Minute n°

N° RG 24/00803 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DFCM

S.C.I. A2D2 représentée par mme [O] [M]

C/

[K] [R]

JUGEMENT DU 28 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. A2D2 représentée par mme [O] [M]

130 rue d’en Haut

59266 BANTEUX

représentée par M^e Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [K] [R]

34 rue de Paradis

59258 CREVECOEUR SUR ESCAUT

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocate au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 28 Août 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e DELOMEZ

Copie certifiée conforme le :

à : M^e BEAUCHART

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 25 novembre 2021, prenant effet le 1er décembre 2021, la S.C.I. A2D2, représentée par Madame [M] [O], a donné à bail à Madame [K] [R] un local à usage d’habitation situé 130 B Rue D’En Haut à BANTEUX (59266), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 150 euros de provisions mensuelles pour charges comprenant notamment la consommation d’eau, d’électricité et de fioul ainsi que la taxe d’ordures ménagères et l’entretien de la chaudière.

Par courrier remis en main propre en date du 10 mars 2023, Madame [K] [R] a donné congé à la bailleresse avec un préavis de 3 mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la S.C.I A2D2, représentée par Madame [M] [O], a fait parvenir le décompte de fin de bail et notamment la somme due par Madame [K] [R] au titre de la régularisation des charges suite à son occupation dans le logement.

Madame [K] [R] a contesté la somme réclamée par la bailleresse et n’a effectué aucun versement.

Après constat d’échec de médiation du 3 janvier 2024, et par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection du 15 avril 2024, la S.C.I. A2D2, représentée par Madame [M] [O], demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI de :

— Condamner la locataire à lui payer la somme de 2 010 euros au titre du paiement des charges locatives

— Condamner la locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts

L’affaire a été renvoyée à de nombreuses reprises à la demande des parties et appelée à l’audience du 5 juin 2025.

À cette audience, la S.C.I. A2D2, représentée par Madame [M] [O] et son conseil, s’en rapporte à ses conclusions, visées par le greffe le 5 juin 2025, sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai de :

— Condamner Madame [K] [R] à lui payer la somme de 2 101,14 euros au titre des charges dues avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

— Condamner la locataire à lui verser la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,

— Condamner la locataire à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de sa déloyauté,

— Condamner la locataire à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens,

— Débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Madame [K] [I], représentée par son conseil conteste les sommes réclamées et s’en rapporte à ses conclusions, visées par le greffe le 5 juin 2025, et demande de :

— A titre principal, débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner la locataire à payer les charges dues en eau et en électricité pour la période du 1er janvier au 10 juin 2023, après déduction faite de la somme de 960 euros déjà versée, sous réserve pour la bailleresse de fournir les justificatifs permettant de déterminer de manière certaine la consommation réelle et effective du local loué,

— dire qu’en sera déduite la somme de 4 110 euros au titre des préjudices subis par la locataire

— ordonner la compensation des créances,

— débouter la bailleresse de toutes demandes plus amples ou contraires

— A titre reconventionnel, condamner la SCI A2D2 au paiement de la somme de 4 110 euros au titre des préjudices subis par la locataire, comprenant 2 101,14 euros pour sous-estimation du montant des charges, 1 600 euros pour insuffisance des moyens de chauffage et 500 euros pour l’absence de fournitures du DPE,

— En tout état de cause, condamner la bailleresse aux dépens et à verser à la locataire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur le décompte des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 23 de cette même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

Il est stipulé, à l’article 2 du bail liant les parties, qu’ « une participation pour charges d’un montant égal à 150 euros est due par le preneur. Le montant de cette participation concerne le branchement et la consommation d’eau, d’électricité et de fioul. Un sous compteur dans chaque logement permettra un ajustement annuel. Les charges comprennent également la taxe poubelle et l’entretien de la chaudière. ».

La locataire a toujours payé son loyer et les provisions de charges prévues au contrat. Elle n’a payé que la régularisation correspondant à la taxe d’ordures ménagères pour 2022 et conteste donc la régularisation s’agissant de sa consommation des énergies comprises dans les charges.

Le montant de la régularisation pour 2022 ainsi que pour 2023 (arrêtée au 10 juin 2023, date d’échéance du bail à la suite du congé donné par la locataire) étant contesté, il convient de différencier chacune de ses sources.

Pour l’année 2022

Dans un premier temps, il convient de constater que pour l’année 2022, la propriétaire bailleresse reconnaît expressément ne pas avoir de compteurs à l’entrée.

En un second temps, elle produit un document particulièrement peu clair quant aux calculs des charges récupérables (pièce 2 demanderesse) et en particulier quant aux calculs relatifs à l’électricité. Elle déduit ainsi d’un montant général affecté à l’ensemble du bien immobilier le montant imputable à Madame [K] [R] par déduction des sommes versées par les autres locataires.

Ce mode de calcul ne peut être valablement retenu dès lors qu’il ne se base pas sur la réalité d’une consommation d’électricité par la locataire.

Il est établi que Madame [K] [R] a versé mensuellement la somme de 150 euros à titre de provision pour charges.

En l’absence de clarté quant à la détermination de la régularisation des charges pour l’année 2022, la SCI A2 D2 sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’année 2022.

Pour l’année 2023

*Les charges pour la consommation d’eau en 2023

Il ressort du décompte locatif des charges pour 2023, pour lequel les compteurs ont été relevés au 1er janvier 2023 et à la sortie de la locataire, une consommation relevée à 43 230.

Une fois encore, la bailleresse effectue un calcul pour estimer le montant des consommations réelles à compter de décembre 2021.

Sur son document Récupération charges 2022, il était pourtant indiqué « eau pas de compteur à l’entrée donc pas de facture ».

Il est surprenant que la bailleresse vienne ensuite proposer un calcul pour estimer la consommation d’eau depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il ne sera retenu que le montant de la consommation pour la présence effective de l’année 2023 soit pour rappel 43,230 m3 au prix de 4,91 € le m3 soit la somme totale de 212,26 €.

*Les charges pour la consommation d’électricité en 2023

Il est produit un avenant au contrat de location signé en février 2023 par la locataire qui mentionne les relevés de compteur au 1er janvier 2023. Il est ainsi indiqué le relevé du compteur général HC et HP ainsi que le sous compteur.

Madame [K] [R] ne peut donc contester l’existence d’un sous compteur affecté à son logement.

Madame [M] [O] dans sa demande de régularisation des charges (PJ 04 demanderesse) concernant l’électricité établit 3 lignes distinctes HC, HP et sous compteur. De ce fait, elle met à la charge de sa locataire l’ensemble des consommations sur la période du 1er janvier 2023 au jour où Madame [K] [R] a quitté les lieux. La lecture de ce décompte, en comparaison avec l’avenant signé en février 2023, conduit à noter que la bailleresse met à la charge de sa locataire tout à la fois la consommation générale (relevé du compteur général) et sa consommation particulière (relevé du sous-compteur).

Le décompte ainsi produit manque de clarté et n’est pas justifié quant à la prise en compte du compteur général.

Ainsi, il convient de retenir uniquement les index relevés sur le sous-compteur soit une consommation de 2376,4 kW au prix de 0,23 € ce qui représente un total de 546,48 euros.

*La taxe d’ordures ménagères

La bailleresse a justement calculé le montant dû au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2023, au prorata de la période d’occupation de la locataire, soit un montant de 91,42 euros.

De fait, la régularisation des charges 2023 pouvant être vérifiées par les justificatifs versés par la bailleresse s’élève à un montant total de 850,16 euros. Les provisions pour charges versées par la locataire de janvier 2023 au mois de juin 2023 s’élève à la somme de 825 euros.

Ainsi, Madame [K] [R] sera condamnée à payer à la S.C.I. A2D2 la somme de 25,16 euros au titre de la régularisation des charges.

Sur les autres demandes principales

En raison de l’absence effective de justificatifs clairs, notamment due à l’absence de relevé des compteurs en début de bail, s’agissant du décompte des charges, la S.C.I. A2D2, représentée par Madame [M] [O], sera donc déboutée de ses demandes en paiement au titre de la résistance abusive de la locataire ainsi qu’en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

2 101,14 euros au titre de la sous-estimation du montant des charges

En vertu de l’article 1 240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

La différence entre le montant provisionné et le montant réel des charges ne peut donc être assimilée à une faute du bailleur puisque la régularisation annuelle est prévue.

En outre, la régularisation des charges a été réduite en tenant compte des moyens développés par la partie défenderesse de sorte que Madame [K] [R] est condamnée au reliquat qui représente la somme de 25,16 euros.

Elle n’établit de ce fait aucun préjudice lié à une sous-estimation des charges. Elle sera donc déboutée de cette demande.

1 600 euros au titre de l’insuffisance des moyens de chauffage

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Cet article est précisé par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui établit une liste d’exigences légales pour qualifier un état décent du logement.

Dans son article 3, il est précisé que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il apparait que la chaudière au fioul a dysfonctionné sur quelques périodes de l’occupation de Madame [K] [R], soit en raison d’un mauvais réglage, soit en raison de l’insuffisance du niveau de fioul.

Toutefois, un poêle à bois était également mis à disposition dans le logement, permettant de pallier les dysfonctionnements de la chaudière. Le poêle à bois d’origine a été changé en cours de bail pour un autre modèle qui nécessitait des bûches plus petites que le précédent. La locataire reproche ainsi le fait que ses bûches destinées au premier poêle soient devenues inutilisables.

Cependant, il ne résulte pas d’une faute de la bailleresse d’avoir mis à disposition de la locataire divers moyens de chauffage, outre le fait que les bûches déjà achetées pouvaient être coupées.

Les preuves portant sur l’insuffisance des moyens de chauffage, à savoir une photographie du thermostat et deux témoignages, ne permettent pas d’établir la véracité des faits compte tenu de ces éléments.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [K] [R] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

500 euros au titre de l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique

En vertu de l’article 1 240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

La bailleresse ne conteste pas avoir fourni le DPE à la locataire seulement en cours de bail et non lors de sa conclusion. Le retard dans la transmission du DPE au locataire offre le droit a des dommages et intérêts s’il en ressort un préjudice pour le locataire.

Madame [K] [R] indique que si elle avait eu connaissance du DPE avant la conclusion du bail, elle aurait pu renoncer à prendre le bien en location. N’étant pas en mesure d’apprécier les performances énergétiques du logement avant de le louer, cela lui a causé un préjudice.

Si la connaissance du niveau de performance énergétique du logement constitue nécessairement un critère à la location pour le preneur, rien ne permet d’établir, en l’espèce, qu’elle constituait une condition substantielle du contrat pour la locataire.

En effet, Madame [K] [R] a bénéficié de nombreux avantages financiers, notamment un loyer réduit et non révisé ainsi que l’absence de dépôt de garantie, en raison de sa relation amicale avec Madame [M] [O]. En outre, le DPE du logement indique une performance énergétique correspondant à la classe D, qui indique une performance énergétique moyenne.

Par conséquent, il n’est pas certain qu’avec la connaissance du DPE préalable à la conclusion du contrat de louage, Madame [K] [R] n’aurait pas conclu le bail.

En l’absence de préjudice établi, il convient de débouter Madame [K] [R] de sa demande de paiement au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [R], partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens de cette instance.

Compte tenu de la faiblesse de la condamnation et en consideration de l’équité, il convient de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à la S.C.I. A2D2 la somme de 25,16 euros au titre de la régularisation des charges locatives ;

DEBOUTE la S.C.I. A2D2 du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [K] [R] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [K] [R] aux dépens ;

DEBOUTE chacune des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge