TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 19/13804 – N° Portalis DBW3-W-B7D-XCNF

AFFAIRE :

S.A.R.L. MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD (M^e Isabelle LEONETTI)

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (M^e Jean VOISIN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Avril 2025, puis prorogée au 07 Mai 2025, et enfin au 22 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD (MARS)

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° 442 088 399

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) Office public d’aménagement et de construction

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° 390 328 623

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

A compter du 6 juin 2005, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD et l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ont passé ensemble un bail commercial portant sur un local sis au rez-de-chaussée du [Adresse 1].

La constatation de la résiliation du bail a été effectuée par ordonnance du juge des référés du 24 septembre 2018. Cette ordonnance a également ordonné l’expulsion de la société à responsabilité limitée MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD (MARS). L’ordonnance a condamné la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD à verser à titre provisionnel à l l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) la somme 3 103,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2018.

La société à responsabilité limitée MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD (MARS) a interjeté appel contre cette ordonnance. Par arrêt du 31 octobre 2019, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a rejeté la demande d’infirmation de l’ordonnance de référé du 24 septembre 2018 quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion. Elle a en revanche infirmé l’ordonnance de référé du 24 septembre 2018 s’agissant de la condamnation provisionnelle à la somme de 3 103,04 euros. La Cour d’appel a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de condamnation.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2019, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD a assigné l’Office Public de l’Habitat “HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE AIX-MARSEILLE PROVENCE” (H.M. P.) devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins notamment de voir condamner le défendeur à lui verser la somme de 10 000 € de dommages et intérêts, de voir dire que la demanderesse n’est pas redevable de la somme de 3 103,04 € au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2018, de voir dire que le bail entre les parties n’est pas résilié et qu’il est toujours en cours, et de voir dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de la demanderesse.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 19/13804.

La même assignation a également été enregistrée sous le numéro de rôle RG 20/2000.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 22 octobre 2020, la procédure RG 20/2000 a été jointe à la procédure RG 19/13804.

Par ordonnance d’incident rendue par le juge de la mise en état le 8 juin 2023, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD a été déclarée irrecevable en sa prétention tendant à voir condamner l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) à lui verser la somme de 10 000 € de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 juin 2023, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, L145-14 du code de commerce, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD sollicite de voir :

— juger que la somme de 718,01 euros est prescrite ;

— juger que la société MARS n’est pas redevable d’aucune somme à l’égard de HMP ;

— condamner la société Habitat [Localité 6] Provence Métropole [Localité 5] Provence à payer à la société MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD la somme de 700 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— débouter Habitat [Localité 6] Provence Métropole [Localité 5] de sa demande de condamnation reconventionnelle à hauteur de 1908,29 € au titre du « paiement de l’arriéré » ;

— juger que la clause résolutoire ne trouve pas à s’appliquer ;

— juger que le bail est toutefois résilié aux torts exclusifs d’HMP ;

— condamner la société Habitat [Localité 6] Provence Métropole [Localité 5] Provence à payer à la société MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE à payer à la SARL MARS une indemnité de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD affirme qu’un litige est survenu entre les parties quant au montant des charges locatives. La demanderesse sollicite de voir dire que, contrairement à ce qui a été soutenu devant la juridiction des référés et devant la Cour d’appel, elle n’est redevable d’aucun arriéré locatif. Alors que la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD, durant des années, a sollicité des explications quant au montant des charges, l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ne les a pas fournies. La défenderesse a donc manqué à son obligation de loyauté contractuelle.

Au surplus, le bailleur a modifié unilatéralement les termes du bail, en faisant varier les montants des provisions sur charge et provisions sur taxe foncière.

Ce n’est pas parce que la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD ne souhaite pas être réintégrée dans les lieux qu’elle ne peut solliciter que la résiliation soit prononcée aux torts du bailleur. Puisque la somme de 3103,04 € n’est pas due, la clause résolutoire n’est pas acquise. Le commandement de payer du 12 avril 2018 ne comportait pas en annexe l’actuelle pièce n°14 du défendeur, décompte qui seul aurait permis à la demanderesse de prendre connaissance des sommes réclamées. Il n’a donc pas pu entraîner la résolution du bail.

S’agissant de l’arriéré locatif réclamé, à hauteur de 3 103,04 €, l’on en ignore le point de départ. Or, au titre de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, les loyers et charges échus antérieurement au 24 juillet 2013 sont prescrits. Il semble, au vu des conclusions en défense, que les arriérés de loyers et charges réclamés sont datés de 2007. La prétention reconventionnelle en défense tendant à la condamnation à l’arriéré est donc prescrite.

La demanderesse ayant été évincée de son bail commercial, elle a droit à une indemnité, d’autant que ses matériels ont été portés en déchetterie. La société MARS doit à présent trouver un autre local afin d’entreposer son matériel, prévenir ses clients et ses fournisseurs du changement de local. Au surplus, la demanderesse est fondée à solliciter la restitution de son dépôt de garantie de 700€.

Les sommes réclamées reconventionnellement par l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) sont fondées sur un décompte erroné.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) sollicite de voir :

— débouter la société MARS de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société MARS à payer à HMP :

a. la somme de 1.908,29 € ;

b. la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

c. Les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) fait valoir que, puisque la demanderesse ne sollicite plus d’être réintégrée dans les lieux, sa prétention tendant à la résiliation aux torts de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) est sans objet. S’agissant de la prescription, les sommes réclamées par la défenderesse partent d’un solde nul au 27 mars 2012. Or, la citation en référé a été délivrée le 24 juillet 2018. Au 24 juillet 2013, le solde locatif était débiteur de 718,01 €. Dès lors, même en expurgeant cette somme du montant visé au commandement, soit 2 715,74 €, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD demeurait débitrice de 1 997,73 €. Cette somme n’a pas été apurée dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. Il est de jurisprudence constante que l’inexactitude de la somme visée dans le commandement de payer n’entraîne pas la nullité du dit commandement, si au moment de sa délivrance, il existait au titre de la dette locative un solde débiteur, le commandement de payer demeurant valable pour le solde restant dû au titre des loyers et charges.

L’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction puisqu’elle n’a délivré aucun congé à la demanderesse. Au surplus, la demanderesse, qui a renoncé à l’occupation du local, ne saurait réclamer une telle indemnité. La défenderesse ne démontre pas le quantum de 15 000 € réclamé. Elle prétend que l’emplacement du local était essentiel à son activité mais a renoncé à solliciter sa réintégration.

La société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD demeure débitrice d’un arriéré à hauteur de 1 908,29 €.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir :

La prétention de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD tendant voir à dire que la somme de 718,01 euros est prescrite s’analyse plus exactement comme une fin de non-recevoir, tendant à voir déclarer irrecevable la demande en paiement de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) à hauteur de 718,01 €, au titre de la prescription.

Au titre de l’article 2224 du code civil, la prescription de droit commun est de cinq ans. L’article 2241 dispose : « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. »

En l’espèce, par assignation du 24 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) a assigné la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD devant le juge des référés aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation provisionnelle à lui régler la somme de 3 103,45 € au titre de la dette locative. Cette assignation a donc interrompu la prescription des sommes dues au titre d’arriérés locatifs pour les cinq années précédentes. Tout solde débiteur antérieur au 24 juillet 2013 est donc prescrit.

L’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ne conteste pas que l’arriéré locatif antérieur au 24 juillet 2013, à hauteur de 718,01 €, est prescrit.

Il convient donc de déclarer la demande de condamnation au paiement des arriérés locatifs formée par l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) irrecevable à hauteur de 718,01 €.

Sur l’arriéré locatif :

Plusieurs prétentions des parties se rapportent en réalité à une seule et même demande : la condamnation, ou non, de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD à payer au défendeur une somme au titre d’éventuels arriérés locatifs.

Il convient donc de statuer sur l’existence puis, éventuellement, sur le quantum de l’arriéré locatif dû par la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD à l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.).

Il existe une ambiguïté dans les conclusions de la demanderesse quant à la question de l’existence de cette dette. La demanderesse fait implicitement application de l’article 753 du code de procédure civile dans sa rédaction à la date du 6 décembre 2019, date de l’assignation (et désormais article 768 du même code à la date du présent jugement) : elle présente de manière visuellement distincte ses moyens les plus récents, en faisant figurer en marge gauche une ligne verticale et en intitulant son dernier paragraphe « Réponse aux conclusions de HMP ».

Or, si cette manière de procéder est en principe destinée à la clarté des conclusions, elle fait naître en l’espèce une ambiguïté.

In concreto, les conclusions de la demanderesse se composent, d’abord de ses développements antérieurs au cours de la présente procédure, puis de ses toutes dernières observations. Dans les développements antérieurs, la demanderesse nie l’existence même d’une dette : « Ainsi, aucune somme quelle qu’elle soit n’est due par la société MARS (MAINTENANCE ASCENSEUR REGION SUD) à la société HMP » (page 17). A l’inverse, dans les développements les plus récents, accompagnés de la ligne verticale en marge et figurant dans le paragraphe « Réponse aux conclusions de HMP », la demanderesse indique : « Il apparait que la société MARS ne doit pas la somme de 3103,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2018, mais seulement la somme de 2715,74 euros – 718,01 euros – 641,27 euros = 1356,46 euros » (page 18). Et immédiatement après : «  le décompte fourni faisant apparaitre des sommes variables et non justifiées à partir du 1.09.2015, la créance n’est pas justifiée. Il est donc demandé au Tribunal de JUGER que la société MARS ne doit rien à HMP. » (page 18 à nouveau).

Le juge voit une relative ambigüité, voir une certaine contradiction, à faire figurer, dans le même jeu de conclusions et à deux pages d’écart, la triple affirmation selon laquelle la demanderesse n’est redevable d’aucune somme, puis qu’elle est redevable de 1356,46 €, puis qu’elle n’est redevable de rien.

En réalité, le moyen de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD tendant à voir dire qu’elle n’est redevable d’aucune somme est que le décompte produit par l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) porterait mention de sommes « variables et injustifiées ». La demanderesse indique : « En outre, la lecture de cette pièce 14 nous apprend que les sommes réclamées varient à compter du 1.09.2015, date à laquelle une somme de 1894,99 euros apparait au débit avec l’intitulé facture 1.09.2015-30.09.2015, au lieu des 609.49 € réclamés mensuellement, Puis le mois suivant, la somme réclamée passe à 639.94 €, le 1er juin 2016 le débit est de 641.27 €, le mois suivant, il est porté à 796.50 € et ainsi de suite… 799.17 € le 1.08.2018 et enfin une régularisation de charges apparaissent en juillet 2018 pour un montant 969.28 € non justifié. ».

Cette affirmation de la demanderesse est exacte. Le défendeur n’explique pas ces anomalies dans ses conclusions.

Le juge rappelle qu’au titre de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à la partie qui réclame le paiement d’une somme de la démontrer. En l’espèce, le décompte versé aux débats mentionne, chaque mois, au débit, des sommes importantes relativement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA, environ 90 €, variable selon les années), aux « prestations communes », aux « impôts foncier du commerce… Le décompte couvre une période temporelle de dix ans.

Le défendeur, bailleur, ne justifie d’aucune des sommes réclamées au titre de ces charges pour aucun des mois, sur dix ans. Aucun relevé d’impôt foncier, aucune preuve du paiement réel des charges, aucun justificatif de la TVA n’est produit, et ce sur la période de dix années visée par le décompte.

Il manque donc, dans le présent litige, les justificatifs des charges pour chacun des cent vingt-mois visés par le décompte.

Il convient de rappeler à l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) que les relevés de comptes produits aux débats ne constituent que des documents émanant de sa main et non des justificatifs : s’ils ont valeur de décompte récapitulatif de la dette que le défendeur prétend pouvoir réclamer, ils n’ont aucune valeur probatoire intrinsèque concernant les sommes qu’ils visent. Il lui appartient de prouver la réalité de chacune des sommes sur chacune des lignes figurant sur les onze pages de son décompte. Seul le loyer, dont le montant est prévu contractuellement, est prouvé en l’état.

Pour le moins, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD est fondée à affirmer que l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ne rapporte en rien la preuve du bien fondé de sa créance.

L’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) sera débouté en totalité de sa prétention à la somme de 1 908,29 €.

Puisque la créance prétendue de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) PROVENCE est mal fondée en totalité, à défaut de preuve, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD est fondée à solliciter la restitution de la somme de 700 € au titre de son dépôt de garantie.

Sur la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Il convient de rappeler que l’ordonnance de référé n’a pas autorité définitive de la chose jugée sur le fond. Dès lors, ce n’est pas parce que le juge des référés a constaté la résiliation du bail par ordonnance du 24 septembre 2018 et que la décision a été confirmée par arrêt d’appel du 31 octobre 2019, que ces décisions s’imposent au présent Tribunal. Ces décisions ont été rendues conformément à la procédure des référés, de sorte qu’elles n’ont pas d’autorité définitive.

C’est donc au présent Tribunal qu’il incombe de statuer sur la question de la résiliation du bail.

La circonstance que la demanderesse ne souhaite plus réintégrer les lieux ne fait pas obstacle à ce que le présent Tribunal statue sur la question juridique de la résiliation.

L’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) se prévaut de la résiliation de plein droit du bail, prétendument, par l’effet d’un commandement de payer du 12 avril 2018.

Toutefois, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut produire d’effet que si les sommes impayées qu’il vise sont réelles. Or, il a été relevé plus haut que l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ne rapporte en rien la preuve de la réalité des arriérés locatifs.

Dès lors, le commandement de payer du 12 avril 2018 n’a pu produire aucun effet.

La prétention de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD tendant à voir dire que le « bail est résilié aux torts exclusifs de HMP » doit s’analyser au regard de l’article 1226 du code civil : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

L’article 1228 du même code dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En l’espèce, ni la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD, ni l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ne contestent que le contrat de bail est désormais résilié. Il l’a été à l’initiative de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.). Ce dernier est manifestement mal fondé, puisqu’il a obtenu en référé le constat de la résiliation du bail sans parvenir à démontrer, devant le présent juge du fond, le bien fondé de cette résiliation sur la base de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que la résiliation du bail est intervenue par la faute de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.).

Sur l’indemnité d’éviction :

Il est constant en jurisprudence que si l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes (voir par exemple en ce sens C. cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n°06-11.343).

La société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD invoque au soutien de sa prétention à la somme de 15 000€ l’article L145-14 du code de commerce. Ce texte dispose : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

La société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD intitule explicitement sa prétention « indemnité d’éviction ».

Or, le juge relève que l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) n’a pas « refusé un renouvellement du bail » : c’est la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD elle-même qui, à juste titre, indique d’ailleurs précédemment dans ses conclusions qu’il s’est agi d’une résiliation fautive. Pourtant, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD, en contradiction avec ses propres observations et demandes, ne sollicite pas de dommages et intérêts au titre de l’article 1228 du code civil cité plus haut (article applicable à la résiliation fautive), mais uniquement l’indemnité d’éviction de l’article L145-14 du code de commerce (qui s’applique à un refuse de renouvellement, et non à une résiliation fautive).

Le juge a l’interdiction de statuer sur ce qui n’est pas demandé (article 5 du code de procédure civile) : la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD ne sollicite pas de dommages et intérêts pour résiliation fautive.

De ce seul chef, la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD est mal fondée en sa prétention à la somme de 15 000 € au titre d’une indemnité d’éviction, laquelle n’est pas applicable au cas d’espèce.

Par ailleurs, alors que la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD a la charge de démontrer le bien fondé de sa prétention, au titre de l’article 9 du code de procédure civile, la demanderesse ne démontre :

— ni la « valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » ;

— ni les « frais normaux de déménagement et de réinstallation » ;

— ni les « frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » ;

— ni la mise en péril de son activité, comme elle l’indique dans ses conclusions : aucun document comptable relatif à l’activité de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD n’est produit aux débats.

Dès lors, non seulement la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD est mal fondée à réclamer en l’espèce une indemnité d’éviction, mais au surplus, quand bien même cette qualification serait applicable, elle ne produit aucune preuve de la somme réclamée, en violation des articles 9 du code de procédure civile et L145-14 du code de commerce.

La société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD sera déboutée de sa prétention à la somme de 15 000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.), débouté de ses demandes et qui succombe partiellement aux demandes de la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) à verser à la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD la somme de quatre mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, est rendue nécessaire par l’ancienneté de la créance de restitution du dépôt de garantie.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) irrecevable à hauteur de 718,01 € en sa demande de condamnation au paiement des arriérés locatifs, correspondant à la période antérieure au 24 juillet 2013 ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) de sa prétention à la somme de 1 908,29 € au titre des arriérés locatifs impayés ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) à verser à la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD la somme de sept cents euros (700 €) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DIT que la clause résolutoire visée au bail n’a pas été acquise par l’effet du commandement du 12 avril 2018 ;

CONSTATE que la résiliation du bail est intervenue par la faute de l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD de sa prétention à la somme de 15 000 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat “HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] PROVENCE” (H.M. P.) à verser à la société à responsabilité limitée MARS MAINTENANCE ASCENSEURS REGION SUD la somme de quatre mille euros (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT