Minute n°

N° RG 25/00540 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKF3

[L] [K]

C/

[T] [M], [N] [V]

JUGEMENT DU 28 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [K]

né le 18 Novembre 1946 à CATILLON SUR SAMBRE (59360)

Chemin de la justice

59360 CATILLON SUR SAMBRE

représenté par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Madame [T] [M]

20 T rue de Mazinghien

59360 CATILLON SUR SAMBRE

représentée par M^e Frédéric MASSIN, avocat au barreau de VALENCIENNES

Monsieur [N] [V]

né le 08 Octobre 1956 à PARIS

20 T rue de Mazinghien

59360 CATILLON SUR SAMBRE

représenté par M^e Frédéric MASSIN, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 28 Août 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e MASSIN

Copie certifiée conforme le :

à : M^e BEAUCHART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, Monsieur [L] [K] a donné à bail à Monsieur [N] [V] et Madame [T] [M] un immeuble à usage d’habitation sis 20 T rue de Mazinghien à CATILLON SUR SAMBRE (59360) moyennant un loyer mensuel hors charge de 505 euros, outre 15 euros de charge.

A compter du mois d’octobre 2023, les locataires ont signalé à Monsieur [L] [K] des problèmes d’humidité dans le logement pris à bail.

Le 17 avril 2024, Monsieur [L] [K] a signifié un congé pour vendre aux locataires à effet au 30 novembre 2024.

Par acte du 9 juillet 2024, madame [T] [M] a fait assigner en référé Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de CAMBRAI.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, condamné Monsieur [L] [K] à rechercher les causes de l’humidité persistante et excessive et à supprimer les moisissures dans le logement situé 20 T rue de Mazinghien à CATILLON SUR SAMBRE, dit que la locataire et tout occupant de l’immeuble devait laisser libre accès au logement aux fins de réalisation de ces recherches et suppressions, condamné à titre provisoire Monsieur [L] [K] à payer à Madame [T] [M] la somme provisionnelle de 800 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du commissaire de justice du 3 février 2025, Monsieur [L] [K] a fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de CAMBRAI aux fins de constater la validité du congé pour vendre délivré le 17 avril 2024, déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre et en conséquence ordonner leur expulsion ainsi que de toute personne de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à leur départ effectif matérialisé par la remise des clés au bailleur, les condamner solidairement à lui payer la somme de 1000 € en réparation du préjudice subi, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et de débouter les défendeurs de toutes demandes.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] ont fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de CAMBRAI aux fins de le condamner au paiement de la somme de 3900 € au titre du trouble de jouissance selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 ; au règlement de la somme de 260 € de dommages et intérêts à compter du 6 janvier 2025 jusqu’à suppression des moisissures et de l’humidité affectant le logement ; la somme de 10000 € au titre du préjudice moral ; le condamner au remboursement des procès-verbaux d’huissier des 28 mars 2024 et 17 octobre 2024, au remboursement des provisions sur charge de 540 €, la somme de 2300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] ont quitté les lieux le 28 février 2025.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [K], représenté par son conseil, reconnaît que les locataires ont quitté les lieux et maintient ses demandes en réparation de son préjudice et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Concernant les demandes de Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V], il demande de limiter le montant des dommages et intérêts à 800 € et estime que le préjudice moral n’est pas établi.

Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et considèrent que la demande du propriétaire en réparation de son préjudice n’est pas fondé.

Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, il conviendra de se rapporter aux conclusions des parties visées par le greffier.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire et dans le souci d’une bonne administration de la justice, il conviendra d’ordonner la jonction des deux procédures.

Il conviendra également de constater que les locataires ayant quitté les lieux le 28 février 2025 par remise des clés au bailleur, les demandes relatives à la validation du congé, à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Dans son ordonnance du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a mis en évidence la présence d’une humidité persistante et excessive dans le logement en s’appuyant sur l’inspection du 13 février 2024 par l’ARS, un constat d’huissier du 8 mars 2024 et du 17 octobre 2024 versés par les locataires.

Il est précisé dans l’ordonnance que Monsieur [L] [K] a fait installer une ventilation positive hydro régulée le 14 mai 2024 mais il est indiqué que cette pose n’a pas permis de remédier aux problèmes d’humidité persistante et excessive.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé conclut à l’existence d’un préjudice de jouissance.

Monsieur [L] [K] invoque le comportement et le mode de vie des locataires comme étant à l’origine des problèmes d’humidité. Il précise ainsi avoir nettoyé la totalité du logement après le départ des locataires à l’aide d’une éponge humide ce qui a suffi à faire disparaître les moisissures sur les murs.

Force est de constater qu’il procède par voie d’affirmation.

Il verse également un procès-verbal de constat en date du 15 mai 2025 dressé par Me [E]. Il ressort de ce constat l’absence de traces d’humidité sur les murs et les portes ou a minima des traces d’humidité très légères sur les murs de la cuisine.

S’il est constaté l’absence de traces d’humidité, il convient de noter que ce constat est fait à distance du départ des locataires et ne peut à lui seul permettre de conclure au fait que la persistance de l’humidité excessive était due au mode de vie des locataires.

Ainsi, il est établi que les locataires ont subi une présence persistante et excessive d’humidité dans leur logement ce qui a occasionné un trouble de jouissance.

Cependant, il convient de réduire le montant du trouble de jouissance à un taux de 30 % du loyer soit un montant de 156 euros.

Par ailleurs, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] n’ont pas contesté juridiquement la validité du congé qui leur a été adressé le 17 avril 2024 pour une prise d’effet au 30 novembre 2024. En l’absence de contestation de la validité de ce congé, il convient d’affirmer que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] étaient devenus sans droit ni titre pour occuper le logement objet du bail. Ils ne peuvent dans ces conditions solliciter une indemnité pour trouble de jouissance pour la durée d’occupation du logement entre le 1er décembre 2024 et le 28 février 2025, date de remise des clés.

Ainsi, il convient d’estimer que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] ont subi un trouble de jouissance à compter du 13 octobre 2023 jusqu’au 30 novembre 2024 soit sur une durée de 13 mois et 17 jours.

Monsieur [L] [K] sera condamné à leur payer la somme de 2116,40 € en réparation de leur préjudice au titre du trouble de jouissance.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] sollicitent la condamnation de leur bailleur au paiement de la somme de 10000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils n’établissent pas la réalité de ce préjudice moral qui serait distinct du préjudice lié au trouble de jouissance déjà réparé par la condamnation ci-dessus.

En l’absence de preuve de la réalité d’un préjudice moral distinct, ils seront déboutés de leur demande en paiement.

Sur les autres demandes

Il sera remarqué que les demandes sont exprimées de manière peu claires sans être rattachées à une quelconque pièce qui permettrait de mettre le juge en situation de trancher.

Ainsi, en est-il en particulier des sommes réclamées au titre de la provision sur charges pour lesquels aucun décompte n’est versé.

IL en est de même de la demande en condamnation à la somme de 260 € de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande en remboursement des frais d’huissier, il sera fait droit à leur demande.

L’article 3 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, compte tenu du litige qui opposait les parties et de l’obligation pour le propriétaire bailleur d’adresser aux occupants une sommation de déguerpir en date du 20 janvier 2025, la réalisation d’un état des lieux contradictoire et de manière amiable ne pouvait être envisagé.

La loi dispose que lorsque l’était des lieux est établi par un commissaire de justice, les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Dans ces conditions, la demande de Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] quant au remboursement des frais d’huissier engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie sera rejetée.

Sur la demande de Monsieur [L] [K] en réparation de son préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] n’établit pas la réalité d’un préjudice lié au maintien de Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] dans les lieux jusqu’au 28 février 2025.

Il sera débouté de sa demande en réparation de son préjudice moral

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [K], partie succombante sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa propre demande en condamnation au titre de cet article

L’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

ORDONNE la jonction des procédures 25/547 et 25/540 sous la procédure 25/540.

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] la somme de 2116,40 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] la somme de 297 € au titre des frais de commissaire de justice pour le constat du 28 mars 2024 et la somme de 360 euros pour le constat du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [T] [M] et Monsieur [N] [V] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [L] [K] de ses demandes,

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision

la greffière La juge