N° du répertoire général : N° RG 23/02130 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IL4H

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 12 MAI 2025

DEMANDEURS :

— Monsieur [U] [D]

né le 15 Mars 1982 à [Localité 4] (Turquie)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10

— Madame [X] [M] épouse [D]

née le 13 Octobre 1981 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN,

vestiaire : 10

DEFENDEUR :

S.A.R.L. ARKETYPE IMMOBILIER

RCS de [Localité 5] N° 520 025 024.

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL THILL MINICI LEVIONNAIS agissant par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe ,

DÉBATS à l’audience publique du 10 décembre 2024,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort. Madame [H] [S], Attachée de Justice, a participé à l’élaboration d’un projet de décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 11 mars 2024

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Florian LEVIONNAIS – 93, M^e Alain OLIVIER – 10

Exposé du litige et procédure

Suivant promesse unilatérale de vente en date du 28 février 2022, reçue par Maître [O], notaire, la société Arketype Immobilier s’est engagée à vendre à Monsieur [U] [D] et à Madame [X] [M] son épouse, une parcelle de terrain à bâtir au sein du lotissement [Adresse 8] situé à [Localité 7].

Cette promesse de vente a été réitérée par acte authentique notarié du 07 septembre 2022 moyennant la somme de 98 000 euros TTC.

Les époux [D] ont été autorisés par arrêté municipal du 09 octobre 2022, à édifier une maison d’habitation sur ladite parcelle de terrain.

Au moment du démarrage des travaux de terrassement, ils ont découvert la présence de remblais les empêchant notamment de réaliser un dallage sur terre-plein.

Ils ont contacté la société venderesse suivant courrier de leur assureur protection juridique du 6 janvier 2023, sans qu’aucune solution transactionnelle n’ait pu aboutir.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 6 février 2023, les époux [D] ont mis en demeure la société Arketype Immobilier de les indemniser, à quoi celle-ci s’est opposée dans une lettre officielle émanant de son conseil du 27 février 2023.

Par exploit d’huissier en date du 19 avril 2023, M.[U] [D] et Mme [X] [M] ont fait assigner la société Arketype Immobilier devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, ils sollicitent les mesures suivantes :

— déclarer leur action recevable et bien fondée ;

— rejeter les moyens, fins et prétentions soulevés par la société Arketype Immobilier au soutien de ses conclusions en défense ;

— condamner la société Arketype Immobilier à leur régler la somme totale de 29 608,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la même société à leur régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, la société Arketype Immobilier sollicite de voir débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions et les voir condamner les époux [D] à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 10 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré et prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur les demandes en condamnation présentées par les époux [D]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il appartient à l’acquéreur qui se prévaut d’un vice caché, de rapporter la preuve de ce vice et de ses différents caractères.

Le vice doit être caché, antérieur ou concomitant à la vente, et rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ces caractères étant cumulatifs.

En l’espèce, suivant acte notarié authentique du 7 septembre 2022 les époux [Z] pouvaient construire sur la parcelle de terrain à bâtir sise au sein du lotissement [Adresse 8] à [Localité 9] sur une surface de plancher de 350 00 m².

Ils ont fait acter la présence de remblais suivant procès-verbal d’huissier du 29 novembre 2022, alors que l’acte de vente notarié stipule que le vendeur déclare n’avoir procédé à aucun remblayage.

Les époux [D] ont pu néanmoins pu édifier leur maison d’habitation, conformément à leur souhait initial, nonobstant l’existence du remblais.

En effet, le rapport Geotec établi après la vente du terrain, le 24 novembre 2022, mentionne que « les terrassements du vide sanitaire et des donations avaient été réalisées ».

L’existence du remblais n’ayant pas rendu la chose vendue par la socété Archetype impropre à l’usage auquel elle était destinée, les époux [D] seront déboutés de leur demande en garantie des vices cachés.

Les époux [D] invoquent, par ailleurs, un manquement de la société défenderesse à son obligation de délivrance, au motif que l’acte de vente notarié stipule que le vendeur est tenu d’une garantie quant à « la qualité du sol et du sous-sol à l’effet de permettre l’édification de constructions, telles que prévues au règlement du lotissement ».

Le règlement du lotissement précise que « les lots sont destinés à la construction de maisons individuelles avec libre choix du constructeur » et sont réservés à « usage principal d’habitation ».

Les époux [D] ayant pu édifier leur maison individuelle, iI y a lieu de considérer que la société Archétype n’a pas manqué à son obligation de garantie de délivrance.

Enfin, le règlement du lotissement annexé à la promesse de vente précise dans son chapitre 4 relatif à l’adaptation des bâtiments aux terrains, voies et réseaux que les acquéreurs du terrain à bâtir dans ce lotissement peuvent prendre connaissance des plans des travaux pour définir l’adaptation au sol de leurs bâtiments notamment en cas de remblais.

La promesse de vente autorisait les époux [D], avant la réitération de l’acte, de procéder ou de faire procéder sur le bien à « tous sondages nécessaires aux études préalables ».

Le rapport d’étude de sol établi par la société Fondouest, joint également à la promesse de vente, mentionne, dans son chapitre relatif aux recommandations techniques, l’existence d’éventuels remblais.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les époux demandeurs étaient informés de l’existence d’éventuels remblais, et qu’il leur appartenait de procéder aux études de sol nécessaires avant de réitérer la vente par devant notaire, la société venderesse n’étant tenue d’aucune obligation contractuelle de procéder à cette étude en leurs lieu et place.

Il convient en conséquence de les débouter de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Arketype Immobilier.

Sur les demandes accessoires

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable de condamner les époux [D] à régler à la société Arketype Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile prévoient que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de différer l’exécution du jugement à intervenir.

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance les époux [D], seront condamnés aux dépens.

Par ces motifs

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement pas mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Dédoute Monsieur [U] [D] et à Madame [X] [M] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [U] [D] et à Madame [X] [M] épouse [D] à régler à la société Arkétype la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [D] et à Madame [X] [M] épouse [D] aux dépens ;

Rappel que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé le douze Mai deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS