I] [K] avait installé en 2022 à l’entrée de son appartement , une véranda en violation de l’accord qui avait été trouvé avec son bailleur qui portait uniquement sur la pose d’une pergola ouverte et qui était conditionnée à la validation préalable des plans par son gérant et l’obtention d’un accord de la mairie.

En dépit des différents rappels qu’elle recevait de la SCI Bellevue sur les troubles occasionnés , Mme [I] [K] s’en prenait à la nouvelle locataire de l’appartement du dessus, Mme [M] , laquelle sollicitait son bailleur à plusieurs reprises pour qu’elle fasse cesser les agissements de Mme [I] [K] qui, une nouvelle fois, frappait le plafond et l’agressait dans les parties communes.

Par courrier du 20 octobre 2023, la SCI Bellevue rappelait encore à sa locataire son obligation de jouir paisiblement du logement et réitérait sa demande de retrait de l’extension.

Le 13 novembre 2023, Mme [I] [K] s’engageait à démonter la véranda sans indiquer le délai , dénonçait la dégradation de son portillon qu’elle demandait à la bailleresse de réparer ou de changer, contestait les nuisances sonores qui lui étaient imputées et alléguait un manque d’isolation phonique qu’elle demandait à la SCI Bellevue de résoudre.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2023, la SCI Bellevue délivrait à Mme [I] [K] un congé pour motif légitime et sérieux et l’informait que son bail prendrait fin le 31 mai 2024.

La SCI Bellevue acceptait , par lettre du 23 février 2024 , d’accorder à sa locataire un délai supplémentaire de 2 mois à compter de l’échéance du bail pour qu’elle quitte le logement sous réserve que cette dernière prenne l’engagement ferme et irrévocable de quitter les lieux le 30 juillet 2024, de cesser d’importuner les autres locataires et de démonter la véranda dans un délai de 3 semaines.

Le 13 mai 2024, Mme [I] [K] faisait dresser non contradictoirement un procès-verbal de constat aux termes duquel l’huissier relatait de bruits sans faire de mesure acoustique.

Elle mettait la SCI Bellevue en demeure de réaliser des travaux permettant de résoudre les prétendus problèmes d’isolation phonique.

Mme [I] [K] n’a pas quitté les lieux à l’échéance du bail, occupait toujours le logement au mois de décembre 2024 et opposait une fin de non recevoir aux demandes de son bailleur de lui restituer les clefs , faute de quoi il mettrait en oeuvre une procédure d’expulsion.

Par acte du 4 mars 2025, la SCI Bellevue faisait assigner Mme [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Caen aux fins de :

— valider le congé notifié à Mme [I] [K] le 16 novembre 2023,

— juger que par l’effet du congé, Mme [I] [K] est sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024,

— ordonner l’expulsion consécutive de Mme [I] [K] ainsi que tous biens et occupants de son chef et ce , dans le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter le lieux , qui sera constatée par la remise effective des clefs du logement au bailleur par tout moyen permettant d’en donner date certaine,

— d’accorder l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’être autorisée à faire placer tout effet personnel ou mobilier se trouvant encore dans le logement lors de sa reprise en garde meubles aux frais de Mme [I] [K],

— de condamner Mme [I] [K] à verser à la SCI Bellevue la somme de 567,85 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2024 jusqu’à libération des lieux qui sera constatée par la remise effective des clefs du logement au bailleur par tout moyen permettant d’en donner date certaine,

— de condamner Mme [I] [K] à verser à la SCI Bellevue la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

Par écritures n°1 reçues le 1er juillet 2025 , Mme [I] [K] faisait valoir que son logement était mal isolé phoniquement, ce qui ressortait du procès-verbal de constat du 13 mai 2024 , dénonçait l’inaction fautive de la SCI Bellevue qui occultait totalement le sujet et considérait que la SCI Bellevue était intégralement responsable du préjudice dont elle se plaignait, à savoir le départ des locataires.

Elle contestait tout comportement agressif et observait que le congé du 16 novembre 2023 ne contenait aucune référence à la pergola pour laquelle elle affirmait avoir eu l’accord verbal du propriétaire tout en ajoutant que la SCI ne démontrait pas en quoi cette pergola mettrait en péril le bon fonctionnement des équipements de l’immeuble ou sa sécurité.

Elle concluait à titre principal à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes de la SCI Bellevue et donc à son débouté et à la condamnation de celle-ci au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Reconventionnellement, Mme [I] [K] demandait qu’il soit enjoint à la SCI Bellevue de communiquer les quittances de loyer depuis le mois de juillet 2024 et ce , sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Elle sollicitait la désignation d’un expert afin de donner un avis sur l’isolation phonique de l’immeuble.

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 2 juillet 2025 , la SCI Bellevue maintenait ses précédentes demandes sauf à porter à 3000 euros celle relative à l’article 700 du code de procédure civile et sollicitait le rejet de celles de Mme [I] [K].

A l’audience du 3 juillet 2025, les parties , représentées par leur avocat , ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la validité du congé du 16 novembre 2023

Le bail conclu le 31 mai 2021 prévoit que “ le motif du congé doit être fondé soit …, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment en cas d’inexécution par le preneur de l’une des obligations lui incombant” parmi lesquelles celle prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant notamment que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

Le congé délivré par la SCI Bellevue le 16 novembre 2023 est exclusivement fondé sur des troubles de voisinage dont Mme [I] [K] serait l’auteur ( coups de balais intempestifs au plafond, agressivité, insultes,…) .

L’extension fermée que la locataire a rajoutée sans le consentement du bailleur n’est pas invoquée par celui-ci comme motif du congé et en tout état , ne saurait le justifier puisque cette extension, au vu des photographies versées au débat, ne constitue qu’un simple aménagement n’affectant pas l’immeuble dans sa structure et n’ayant pas de caractère irréversible.

La SCI Bellevue verse au débat, outre les échanges de courriers entre les parties et entre leurs conseils, lesquels ne revêtent aucun caractère probatoire :

— une attestation de M.[C] qui relate que c’est à partir de l’arrivée de Mme [K] en dessous de son logement , qu’il a subi non seulement des reproches relatifs à des nuisances sonores avec en retour des coups de balai au plafond mais également l’agressivité de celle-ci à chaque sortie de son logement , comportement qui l’a amené à déménager.

— plusieurs attestations de Mme [O] [M] qui explique que depuis son arrivée dans son logement situé au dessus de celui de Mme [K] , elle est victime du comportement de celle-ci qui “n’hésite pas à frapper dans le plafond … au moindre bruit “ qu’elle fait ( décaler une chaise, trop marcher, faire tomber son téléphone …).

Elle ajoute que Mme [K] s’est montrée agressive physiquement sur le parking de l’immeuble , qu’elle l’a menacée et insultée, qu’elle est rentrée chez elle sans son autorisation pour lui hurler dessus alors qu’il était 11h du matin et qu’elle prenait un café avec des amis qu’elle a également insultés, comportement qui l’a amenée à déménager.

— une attestation de M.[G] qui indique que pendant la période où il a occupé un logement dans l’immeuble appartenant à la SCI Bellevue, l’ambiance entre locataires était bonne ainsi que les relations entre le bailleur et les locataires.

Mme [I] [K] verse au débat :

— une plainte en date du 3 février 2023 contre ses voisins du dessus en raison de leur comportement bruyant ,

— un procès-verbal de constat en date du 13 mai 2024 aux termes duquel le commissaire de justice indique avoir entendu” à plusieurs reprises un bruit fort, sourd , désagréable , un grincement d’une forte intensité, des voix et de la musique , un bruit fort contre le sol entraînant une forte résonance, un bruit répété contre le sol, des chocs et des impacts”,

— une attestation de Mme [R] relatant que Mme [I] [K] n’est l’auteur d’aucun troubles ni sonores, ni de voisinage,

— deux attestations de Mme [T] témoignant n’avoir jamais eu de problème de voisinage avec Mme [K] alors que les seuls troubles de voisinage émanaient des voisins du 1er étage avant qu’ils ne déménagent, ainsi que de Mme [O] [M],

— une attestation de Mme [E] qui indique n’avoir aucun problème de voisinage avec Mme [K] qui réside comme elle au rez de chaussée mais qu’elle a subi des nuisances sonores et comportementales de Mme [M] durant l’été 2024,

— une attestation de Mme [Z] qui relate “ avoir entendu sur la période 2022 jusqu’à début 2023 des altercations entre Mme [K] et la famille [P] liés à des problèmes de bruits dus à la superposition des deux logements” , “ des propos irrespectueux de la part de la famille [P] face à Mme [K] qui se défendait sans cri ni insulte”.

Les deux séries d’attestations établissent la réalité d’un conflit de voisinage entre Mme [I] [K] et ses voisins du dessus en raison des bruits provenant de ce logement dont il n’est pas établi qu’ils soient excessifs, la nature des lieux, maison divisée en appartements , générant inévitablement des nuisances.

La famille [P], d’une part et Mme [O] [M] , d’autre part, sont les seuls à se plaindre du comportement de Mme [K] dont l’attitude certes inadéquate à leur égard, est insuffisante pour caractériser une violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la jouissance paisible des locaux loués et par voie de conséquence , pour justifier le motif sérieux et légitime de la résiliation du bail invoqué dans le congé du 16 novembre 2023, lequel doit être considéré comme nul et non avenu.

La SCI Bellevue sera, par suite, déboutée de sa demande relative à la validité du congé et de ses demandes subséquentes, notamment l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2) sur les demandes reconventionnelles

— sur la transmission des quittances de loyers

Il est établi par les pièces versées au débat que par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juin 2025, la SCI Bellevue a adressé les quittances de loyers demandées à Mme [I] [K].

Cette demande est donc sans objet .

— sur la demande d’expertise

Il convient de relever que le tribunal ne peut être saisi d’une demande d’expertise qu’avant-dire droit et non à titre principal, à condition qu’une prétention soit formée devant lui et que la partie demanderesse ne dispose pas d’éléments suffisants pour prouver les faits qu’elle invoque.

Or , en l’espèce , il n’est pas formulé au titre des dispositif des conclusions de Mme [I] [K] de demande au titre de l’isolation phonique .

Par ailleurs, il est observé que le constat d’huissier en date du 13 mai 2024, non contradictoire , ne fait que constater la réalité de bruits provenant de l’appartement situé au dessus de celui de Mme [K] sans faire la moindre observation ou mesure acoustique sur l’isolation phonique de l’immeuble, pas plus que sur la nature des matériaux séparant les appartements.

Dès lors, la demande d’expertise est irrecevable, sans qu’il soit utile de répondre au moyen tiré de la prescription triennale de la demande.

3) sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

Les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La charge des dépens sera supportée par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DECLARE le congé du 16 novembre 2023 nul et non avenu .

DEBOUTE la SCI Bellevue de l’ensemble de ses demandes .

DECLARE sans objet la demande de transmission des quittances de loyers .

DECLARE irrecevable la demande d’expertise .

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties .

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION