AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEVR

Minute JCP n° 295 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître KLEIN-DESSERRE Marine, avocat au barreau de Metz

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 7] ADOMA [Localité 10] MALGRE NOUS ([Adresse 6])

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KLEIN-DESSERRE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 octobre 2023, la SAEM ADOMA a donné en location à Monsieur [B] [Z] un logement situé [Adresse 8] [Localité 10] Malgré nous, [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 349,61 €, outre 31,69 € pour les prestations obligatoires.

En raison de redevances demeurées impayées, la SAEM ADOMA a adressé à Monsieur [B] [Z] une proposition de plan d’apurement amiable, par lettre recommandée avec acusé de reception en date du 03 avril 2024, en vue de régulariser une dette s’élevant à 1.044,96 €. Cette tentative est restée sans réponse ni effet. Par la suite, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [B] [Z] de procéder au règlement de son arriéré, par courrier recommandé avec accusé de repcetion en date du 03 juin 2024, lequel a été distribué le 10 juin 2024. Enfin, une nouvelle mise en demeure lui a été signifiée par acte de commissaire de justice à étude en date du 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [B] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de redevances à titre de provision d’un montant de 2.816,84 € et la fixation d’une indémnité d’occupation de 394,96 €, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [B] [Z] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence conclu le 13 octobre 2023 contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle « le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant. A défaut, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R., adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalent à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux. »

La SAEM ADOMA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [B] [Z] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1.044,96 € par lettre recommandée avec accusé de reception. Cette mise en demeure a été suivie d’une seconde en date du 03 juin 2024 portant sur un arriéré de 1.834,88 €, puis par la suite signifiée à étude par acte de commissaire de justice le 25 novembre 2024. Ces mises en demeure étant restées vaines pendant plus d’un mois, il y’a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [B] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que [B] [Z] restait devoir la somme de 2.816,84 € à la date du 02 janvier 2025.

Monsieur [B] [Z], qui n’a pas comparu, n’a pas contesté le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 2.816,84 €.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM ADOMA, Monsieur [B] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 13 octobre 2023 entre la [11] ADOMA et Monsieur [B] [Z] concernant le logement sis [Adresse 9], sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 8] [Localité 10] Malgré nous, [Adresse 5] ;

ORDONNONS en conséquence à [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA la somme de 2.816,84 euros suivant décompte arrêté au 02 janvier 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la totalité de cette somme ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 381,30 €, à compter du 26 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2.816,64 € euros outre intérêts à laquelle Monsieur [B] [Z] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de redevance et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 26 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des mises en demeure du 3 juin 2024 et du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à payer à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière La juge