TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01004 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGEM

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[O] [P] épouse [N]

[M] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Mme [O] [P] épouse [N]

M. [M] [N]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 8] 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Madame [S] [U], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [O] [P] épouse [N]

née le 18 Juillet 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [T], conciliateur de justice et de Madame [R] [V], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juillet 2025

Date des débats : 10 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 1er avril 2022, l’EPIC INOLYA, Office Public de l’Habitat du Calvados, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°780 705 703, dont le siège social est à [Adresse 9], a donné à bail à Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, INOLYA un commandement de payer la somme de 1947,95 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, comprenant les frais de l’acte.

Ce commandement étant resté infructueux, INOLYA a fait assigner Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal du céans en date du 25 février 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du Calvados auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :- Constater la résiliation du bail signé le 1er avril 2022 par acquisition de la clause résolutoire en date du 16 février 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 2], avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Les condamner solidairement au paiement de :

* la somme de 4215,55 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

* d’une indemnité de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— Ordonner l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 10 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, INOLYA indique que les locataires ont quitté les lieux en date du 18 mars 2025.

INOLYA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance concernant le paiement exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

INOLYA indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 3264,77 euros, selon le décompte en date du 10 juillet 2025, ainsi que des réparations locatives à hauteur de 931,37 euros.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 16 décembre 2024 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Il résulte des éléments versés aux débats par INOLYA que Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 février 2024.

La demande d’expulsion est désormais sans objet, les locataires ayant quitté le logement au 18 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] restent redevables de la somme de 3264,77 euros au titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon le décompte en date du 10 juillet 2025, ainsi que des réparations locatives à hauteur de 931,37 euros sommes au paiement de laquelle il convient de les condamner.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constaté en date du 16 février 2025. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] restent redevables d’une indemnité d’occupation, en contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixé à compter du 16 février 2025, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, et de condamner Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] à son paiement à compter du 2 février 2025, jusqu’à la libération effectif des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] à payer les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant INOLYA à Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] portant sur le logement sis [Adresse 3], en date du 16 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] à payer à INOLYA la somme de 3264,77 euros au titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon le décompte en date du 10 juillet 2025, ainsi que la somme de 931,37 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] à compter du 16 février 2025 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [P] épouse [N] et Monsieur [M] [N] à payer à INOLYA une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION