RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 28 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00101 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QT7M

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 18 février 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. [K] IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Juliette CROS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G725

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. 3OTP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 17 janvier 2025, la SCI [K] IMMO, propriétaire d’un local commercial situé à Villiers-Le-Bâcle et donné à bail à la SARL 3OTP, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 août 2024, par l’effet du commandement signifié le 17 juillet 2024,

— Ordonner l’expulsion de la SARL 3OTP ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de Ia décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— Condamner la SARL 3OTP à payer à la SCI [K] IMMO une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 20% à titre de la clause pénale, soit la somme mensuelle de 838,07 euros hors taxes dont 671,40 euros d’indemnité, taxes en sus, au taux de TVA en vigueur au jour du paiement, et charges soit 166,67 euros de provision pour charges, indexée selon les dispositions du bail ayant lié les parties, du jour de la résiliation de plein droit le 17 août 2024, à celui de Ia libération des locaux et de la restitution des clés,

— Condamner Ia SARL 3OTP à payer à Ia SCI [K] IMMO à titre provisionnel Ia somme échue totale de 8.841,97 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de Ia délivrance de la présente assignation, en deniers et quittance, se décomposant comme suit au jour de l’assignation :

* Loyers/indemnités et charges TTC : 5.339,19 euros

Loyers HT (prorata juillet – 16 août 2024) : 689,44 euros

Indemnités d’occupation HT (17 août – 31 déc. 2024) : 3.010,48 euros

TVA (juillet 2024 – 31 décembre 2024) : 739,99 euros

Provision pour charges (juillet-31 décembre 2024) : 899,28 euros

* Clause pénale : 3.336,91 euros

Majoration de 20% sur les sommes dues HT : 1.322,68 euros

Dépôt de garantie : 2.014,23 euros

* Frais de commandement de payer : 165,87 euros

— A titre subsidiaire, juger que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

* La déchéance du terme sera encourue, Ia totalité de la dette devenant immédiatement exigible,

* La clause résolutoire sera acquise pour le bailleur, autorise à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

— En tout état de cause, condamner Ia SARL 3OTP à payer à Messieurs [L] [K], [B] [K], [I] [K], [N] [K] et Madame [V] [K], une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance dont recouvrement au profit de Maitre Juliette CROS, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI [K] IMMO expose que :

— par acte du 22 mars 2023, elle a donné à bail à la SARL 3OTP un local commercial à usage d’entrepôt situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel indexable hors taxes et hors charges de 7.603 euros, payable mensuellement à terme échu,

— la SARL 3OTP n’ayant jamais, ni réglé le montant du dépôt de garantie, ni même ses loyers et provisions pour charges à échéance, la SCI [K] IMMO lui a fait délivrer un commandement de payer le 11 juillet 2023, réclamant la somme en principal de 2.400,76 euros,

— par virement du 4 novembre 2023, la SARL 3OTP a soldé sa dette et les parties ont trouvé un accord,

— cependant, les incidents de paiement se poursuivant dès janvier 2024, la SARL 3OTP procédant par règlements sporadiques sans respecter le montant ni les échéances contractuelles, la SCI [K] IMMO a donc été contrainte de lui délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 réclamant la somme de 6.519,32 euros, qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 18 février 2025, la SCI [K] IMMO, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, modifiant oralement sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.800 euros.

Bien que régulièrement assignée, la SARL 3OTP n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI [K] IMMO justifie, par la production du bail en date du 22 mars 2023, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2024 et du décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, que sa locataire, la SARL 3OTP, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

Or, la SCI [K] IMMO a fait délivrer à la SARL 3OTP un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 17 juillet 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 6.519,32 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 17 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 août 2024.

L’obligation de la SARL 3OTP de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL 3OTP causant un préjudice à la SCI [K] IMMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 18 août 2024.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [K] IMMO sollicite la condamnation de la SARL 3OTP à lui payer la somme de 8.841,97 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de Ia délivrance de la présente assignation, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités, de la clause pénale et des frais de commandement de payer.

Le décompte produit arrêté au mois de décembre 2024 inclus, fait état d’un arriéré locatif d’un montant total de 7.646,31 euros, duquel il convient de déduire les sommes de :

—  165,87 euros facturés le 01/08/24 au titre de « frais cdt payer du 17.07.2024 »,

—  1.099,37 euros facturés le 20/12/2024 au titre de « clause pénale 20% », soit la somme totale de 1.265,24 euros.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SARL 3OTP sera donc condamnée à payer à la SCI [K] IMMO, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6.381,07 euros (7.464,31 – 1.265,24).

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de l’assignation.

Concernant la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Enfin, le coût du commandement de payer sera traité dans la partie des dépens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL 3OTP qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, dont recouvrement au profit de Maitre Juliette CROS, avocat au barreau de Paris.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL 3OTP, succombant, sera condamnée à payer à la SCI [K] IMMO la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL 3OTP et de tous occupants de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL 3OTP, à compter de la résiliation du bail, au 18 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL 3OTP à payer à la SCI [K] IMMO l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SARL 3OTP à payer à la SCI [K] IMMO la somme provisionnelle de 6.381,07 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL 3OTP à payer à la SCI [K] IMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL 3OTP aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 dont recouvrement au profit de Maitre Juliette CROS, avocat au barreau de Paris.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,