Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 10 septembre 2025, n° 25/00204

TJ Caen 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas effectué les paiements requis dans les deux mois suivant le commandement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la clause résolutoire était acquise en raison des impayés.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers, confirmant son obligation de paiement.
Accepté
Protection des biens du bailleur
La cour a ordonné la séquestration des meubles, considérant que cela était nécessaire pour protéger les droits du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 10 sept. 2025, n° 25/00204
Numéro(s) :	25/00204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-France MOUCHENOTTE
Parties :	Société [ Localité 12 ] LA [ Localité 17 ] HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEFD

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 10 Septembre 2025

Société [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT

[K] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [K] [V]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [V]

né le 07 Avril 1959 à [Localité 18], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur COSTREL DE CORAINVILLE, conciliateur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Juin 2025

Date des débats : 12 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 10 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08/08/2007, à l’effet du 14/08/2007, l’office public de l’habitat [Localité 12] HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [V] et à Madame [J] [U] épouse [V], un local à usage d’habitation, un appartement de type F3 (logement n° 0225), situé [Adresse 9] ([Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel révisable de 273,92 euros outre les charges.

Le 20/11/2010, Madame [J] [U] épouse [V] est décédée à [Localité 12], laissant Monsieur [K] [V] seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/03/2024, [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 12] HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [K] [V] un commandement de payer la somme de 1637,51 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 29/01/2024 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement. Cet acte n’ayant pu être délivré directement à la personne de Monsieur [K] [V], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 08/03/2024, en l’étude de Maître [W] [I], commissaire de justice à [Localité 13].

Informés le 28/08/2024 d’une situation d’impayé locatif de Monsieur [K] [V], les services de la CCAPEX de [Localité 12] en ont accusé la bonne réception par courriel du 03/09/2024.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, CAEN LA [Localité 17] HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 06/01/2025 afin de voir :

— Constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 08/03/2024 et, ainsi, constater la résiliation du contrat de location consenti par [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT à Monsieur [K] [V] aux torts de ce dernier, à compter de la date du 08/05/2024 ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [K] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [V] ;

— Condamner Monsieur [K] [V] au paiement :

* de la somme de 3465,06 euros correspondant au montant des arriérés de loyers à la date du 08/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation.

* des loyers et charges impayés du 09/05/2024 au jour du jugement à intervenir.

* d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la totale libération des lieux loués.

— Condamner Monsieur [K] [V] au paiement :

* d’une indemnité de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* des entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 177,08 euros.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation n’ayant pu être délivrée directement à la personne de Monsieur [K] [V], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 06/01/2025, en l’étude de Maître [H] [T], commissaire de justice à [Localité 13], selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 07/01/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

A l’audience du 12/06/2025, [Localité 14] HABITAT est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 3542,14 euros à la date du 26/05/2025 et indique, selon la note d’audience, un accord de principe sur un plan d’apurement à hauteur de la somme de 100 euros par mois en sus du loyer.

Monsieur [K] [V] est présent en personne lors de l’audience du 12/06/2025, confirmant la dette locative qu’il reconnaît dans son principe et dans son montant et confirme sa proposition à hauteur de 100 euros.

L’affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 10/09/2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail relatif à l’appartement (article 4.5, page 4/6) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT que Monsieur [K] [V] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 08/05/2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Il résulte des éléments du dossier que Monsieur [K] [V] a été confronté à de graves difficultés d’ordre personnel.

Le diagnostic social et financier relatif à la situation de Monsieur [K] [V] a été réalisé par les services de l’UDAF du Calvados le 17/04/2025 et préconise le maintien dans le logement.

Ainsi que cela ressort de la note d’audience, Monsieur [K] [V] propose de s’en tenir à un plan d’apurement consistant en la somme de 100 euros par mois en sus du montant du loyer résiduel afin d’apurer sa dette locative. [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT ne s’y oppose pas.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [K] [V] avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non-respect de l’échéancier.

Monsieur [K] [V] devra donc régler la somme de CENT EUROS (100 euros) par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, selon les modalités fixées dans le dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

En pareilles circonstances, il y a lieu d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [V].

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 26/05/2025, il apparaît que Monsieur [K] [V] reste redevable de la somme de TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET SIX CENTIMES (3365,06 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 26/05/2025 (3542,14 euros moins 177,08 euros à titre de frais de procédure = 3365,06 euros), somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 06/01/2025.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable, au regard des éléments du dossier et de la situation de chacune des parties de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge des dépens sera supportée par Monsieur [K] [V] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 08/08/2007 portant sur un local à usage d’habitation : un appartement de type F3 (logement n° 0225), situé [Adresse 10]), liant [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT, ventant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 12] HABITAT, à Monsieur [K] [V], à la date du 08/05/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] à verser au profit de [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT la somme de TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET SIX CENTIMES (3365,06 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 26/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 06/01/2025 ;

AUTORISE Monsieur [K] [V] à s’acquitter de sa dette par TRENTE-TROIS (33) versements mensuels consécutifs de CENT EUROS (100 euros) et à verser le solde lors de la TRENTE-QUATRIEME (34e) mensualité. Il est précisé que ces versements devront intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées ;

DIT que si Monsieur [K] [V] se libère de sa dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non-acquise ;

DIT en revanche que, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Monsieur [K] [V] tenu de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 8], à [Adresse 11] [Localité 1] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [V] de libérer spontanément les lieux, [Localité 14] HABITAT sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyen de droits, y compris avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE dans cette hypothèse Monsieur [K] [V] à verser à [Localité 15] une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à la libération des lieux ;

DIT qu’il y a lieu, en pareilles circonstances d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [V] ;

DÉBOUTE [Localité 12] LA [Localité 17] HABITAT de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION