TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROSANO

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DURAND

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/13466

N° Portalis 352J-W-B7F-CVM3Q

N° MINUTE :

Assignation du :

25 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 16 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0023

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet ARTESIA GESTION, S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13466 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVM3Q

DÉBATS

A l’audience du 31 janvier 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [S] [K] et M. [R] [T] sont propriétaires des lots n°1 et n°4.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2021, Mme [S] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins d’annulation des résolutions n°5, 8, 23, 24, 27, 28, 31 et 32 de l’assemblée générale du 27 juillet 2021.

Saisi d’un incident par le syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état a déclaré les demandes de Mme [K] recevables.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, Mme [K] demande au tribunal, au visa des articles 42 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« – JUGER nulles les résolutions 5, 8, 9, 23, 24, 27, 31 et 32 de l’assemblée générale – des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – du 27 juillet 2021,

— ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] d’imputer les frais de remplacement de la porte palière avancés par Mme [K] à la copropriété

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic, au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que Madame [S] [K] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic et la société Artesia Gestion, aux entiers dépens de la présente instance. »

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 18ème demande au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [S] [K] de sa demande de nullité des résolutions 5,8,9,23,24,27, 28, 31 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 10] du 27 juillet 2021.

— CONDAMNER Madame [S] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros à titre de procédure abusive.

— CONDAMNER Madame [S] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la cour en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 31 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 prorogée au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’annulation de résolutions

La demanderesse sollicite l’annulation des résolutions 5, 8, 9, 23, 24, 27, 31 et 32 de l’assemblée générale – des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – du 27 juillet 2021. Mme [K] exerce son action sur le fondement de l’abus de majorité en indiquant que celui-ci peut être caractérisé dans une copropriété à deux comme cela est le cas en l’espèce. Elle indique que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont nécessairement les mêmes intérêts que le copropriétaire majoritaire et qu’elle est systématiquement confrontée à des décisions contraires à ses intérêts.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

* sur la résolution n°5

Cette résolution est relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2020.

Mme [K] fait valoir que dans le cadre des comptes de l’exercice 2020, le syndicat a mis à la charge de la copropriété, dont elle, les frais d’honoraires d’avocat du syndicat dans le cadre de la procédure de référé initiée par lui alors qu’il a succombé à cette instance. Mme [K] estime donc que la moitié de ces frais lui a été imputée en violation des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réplique, le syndicat oppose que la demanderesse confond la question de la validité des comptes et celle de la répartition des charges et rappelle que les honoraires d’avocat engagés par le syndicat sont des charges de copropriété et doivent à ce titre figurer dans les comptes de la copropriété, la question de leur répartition n’affectant pas la validité des comptes. Il ajoute que dans le cadre de la procédure de référé, les dépens ont été mis à la charge de Mme [K] et son époux, qu’il n’a ainsi pas succombé de sorte que Mme [K] ne peut prétendre à une dispense de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que les comptes de l’exercice 2020 comportent au titre des charges communes générales des honoraires d’avocats pour un montant de 6.586 euros HT facturés à l’occasion de la procédure de référé introduite par le syndicat à l’encontre de Mme [K] et M. [T] le 30 septembre 2019 et ayant donné lieu à l’ordonnance du 27 mai 2021.

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’approbation des comptes n’a pas pour objet de procéder ou de valider la répartition des charges entre les copropriétaires. Les frais d’avocats exposés par le syndicat, quelle que soit l’issue de la procédure et les éventuelles condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, constituent bien des charges communes relatives à l’administration de l’immeuble qui doivent être portées aux comptes de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il y ait lieu d’examiner la question de leur imputation aux comptes individuels des copropriétaires.

L’approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges et n’empêche pas la contestation par un copropriétaire des modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées.

Ainsi, Mme [K] n’établissant pas que la présentation des comptes de la copropriété ne soit pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ou qu’elle n’ait pas été en mesure d’apprécier la situation financière et comptable de la copropriété, la résolution contestée n’encourt aucune annulation.

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* sur les résolutions n°8 et 9

Ces résolutions sont relatives à l’approbation des budgets provisionnels 2021 et 2022.

Mme [K] relève que si ces budgets prévoient des honoraires d’avocat pour un montant de 5.000 euros annuels, il n’est fait état d’aucun budget concernant le ravalement de façade pourtant obligatoire, seule une cotisation de 698 euros au titre du fonds travaux étant prévue. Elle estime que l’appel de fonds concernant les frais d’avocat obère les comptes de la copropriété au détriment de dépenses indispensables de ravalement, pourtant estimées à 10.000 euros.

Le syndicat oppose que les comptes de l’exercice 2021 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 9 août 2022 et que Mme [K] ne démontre pas que les budgets prévisionnels adoptés soient contraires à l’intérêt commun de la copropriété.

Sur ce,

Il ressort du courrier de la Mairie de [Localité 10] daté du 17 mai 2021 que le ravalement du mur pignon donnant sur l'[Adresse 9] a été identifié comme devant être réalisé. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté puisque l’assemblée générale a adopté une résolution n°19 décidant de faire établir des devis en prévision de ce ravalement.

Toutefois, les travaux de ravalement n’avaient à cette date pas fait l’objet d’un vote ni d’aucun appel de fonds. Aucun devis ni estimation du coût prévisible de ce ravalement n’étant produit aux débats, Mme [K] se contentant de procéder par affirmation, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier si l’absence dans le budget provisionnel d’un budget concernant ce ravalement serait de nature à faire obstacle à l’exécution de ces travaux et serait dès lors contraire à l’intérêt de la copropriété.

Mme [K] n’établissant pas que ces budgets prévisionnels aient été adoptées par un abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 8 et 9.

* sur la résolution n°23

Cette résolution est relative à l’étaiement du linteau de la porte d’accès au sous-sol et ainsi libellée :

« 23. – Etaiement du linteau de la porte d’accès au sous sol

Type de vote : Majorité simple (art.24)

Base de calcul : 1000 tantièmes (art.41-16-1)

Pour renforcer le pilier de la porte d’accès au sous-sol, l’assemblée générale décide de procéder à l’étaiement du linteau, et accepte le devis de la société Stell Rénov n°DVSi1100 pour un montant de 1025 €HT soit 1127,50 €ttc.

L’Assemblée Générale autorise le Syndic à procéder à un appel de fonds, correspondant au montant total voté, appelé et exigible au 01/10/2021.

L’imputation du montant des travaux est à appeler en “Charges communes

générales”. »

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Mme [K] indique que cet étaiement a déjà été voté lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2020 et qu’un budget de 2.000 euros avait alors été voté et appelé, alors que le devis présenté lors de la présente assemblée générale est inférieur à 1.000 euros, rendant ce vote incompréhensible.

Le syndicat des copropriétaires oppose que cette dépense a été approuvée avec les comptes 2022, rendant cette contestation sans objet. Il ajoute que l’objet de la présente résolution est différent de celui de la résolution votée lors de l’assemblée du 29 janvier 2020 qui était relative à la réparation des fissures du pilier et non à l’étaiement du linteau.

Sur ce,

C’est à tort que Mme [K] soutient que l’étaiement de porte d’accès en cave a déjà été voté lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, la résolution n°14 de cette assemblée ayant approuvé « le vote d’une enveloppe d’un montant de 2.000 euros » afin de « réparer les fissures en bas à gauche de l’immeuble au niveau de la porte d’accès en cave », soit un objet différent.

Au surplus, comme le relève le syndicat, Mme [K] n’établit pas en quoi le fait pour une assemblée générale de voter des travaux selon un devis inférieur aux devis présentés l’année précédente serait contraire aux intérêts de la copropriété ou constitutif d’un quelconque abus de majorité.

La résolution n°23 n’encourt dès lors aucune nullité.

* sur la résolution n°24

Cette résolution est relative au vote de la réalisation d’un diagnostic structurel selon le devis de la société Biostart.eu pour un montant de 1.800 euros HT.

Mme [K] soutient que le devis communiqué au soutien du vote de cette résolution est celui qui avait été communiqué dans le cadre de la procédure de référé lors de laquelle les prétentions du syndicat ont été rejetées et que le syndicat a donc ainsi fait adopter ce qu’il n’avait pu obtenir dans le cadre de la procédure de référé.

Le syndicat oppose qu’il avait sollicité dans le cadre de la procédure de référé une expertise judiciaire compte tenu des désordres affectant la structure de l’immeuble suite aux raccordements effectués sans autorisation par Mme [K] et non l’autorisation d’effectuer un diagnostic structure. Il ajoute que Mme [K] ne démontre pas en quoi le vote de ce diagnostic serait contraire aux intérêts collectifs de la copropriété.

Sur ce,

Outre que l’ordonnance de référé du 27 mai 2021 n’a pas autorité de chose jugée au fond, il convient de relever que le juge des référés n’était nullement saisi d’une demande de réalisation d’un diagnostic structure mais d’une demande d’expertise. Aucune contrariété ne saurait donc être caractérisée entre cette ordonnance et la résolution querellée.

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Partant, Mme [K] ne justifiant ni même n’invoquant que la réalisation d’un tel diagnostic serait contraire à l’intérêt collectif, la résolution critiquée n’encourt aucune annulation.

* sur la résolution n°27

Cette résolution est relative à la mission et la rémunération du syndic s’agissant des travaux de diagnostic structurel.

Mme [K] indique que l’annulation de la résolution n°24, qui vote la réalisation de ce diagnostic, emporte l’annulation de cette résolution.

La résolution n°24 n’encourant aucune annulation comme jugé ci-avant, la résolution n°27 n’en encourt pas davantage.

* sur les résolutions n°31 et 32

Ces résolutions sont relatives au vote de la mission d’architecte pour établir les plans détaillés du bâtiment (résolution n°31) et à la mission et la rémunération du syndic sur les travaux votés à la résolution n°31 (résolution n°32).

Dans les motifs de ses écritures, Mme [K] justifie sa demande d’annulation par une unique phrase : « Le demandeur a proposé un géomètre en lieu et place de l’architecte visé à la présente résolution ».

Cette affirmation, outre qu’elle n’est étayée par aucun justificatif, ne constitue nullement un moyen de nature à affecter la validité de ces résolutions.

Mme [K] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 31 et 32.

2 – Sur la demande tendant à « enjoindre au syndicat d’imputer les frais avancés par Mme [K] à la copropriété »

Mme [K], se fondant sur la résolution n°28 relative à la « ratification a posteriori des travaux de changement de porte d’entrée », sollicite qu’il soit enjoint au syndicat d’imputer à la copropriété les frais avancés par elle à la copropriété pour ces travaux. La demanderesse estime que le rejet de cette résolution visant à imputer à la copropriété les frais qu’elle a engagés pour le remplacement de la porte palière est constitutif d’un abus de majorité. Le tribunal relève toutefois que Mme [K] ne sollicite pour autant ni dans les motifs, ni dans le dispositif de ses écritures l’annulation de cette résolution. Par ailleurs, la demande tendant à enjoindre au syndicat d’imputer des frais à la copropriété n’étant pas fondée en droit, elle sera rejetée.

3 – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat sollicite la condamnation de Mme [K] à lui verser la somme de 2.000 euros pour procédure abusive. Il souligne que la demanderesse s’oppose systématiquement à toutes les résolutions et dépenses pour l’intérêt collectif entrainant un état dégradé de l’immeuble outre qu’elle ne paie pas ses charges, ce qui a contraint le syndicat à saisir la justice.

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Il estime ainsi que l’action en justice initiée par Mme [K] est détournée de son objectif et a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété.

Mme [K] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, Mme [K] voit l’ensemble de ses prétentions rejetées après s’être prévalue de nombreux moyens insusceptibles d’affecter la validité des résolutions contestées, illustrant ainsi la mésentente et l’opposition d’intérêts avec l’autre copropriétaire et le syndicat.

Toutefois, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice et le syndicat n’établissant pas que Mme [K] ait agi avec mauvaise foi dans le seul but de désorganiser la copropriété, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [K], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais irrépétibles

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En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires et de la débouter de sa demande formée à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Mme [K] ayant vu l’ensemble de ses prétentions rejetées, il n’y a pas lieu à application de ces dispositions.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [S] [K] de toutes ses demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [S] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE M^e Valérie Rosano à recouvrer ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

CONDAMNE Mme [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 3.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la DÉBOUTE de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 mai 2025

La greffière La présidente