N° Minute : 26/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

Département du Tarn

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01093 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDMH

AFFAIRE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Localité 2] / [H] [G] [W], [N] [U]

Code NAC : 72B

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Pascale DUTEIL, Vice-présidente du tribunal judiciaire

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

DEMANDEUR

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par la Société FONCIA TOULOUSE ayant son siège [Adresse 3]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 343

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [G] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparant non représenté

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante non représentée

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant de charges de copropriété impayées afférentes au lot 5 dont Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] sont propriétaires et de l’échec de la démarche amiable engagée, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] a assigné Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] en paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1225,22 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens.

A l’audience, le demandeur a réitéré ses demandes.

Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Par jugement du 27 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Castres a :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 10 mars 2025 à 9H30 afin que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] (lot 5) et produise un décompte distinct des charges de copropriété et des frais de recouvrement réclamés ;

RESERVE les demandes et les dépens.

A l’audience du 10 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] a indiqué produire les justificatifs demandés.

Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges… »

La créance du syndicat de copropriétaires à l’encontre de chaque copropriétaire pour sa quote-part de charges est liquide, certaine et exigible dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 est par ailleurs rédigé : «Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Dès lors, l’obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale et non contestés mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat et dont il n’appartient pas au syndic de faire l’avance.

Par application combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, il appartient donc au syndicat demandeur en paiement de prouver la réalité de sa créance, sa liquidité et son exigibilité. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété de Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U]

— le contrat de syndic,

— les appels de provisions et de charges,

— le décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 2 décembre 2021, 15 décembre 2022, 23 février 2023, 30 janvier 2024, 13 juin 2024, 11 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2022, 2023, 2024 et du budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— les commandements de payer les charges de copropriété du 1 mars 2024, 28 novembre 2024 et 26 février 2026.

Il ressort de ces différents documents que les défendeurs restent devoir au principal la somme de 836,68 euros au 1er janvier 2026 au titre des appels de fonds, du solde de charge annuel et des provisions de charges courantes.

Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’absence d’intérêts dus pour une année entière, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;…. »

S’agissant des frais, il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Il est justifié d’une mise en demeure en courrier recommandé du 21 août 2023, d’un commandement de payer du 1er mars 2024, d’un commandement de payer les charges de copropriété du 28 novembre 2024, d’un commandement de payer les charges de copropriété du 26 février 2025.

S’agissant de la tentative de médiation, il n’est nullement justifié du coût. Ainsi, seule la somme de 46 euros au titre de la mise en demeure du 21 août 2023 et les sommes de 86,94 euros, 91,14 et 42,33 euros au titre des trois commandements de payer délivrés seront retenues, soit un total de 266,41 euros.

Les défendeurs seront donc tenus solidairement au paiement de la somme totale de 266,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la résistance abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui invoque la responsabilité délictuelle de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il n’est pas justifié de l’existence d’un préjudice causé par le positionnement des défendeurs au syndicat des copropriétaires, allant au-delà de celui qui est réparé par l’allocation des intérêts de retard. En conséquence, la demande au titre de la résistance abusive ne peut prospérer.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, seront condamnés aux dépens outre au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] les sommes de :

—  836,68 euros au 1er janvier 2026 au titre des appels de fonds, du solde de charge annuel et des provisions de charges courantes,

—  266,41 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] [W] et Madame [N] [U] à payer SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE