MINUTE N° : 25/00122

JUGEMENT DU : 25 septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00385 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C5ER

AFFAIRE : [Y] [B] C/ [U] [R], [M] [W] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur [Localité 7],

Débats tenus à l’audience publique du 03 Juillet 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [B]

née le 24 Novembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie ALBOUY LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-1486 du 25/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DEFENDEURS

M. [U] [R]

né le 02 Novembre 1934 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Mme [M] [W] épouse [R]

née le 22 Janvier 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 23 mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe

Le

ccc + grosse Avocats

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [B] a acquis auprès de M. [U] [R] et son épouse Mme [M] [W], un bien immobilier sur la commune de [Localité 9] situé [Adresse 5], cadastré section AT n° [Cadastre 1] pour la somme de 69.000 euros.

Cette acquisition a été régularisée par Maître [F] [X], notaire à [Localité 9], suivant acte authentique du 25 mars 2022.

Il n’est pas contesté que le jour de la vente, l’agence immobilière a informé l’acheteuse d’une fuite d’eau au niveau du bidet. Peu de temps après la vente, Madame [Y] [B] a déploré un dégât des eaux dans sa maison.

Par lettres recommandées du 30 mars 2022 puis du 16 avril 2022, Madame [Y] [B] a mis en demeure Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] de réparer les désordres.

Madame [Y] [B] a ensuite fait appel à un expert, lequel a visité les lieux en présence des époux [R] et rendu son rapport le 12 novembre 2022.

Par acte du 7 mars 2024, Madame [Y] [B] a fait assigner Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins d’indemnisation de son préjudice au visa des articles 1641 et 1645 du code civil.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 avril 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Madame [Y] [B] formule les demandes suivantes :

— Condamner solidairement M. et Mme [R] à payer les sommes suivantes:

* 3.217,50 € au titre du devis ALTI81 pour la réfection du toit,

* 10.000 € au titre de la perte de valeur de la maison en raison de son état,

* 2.970 € au titre de la réfection de la plomberie (suivant devis [Z]),

* 308 € au titre de la facture QUALIBAT,

* 1.182,50 € au titre du devis LEFEBVRE,

* 750 € au titre des frais d’expertise de Mme [S],

* 100 € au titre des frais OC’MEDIATION,

* EDF : 89,16 €

* ENGIE : 51,06 €

* Assurance habitation : 247,68 €

* Loyers exposés : 1.015,50 €

— Les condamner solidairement à payer à Mme [B] une somme complémentaire de 8.000 € pour le préjudice moral subi,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a visité les lieux alors que le compteur d’eau était coupé et que la maison semblait en bon état. Elle précise que le jour de l’acquisition, l’agence immobilière l’a informée de l’existence d’une petite fuite au niveau du bidet. Elle prétend que lorsqu’elle s’est rendue dans la maison peu après la vente, elle a constaté un dégât des eaux important en ce que l’eau coulait le long de l’escalier extérieur, à travers les planchers, le long des murs. Elle soutient que l’expertise privée effectuée au contradictoire des vendeurs a constaté l’existence de plusieurs fuites à différents endroits qui ne pouvaient être méconnues des vendeurs. Elle rappelle que les propriétaires ont été informés de ces difficultés notamment par les voisins. Elle fait valoir que la présence de moisissures anciennes, qui sont apparues une fois retirées les tapisserie, démontre la connaissance du vice par les vendeurs.

Elle soutient qu’après la vente, il a été constaté également des défauts graves sur la toiture en précisant que les combles n’étaient pas accessibles lors de la visite. Elle souligne la mauvaise foi des vendeurs qui ont été défaillants dans l’entretien de la maison et qui ne pouvaient qu’avoir conscience des détériorations et des dysfonctionnements. Elle considère en conséquence que la clause d’exclusion de garantie ne peut trouver application.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 25 avril 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] demandent au tribunal de débouter Mme [B] de toutes ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] rappellent que le vendeur d’un bien immobilier non professionnel ne doit aucune garantie pour vice caché sauf lorsqu’ils les a cachés sciemment. Ils estiment en l’espèce qu’il n’existe aucun vice caché. Monsieur et Madame [R] exposent que la maison a été louée pendant des années jusqu’au 1er juillet 2008 et que le dernier état des lieux de sortie ne mentionnait aucun problème d’habitabilité. Ils précisent ne pas s’être occupés de la maison pendant des années en raison des problèmes de santé de Monsieur [R] avant de la mettre en vente en 2021. Ils font valoir que Madame [Y] [B] n’a constaté aucune trace d’eau lors de la visite des lieux du 21 mars 2022. Ils prétendent que Madame [B] a demandé l’ouverture du compteur d’eau le 23 Mars, que Mme [R] a constaté la présence d’une fuite d’eau le 24 mars 2022, qu’elle a coupé l’eau et fait informer Madame [Y] [B] par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Ils soutiennent que le dégât des eaux constaté par Madame [Y] [B] le 26 mars n’est nullement un vice caché.

Ils font valoir par ailleurs que la maison est restée inoccupée pendant 14 ans et qu’une maison non chauffée laisse des traces mineures de moisissures derrière la tapisserie qui est elle même très ancienne. Ils précisent n’avoir jamais été destinataires d’une demande de participation à une facture de réparation d’une descente d’eau par un voisin.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil autorise la clause selon laquelle l’acheteur ne sera tenu à aucune garantie. La clause exclusive de la garantie contre les vices cachés est toutefois privée d’efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi c’est à dire qu’il connaissait l’existence du vice.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. L’acheteur doit ainsi démontrer l’existence d’un défaut ainsi que la gravité et le caractère caché du vice ainsi que son antériorité à la vente.

Les vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même sont exclus de la garantie conformément aux dispositions de l’article 1642 du Code Civil.

Est caché le vice que l’acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

* * *

Le 25 mars 2022, Madame [Y] [B] a acheté à Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] une maison d’habitation à [Localité 9] avec jardin sise [Adresse 3] d’une contenance de 1 are 71 ca pour la somme de 69.000 euros. L’annonce de l’agence immobilière CENTURY 21 précise que le bien construit en 1964 nécessite des travaux de rafraichissement et notamment des travaux d’isolation, d’électricité, cuisine.

Les parties ont inséré dans l’acte une clause de non-garantie des vices cachés.

Il convient de rappeler que les conditions de la garantie des vices cachés sont appréciées différemment pour un vendeur d’un bien d’occasion car il est des défauts qui ne sont dus qu’à l’usure ou la vétusté et que l’acheteur est censé accepter en connaissance de cause : le fait que le prix d’achat soit plus faible et que la date de la construction soit ancienne doit inciter l’acheteur à une prudence accrue.

Afin d’apprécier si les conditions de l’article 1641 du code civil sont réunies, le tribunal dispose essentiellement de l’expertise amiable réalisée par Madame [S] au contradictoire des vendeurs. Il convient cependant de rappeler que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, que cette expertise amiable soit contradictoire ou non contradictoire. Madame [Y] [B] a également versé aux débats l’attestation d’une voisine, Mme [D], du père de Madame [Y] [B] ainsi que des photographies prises par celle-ci.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que Madame [Y] [B] a visité les lieux achetés le 21 mars 2022 sans signaler de difficultés particulières et qu’elle s’est rendue compte d’un dégât des eaux, dont la réalité et l’ampleur ne sont pas sérieusement contestés par les défendeurs, le 26 mars 2022 soit le lendemain de la signature de l’acte authentique. Dans l’intervalle et peu de temps avant la signature, il n’est pas contesté que Madame [Y] [B] a été informée par l’agence immobilière de l’existence d’une fuite d’eau sur le bidet.

Ainsi, la défaillance de la plomberie manifestée par un dégât des eaux constitue un défaut nécessairement antérieur à la vente. Madame [Y] [B] a été informée avant la vente de l’existence d’une fuite d’eau sur le bidet sans toutefois pouvoir avoir connaissance à ce moment là de l’ampleur du vice et de ses conséquences étant relevé cependant qu’elle n’a pas non plus pris la précaution d’approfondir la difficulté signalée par l’agence immobilière et de vérifier elle même la réalité et l’importance du sinistre.

Afin de pouvoir écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie, Madame [Y] [B] doit en outre établir que les vendeurs sont de mauvaise foi et qu’ils ont été parfaitement informés de l’existence du vice.

Il convient à ce titre de relever que la maison litigieuse a été louée pendant des années par Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] et que le dernier locataire a quitté les lieux en laissant un logement en bon état comme en témoigne l’état de sortie du 21 juillet 2008.

Les époux [R] n’ont pas occupé les lieux depuis cette date et il n’est pas établi qu’ils ont visité régulièrement le bien comme le sous entend l’expert privé.

Il n’est pas davantage démontré que les voisins ont informé les époux [R] d’un problème d’infiltrations dans le logement. Dans son attestation, la voisine Mme [D] se contente d’indiquer qu’elle a communiqué aux époux [K], autres voisins des époux [R], il y a plusieurs années, les coordonnées de ces derniers car Monsieur [K] devait les contacter en urgence car il y avait un “gros problème” sans que la témoin ne précise la nature de cette difficulté. Aucune attestation des époux [K] n’a été versée aux débats.

Enfin, il n’est nullement possible de conclure que la connaissance des vices par les vendeurs se déduit de l’ancienneté des moisissures et des coulures. L’expert amiable a constaté que les désordres d’humidité et d’infiltrations ont été masqués derrière les revêtements des murs et estimé que les vendeurs connaissaient l’existence de certains de ces désordres. Il convient comme rappelé précédemment que l’expertise amiable, même réalisée au contradictoire, a une valeur probatoire limitée et qu’elle se révèle au demeurant expéditive dans ses conclusions et peu circonstanciée. Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] peuvent justement relever que la maison est restée inocuppée et non chauffée pendant plus d’une dizaine d’années. Cet état de fait n’a nullement été appréhendé par l’expert amiable pour apprécier la salubrité du logement.

S’agissant de la toiture, il n’est pas davantage établi que les époux [R] ont eu connaissance de l’état dégradé de la toiture (tuiles cassées) et des gouttières. Il n’a ainsi pas été démontré que les voisins ont informé les époux [R] d’infiltrations par les gouttières. Madame [Y] [B] a acheté le bien en l’état sans pouvoir reprocher aux vendeurs un défaut d’entretien.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de conclure que la mauvaise foi des époux [R] n’est pas prouvée. Ils sont en conséquence fondés à se prévaloir de la clause de non garantie insérée au contrat.

Madame [Y] [B] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées au titre de la garantie des vices cachés.

Succombant à l’instance, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] la charge des frais engagés et non compris dans les dépens. Leur demande présentée par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition, contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette l’ensemble des demandes présentées par Madame [Y] [B].

Rejette la demande présentée par Monsieur [U] [R] et Mme [M] [W] épouse [R] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [Y] [B] aux dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente