TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGEMENT CIVIL

DU 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/00422 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GNKB

RENDU LE : ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Pascal CHAPART, Vice-président

Assesseur : Isabelle PICARD, Vice-Présidente

Assesseur : Dominique DUBOIS, Magistrat Honoraire

Greffier : Corinne CHANU, Greffier

ENTRE :

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [T] [N] né le 08 Juin 1953 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Dorothée BRUNEL-BESANCON, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant

Madame [W] [K] épouse [N] née le 28 Octobre 1957 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Dorothée BRUNEL-BESANCON, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant

La SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET DE CONSTRUCTION DU LITTORAL (STPCL), SAS au capital de 61.071,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 411 405 368, dont le siège social est situé [Adresse 4] à GEMENOS (13420), agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Dorothée BRUNEL-BESANCON, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant

ET :

PARTIES DEFENDERESSES :

Maître [P] [Z], Notaire, domicilié [Adresse 1]

MONDRAGON,

représenté par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

Compagnie d’assurance MMA IARD, Compagnie d’assurance au capital

de 537 052 368,00 € immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le n° 440 048

882, dont le siège social est [Adresse 2]

CEDEX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette

qualité audit siège

représentée par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Compagnie d’assurance immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le n° 775 652 126, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré pour le jugement être rendu le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

Notification le :

1cc + 1ce à Maître Dorothée BRUNEL BESANCON

1cc + 1ce à Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

EXPOSE DU LITIGE

Exposant que le notaire chargé de la mise en œuvre avait commis des fautes professionnelles dans le suivi des actes par lui dressés, M. et Mme [N] , ainsi que la SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET DE CONSTRUCTION DU LITTORAL (la STPCL) ont, par exploit du 04 mars 2024, assigné Maître [P] [Z] et ses assureurs, la société MMA IARD, SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire de ce siège en responsabilité afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices;

Aux termes de leurs dernières écritures, les demandeurs sollicitent de voir:

A titre liminaire,

Vu les dispositions des articles 377 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER le sursis à statuer de l’instance dans l’attente de l’issue de la période d’observation à laquelle est soumise la société OGETIS en exécution du jugement ouvrant une procédure collective à son encontre, rendu par le Tribunal de commerce d’AVIGNON le 13 Septembre 2023.

Sur le fond,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Maître [P] [Z] et ses assureurs la société MMA IARD, SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser :

— à Monsieur et Madame [N] :

338.000 € à titre de dommages et intérêts à raison des sommes qu’ils n’ont pu recouvrer auprès de la société OGETIS ;

— à la société STPCL :

156.000 € à titre de dommages et intérêts à raison des sommes qu’ils n’ont pu recouvrer auprès de la société OGETIS ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum Maître [P] [Z] et ses assureurs la société MMA IARD, SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser .

— à Monsieur et Madame [N] :

304.200 € au titre de la perte de chance de recouvrer les sommes dues par la société OGETIS ;

— à la société STPCL :

140.400 € au titre de la perte de chance de recouvrer les sommes dues par la société OGETIS;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Maître [P] [Z] et ses assureurs la société MMA IARD, SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser :

— à Monsieur et Madame [N] :

10.000 € à titre de dommages et intérêts à raison de l’immobilisation des sommes depuis le 1er Juin 2021 ;

5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

5.000 € au titre des frais irrépétibles.

— à la société STPCL :

10.000 € à titre de dommages et intérêts à raison de l’immobilisation des sommes depuis le 1 er Juin 2021 ;

5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

5.000 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER in solidum Maître [P] [Z] et ses assureurs la société MMA IARD, SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens distraits au profit de Maître Dorothée BRUNEL BESANCON en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M et Mme [N], avant toute défense au fond, rappelant avoir déclaré leur créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société OGETIS, sollicitent un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la période d’observation pour connaître la décision du tribunal quant à la clôture du redressement judiciaire, la mise en place d’un plan de continuation, ou la liquidation judiciaire, et ce afin ensuite de pouvoir justifier de l’insolvabilité des débiteurs.

Au fond, ils font valoir que le notaire a engagé sa responsabilité délictuelle, en ayant commis plusieurs fautes, telles que le manquement à son obligation de conseil, l’absence d’inscription dans les délais des sûretés constituées par l’acte de son ministère, au mépris des mandats reçus, et l’absence de toute information envers les demandeurs du dépôt par ses soins de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et de la vente des lots affectés des promesses d’hypothèques.

Ils reprochent également au notaire de les avoir maintenus à tort dans l’espérance d’un règlement aux termes de son courrier du 16 juin 2020.

Ils considèrent que ces fautes sont en lien direct avec le préjudice qu''ils subissent, dans la mesure où des inscriptions hypothécaires sur les lots affectés prises en temps utile leur auraient permis d’être informés des ventes des lots, le prix de vente desdits lots, intervenu avant la mise en redressement judiciaire de la société OGETIS s’avérant suffisant pour les désintéresser pleinement, et que la cessation des paiements entraînant le placement en redressement judiciaire de la société est le reflet manifeste de son insolvabilité actuelle.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que leur préjudice devrait s’analyser en une perte de chance de recouvrer les sommes prêtées, ils estiment que cette perte ne saurait être inférieure à 90 %.

Ils soulignent qu''ils subissent en outre un préjudice lié à l’indisponibilité des sommes qu''ils auraient dû recouvrer depuis trois ans et au projet qu''ils n’ont pu financer de ce fait ce qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 €.

Enfin, ils soulignent que le comportement par ailleurs vexatoire du notaire, en qui ils avaient placé leur confiance et qui n’a pas daigné répondre à leurs légitimes sollicitations, leur a causé un préjudice moral dont la réparation justifie l’allocation d’une somme de 5000 euros chacun.

Par dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, Maître [P] [Z], ses compagnies d’assurances MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions, et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 4 000 i pour leurs frais irrépétibles et aux entiers dépens;

Enfin, ils demandent d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils arguent que le notaire n’a commis aucune faute, rappelant le contexte du Covid de l’époque;

Ils mettent en avant le secret professionnel qui ne permettait pas au notaire, ni de communiquer aux demandeurs, n’étant pas parties à l’acte, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, ni de les informer de l’existence d’une vente des lots affectés à la promesse.

Ils estiment également que le notaire ne pouvait pas inscrire d’hypothèques sans être requis par la société OGETIS.

Subsidiairement, ils font valoir qu’il n’existe aucun préjudice réel et certain en lien de causalité avec les reproches formulés, en soulignant qu’il est tout ignoré de l’issue de la procédure collective et du sort qui sera réservé aux créanciers, des procédures en paiement et des décisions qui ont pu intervenir entre les demandeurs et la société OGETIS.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties, pour l’exposé des faits, de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2025, avec fixation à l’audience de plaidoiries en collégiale du 3 juin 2025.

SUR CE LE TRIBUNAL

Sur la demande de sursis à statuer

La responsabilité du notaire n’étant pas subsidiaire, il n’y a pas lieu à sursis à statuer;

Sur le fond

En droit, il résulte de l’article 1240 du Code civil, que doit être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, la réparation devant être intégrale;

Sur les fautes du notaire

En l’espèce, il ressort des termes clairs et précis des deux actes notariés signés en l’étude de Maître [Z], tous deux en date du 23 mai 2018, qu’en contrepartie du versement des fonds par les demandeurs à la société OGETIS, une promesse d’affectation hypothécaire libellée en ces termes était stipulée:

“ à la sûreté et garantie du remboursement de la mise à disposition des fonds consentis et ceux en capital et intérêts, et frais, indemnités et autres accessoires, et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, le débiteur ( la société OGETIS) promet d’affecter et d’hypothéquer, après production au notaire soussigné des éléments de mise en copropriété à recevoir du géomètre afin d’établir l’état descriptif de division déterminant le bien donné en garantie, dont le plan est annexé aux présentes, à première demande du créancier ( les époux [N] / la société STPCL) qui accepte en second rang, derrière la Banque Populaire Méditerranée, seul créancier qui bénéficie d’une inscription hypothécaire causée en cours de formalisation, pour un montant principal de 950000 i sur l’assiette globale du bien mis en copropriété, le bien ci-après désigné, avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination, toute construction, augmentation, et améliorations qui pourraient y être faites;

L’inscription sera requise avec effet jusqu’à une date postérieure d’une année à celle de la dernière échéance” ;

Toujours aux termes de chacun de ces actes notariés, cette hypothèque devait être inscrite

— pour garantir la créance des époux [N] sur un appartement de type 4 au rez-de-chaussée numéroté 3, en teinte grise sur le plan ci-après visé, avec la jouissance exclusive d’une place de parking extérieur, avec les millièmes à déterminer y afférents des parties communes générales ,

— et pour garantir la créance de la société STPCL sur un appartement de type 4, au rez-de-chaussée numéroté 4, figurant un grise sur le plan ci-après visé, avec la jouissance exclusive d’une place de parking extérieur, avec les millièmes à déterminer y afférents des parties communes générales.”

Il n’est pas contesté par les défendeurs de l’absence de toute information par le notaire, non seulement du dépôt par celui-ci le 9 octobre 2019 de l’état descriptif et du règlement de copropriété, établi le 26 juillet 2019, préalable nécessaire aux prises de garanties expressément stipulées dans les actes reçus par ses soins, mais également de toute information des actes de vente, passés en son étude :

— soit le 22 juin 2020 de la vente du lot 4, pourtant promis en affectation hypothécaire en sûreté de la créance de la STPCL, outre les lots 8, 13 à 14 pour la somme de 556.500 euros,

— et du renouvellement le 25 janvier 2021, de l’hypothèque conventionnelle de la Banque Populaire Méditerranée, notamment sur le lot 3, du lot 3, promis en affectation hypothécaire en second rang en sûreté de la créance des époux [N];

Il n’est pas non plus discuté que le notaire n’a pas répondu aux courriers recommandés des demandeurs du 31 juillet 2019 l’interrogeant sur la réception par ses soins des documents relatifs à l’état descriptif de division, dont il apparaît pourtant qu’il les avait reçus quelques jours plus tôt, ni aux courriers recommandés du 21 janvier 2020 et des 13 juillet 2021 l’invitant, puis le mettant en demeure de formaliser les prises de garantie évoquées dans les actes par lui rédigés du 23 mai 2018;

Pourtant, le 16 juin 2020, quelques jours avant la vente définitive du lot 4, Me [Z] a écrit à la société STPCL avoir pour instructions de la société OGETIS de lui verser la somme de 120.000 euros et annoncer procéder à ce règlement en juillet 2020, somme qui ne sera finalement jamais versée;

Or, il appartenait au notaire d’effectuer toutes les diligences nécessaires à la mise en place des sûretés garantissant l’exécution des actes auxquels il avait prêté son concours et d’inscrire donc dans les délais les sûretés constituées par les actes du 23 mai 2018, ce qu’il s’est gardé de faire ;

Il a également maintenu les créanciers dans l’ignorance de tout élément relatif à la possibilité pour eux de garantir en temps utile, soit avant le début de la procédure collective, leur créance par une inscription hypothécaire, alors qu’il avait l’obligation d’attirer l’attention des prêteurs sur les dangers encourus du fait de l’absence des formalités hypothécaires et de la vente du lot affecté;

Il a également négligé de répondre aux courriers de réclamations légitimes des demandeurs, se contentant d’évoquer des difficultés liées au covid 19, alors que lesdits courriers ont été adressés plusieurs mois avant le premier confinement de mars 2020;

Enfin, alors qu’il était dépositaire des sommes dues à la société STPCL aux termes de la vente du lot 4, il s’est abstenu de procéder au versement qu’il avait annoncé de 120.000 euros;

L’ensemble de ces éléments constitue des fautes à son devoir de conseil et à celui d’assurer l’efficacité juridique des actes reçus par ses soins;

Pour se soustraire aux fautes évoquées, les défendeurs invoquent le secret professionnel qui aurait empêché le notaire de transmettre au défendeur non seulement l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, mais également l’information de la vente du lot 4 affecté;

Ils invoquent également l’absence de tout mandat donné par la société OGETIS d’inscrire une inscription hypothécaire;

Or, il lui est reproché de s’être abstenu, non pas de transmettre le contenu de l’état descriptif de division, mais d’aviser les demandeurs du dépôt de cet état descriptif de division, préalable nécessaire aux formalités d’inscription d’hypothèque, de sorte que l’invocation du secret professionnel est inopérante, observation faite au surplus que les actes évoqués doivent être publiés;

Ce même moyen est également inopérant s’agissant de l’existence de la vente du lot 4 affecté à la promesse, puisqu’il était le notaire rédacteur de l’acte de cession et que par ailleurs il a maintenu les demandeurs dans l’espérance d’un règlement qui n’est jamais arrivé, ce qui n’a pas permis à ces derniers de poursuivre une action en inscription d’hypothèque, à une date encore utile;

Enfin, chargé d’assurer l’efficacité des actes rédigés par lui, il appartenait au notaire d’effectuer les formalités de sûreté visées dans l’acte, qui lui donnait tacitement mandat de les effectuer;

Au surplus, il recevait mandat express d’y procéder à deux reprises aux termes des courriers des demandeurs par lui reçus des 21 janvier 2020 et 13 juillet 2021 et il n’allègue ni ne démontre s’être rapproché de la société SOGETIS pour que celle-ci exécute son obligation et avoir été alors confronté à sa carence ;

Ce moyen tiré de l’absence de mandat sera donc écarté;

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les actes reçus par le notaire prévoyaient l’inscription d’une hypothèque conventionnelle :

B à hauteur de 260.000 euros au bénéfice des époux [N], et 220.000 euros au bénéfice de la société STPCL;

Le remboursement des créances devait intervenir:

— au plus tard le 30 mai 2020 pour la société STPCL

— au plus tard le 30 mai 2021 pour les consorts [N]

La société OGETIS a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce d’Avignon le 13 septembre 2023;

Les inscriptions n’ayant jamais été formalisées, et le produit de la vente du lot 4 n’ayant jamais été versé par le notaire, les demandeurs subissent en conséquence un préjudice incontestable;

Sur les conséquences indemnitaires

Il ressort du relevé hypothécaire :

— qu’il y a eu deux ventes de lots (760.000 euros + 780.000 euros) pour un prix donc bien supérieur au montant de 950.000 euros, garanti par l’inscription hypothécaire de premier rang de la Banque Populaire Méditerranée,

— que d’autres lots (4,8,13 et 14) étaient estimés à 556.000 euros de sorte que les demandeurs auraient pu être remboursés de leurs créances si les inscriptions hypothécaires avaient été prises à temps;

La perte de chance des deux demandeurs de pouvoir récupérer les sommes dues est avérée;

Cette perte de chance sera évaluée à 70% de chacune des créances, s’agissant d’une promesse d’hypothèque et au vu de la carence des demandeurs dans la défense de leurs droits depuis 2021jusqu’à l’engagement de la présente procédure;

Il sera fait droit à la réclamation des époux [N] à hauteur de 236.600 euros et à celle de la société STPCL à hauteur de 109.000 euros;

Le préjudice moral sera rejeté comme infondé;

Les intérêts sur les sommes couvrant le préjudice né de l’immobilisation de ces sommes, la demande en dommages et intérêts sera rejetée;

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, les défendeurs seront condamnés aux dépens:

L’équité justifie d’allouer à chacun des demandeurs une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Aucun motif légitime ne justifie ne permet d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

*DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer.

*DIT la responsabilité du notaire engagée.

*CONDAMNE Maître [Z] et les compagnies d’assurances MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de la perte de chance, à payer:

— à monsieur et madame [N] la somme de 236.600 euros,

— à la SAS de Travaux Publics et de Construction du Littoral ( STPCL) la somme de 109.000 euros.

*CONDAMNE Maître [Z] et les compagnies d’assurances MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens et en outre à payer à Monsieur et Madame [N], pris ensemble, la somme de 2500 euros et à la SAS de Travaux Publics et de Construction du Littoral ( STPCL) la même somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Pascal CHAPART, président, et par M^me Corinne CHANU, greffier.

LE PRESIDENT LA GREFFIERE