TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02262 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMRL

Minute : 24/00793

S.A. CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [Z] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

M [Z] [P]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 7 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat à effet le 14 mai 2019, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 308, 68 € et 54, 48 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 mars 2023, la SA CDC HABITAT – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, la SA CDC HABITAT demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, la SA CDC HABITAT demande au tribunal de :

condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1. 462, 53 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner Monsieur [Z] [P] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [Z] [P] paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;dire que dans l’hypothèse où le Tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, le débiteur sera tenu de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant ;dire enfin qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;condamner Monsieur [Z] [P] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Monsieur [Z] [P] aux dépens le tout, d’ordonner l’exécution provisoire.

La SA CDC HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [P] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser 40 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [P] indique qu’il travaille et perçoit un revenu de 2. 400 euros. Il a 2 enfants à charge.

Monsieur [Z] [P] précise que les derniers règlements ont été effectué les 5 et 7 mars 2024 pour un montant de 1. 100 € et 339 € euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 21 mars 2024, la SA CDC HABITAT a indiqué que les paiements du mois de mars 2024 allégués à l’audience avaient bien été réalisés et a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 288, 80 €. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] comparaît de sorte que la décision est contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail à effet le 14 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2023, pour la somme en principal de 1. 094, 89 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT produit un décompte en date du 21 mars 2024 démontrant que Monsieur [Z] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 288, 80 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation février 2024 inclus.

Monsieur [Z] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 288, 80 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (6 juillet 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SA CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, Monsieur [Z] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 7 septembre 2023 ;

— que Monsieur [Z] [P] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA CDC HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [P] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA CDC HABITAT soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [Z] [P] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le à effet le 14 mai 2019 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [Z] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 septembre 2023;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 288, 80 € (décompte arrêté au 21 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 ;

AUTORISE Monsieur [Z] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 40 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA CDC HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [P] ;

* que Monsieur [Z] [P] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [P] à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 7 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,