TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° du dossier : N° RG 25/00267 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3MC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AVRIL 2026

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A l’audience publique des référés tenue le sept Avril deux mil vingt six,

Nous, Sébastien MORGAN, président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE, assisté de Dominique GRANDREMY, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par la SARL D’AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

S.A.R.L. [Q] GMN

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par la SELAS OS AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

A notre audience du 24 Mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 19 décembre 2023, Monsieur [N] [Z] a acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (51) de Monsieur [H] [D]. Selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente et réalisé par l’EURL [Q] GMN, le bien était classé dans la catégorie D.

Monsieur [N] [Z] a constaté une consommation d’énergie élevée et a fait intervenir, le 6 mai 2025, la société DL EXPERTS aux fins de réalisation d’un nouveau diagnostic de performance énergétique.

Monsieur [N] [Z], ayant par ailleurs constaté des désordres sur l’extension de l’immeuble, a fait intervenir un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 13 novembre 2025.

Dans ce contexte et en l’absence de résolution amiable du litige, Monsieur [N] [Z] a assigné l’EURL [Q] GMN et Monsieur [H] [D] par actes de commissaire de justice séparés du 25 novembre 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne. Il sollicite, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise judiciaire avant tout procès au fond avec la mission qu’il détaille dans son assignation.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [Z] fait valoir que, depuis son emménagement dans les lieux, il a constaté une forte consommation d’énergie, qu’il a constaté que le diagnostic de performance réalisé postérieurement à la vente classait le bien dans la catégorie F, alors que le document fourni lors de la vente le classait en D. Il indique avoir dû consommer 6285 litres de fioul pour 7657,51 euros sur une période d’un an et demi et que l’estimation prévisible annoncée par le premier diagnostiqueur se situait entre 1756 euros et 2376 euros correspondent au DPE annoncé en D. Il explique que l’extension de l’immeuble sur laquelle il a constaté des désordres, à savoir des infiltrations d’eau, est un garage sous une terrasse réalisé par l’ancien propriétaire lui-même et il s’appuie sur le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 novembre 2025 qui a mis en avant les désordres constatés. Il affirme que le préjudice qu’il subit caractérise le motif légitime lui permettant de bénéficier des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée, sur demande des parties, aux audiences du 20 janvier 2026, du 3 février 2026, du 10 mars 2026 et du 24 mars 2026 à laquelle elle a été plaidée.

Représenté par son Conseil, et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, Monsieur [N] [Z] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Représentée par son Conseil, et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, l’EURL [Q] GMN formule protestations et réserves d’usage quant à l’expertise judiciaire et sollicite de libeller la mission de l’expert, s’agissant de sa mission afférente au diagnostic de performance énergétique du bien ainsi que suit :

Dire, en se replaçant dans les conditions d’exécution de la mission, c’est-à-dire en l’état du bien au 12 octobre 2021, si le DPE réalisé par la société [Q] GMN a été réalisé dans les règles de l’art,Dans la négative, indiquer le classement énergétique qui aurait dû être retenu, indiquer les travaux qui sont nécessaires pour parvenir à ce classement énergétique,Dans la même hypothèse, dire l’impact qu’aurait eu cette différence de classement énergétique sur la valeur du bien.

Au soutien de ses demandes, l’EURL [Q] GMN fait valoir que le 12 octobre 2012, elle a réalisé un diagnostic de performance énergétique sur un bien situé [Adresse 4], à [Localité 5] et qu’elle a conclu à un classement énergétique en D. Elle explique que la mission de l’expert judiciaire doit correspondre à une recherche technique destinée à éclairer le juge et ne saurait donc être orientée. Elle expose que la mission proposée par Monsieur [N] [Z] présente deux écueils principaux : d’une part elle est orientée puisqu’elle part du présupposé que le DPE qu’elle a réalisé serait erroné, et d’autre part, du fait qu’elle part du principe qu’il conviendrait de retenir l’un des deux DPE versés aux débats, alors que rien ne permet de supposer que le DPE établi par les demandeurs pour les besoins de la cause serait valide.

Représenté par son Conseil, et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, Monsieur [H] [D] sollicite les mesures suivantes :

A titre principal :

Juger Monsieur [N] [Z] irrecevable en ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [D],Débouter Monsieur [N] [Z] de sa demande d’expertise judiciaire à l’encontre de Monsieur [H] [D] faute pour lui de justifier d’un motif légitime,A titre subsidiaire :

Juger Monsieur [H] [D] recevable en ses protestations et réserves,En tout état de cause :

Condamner Monsieur [N] [Z] à payer à Monsieur [H] [D] une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens d’instance,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu à y déroger.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [H] [D] fait valoir qu’il ne peut être tenu responsable s’agissant de la réalisation du DPE, qu’il a rempli son obligation d’information, que Monsieur [N] [Z] avait parfaitement connaissance de l’état du système de chauffage et qu’il s’interdisait, dans la promesse de vente, de tout recours contre lui. Il précise que Monsieur [N] [Z] reconnaît avoir eu connaissance du DPE annexé à l’acte de vente authentique et a eu connaissance du fait que la chaudière n’avait pas été mise en service depuis plus de 8 ans. Il explique que Monsieur [N] [Z] a visité plusieurs fois le bien, qu’il a été informé des problèmes d’infiltration d’eau dans le garage, que le prix de vente a été revu à la baisse en raison de ces infiltrations et que ce dernier s’interdisait d’engager tout recours contre lui en raison de la connaissance qu’il avait de ce problème. Il expose que ces problèmes d’infiltrations d’eau ont été répertoriés dans la promesse de vente et repris aux termes de l’acte de vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Selon l’article 149 du même code, « le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites ».

Il convient donc d’établir s’il existe un motif légitime pour les demandeurs de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour établir et conserver, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment de l’acte de vente du 19 décembre 2023 liant les parties qu’une condition décrite comme essentielle et déterminante est ainsi rédigé :

« Condition essentielle et déterminante

Comme condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle elles n’auraient pu avoir lieu, les parties déclarent qu’il avait été indiqué, aux termes de la promesse de vente reçue par le notaire soussigné le 24 octobre 2023, ce qui suit :

Comme condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle elles n’auraient pu avoir lieu, le promettant déclare :

— Qu’il a construit lui-même un garage sur lequel se trouve une terrasse.

— Que cette terrasse présente des infiltrations coulant dans le garage.

— Que ce problème d’infiltration a été exposé à l’acquéreur, lors des visites de l’immeuble objet des présentes et de la signature de la promesse de vente en date du 24 octobre 2023, ainsi qu’il le reconnait.

— Que toutes les informations essentielles à la compréhension de ce problème d’infiltration, ainsi que les conséquences tant juridiques que financières qui en résultent lui ont été exposées par le notaire soussigné et le vendeur, ce qu’il reconnait.

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cet état de fait et déclare en faire son affaire strictement personnelle sans recours ni contre le vendeur, ni contre le notaire soussigné ; déclarant avoir ce problème d’infiltration pour bonne et agréable.

Il déclare en outre que le prix de vente aux présentes a été négocié à la baisse entre les parties en tenant compte de cet état de fait. »

Il s’en déduit que Monsieur [N] [Z] a consenti à la vente du bien immobilier en ayant été informé de l’existence des infiltrations d’eau dans le garage, qu’il a visité le bien à plusieurs reprises comme il est mentionné à l’acte de vente, qu’au surplus le prix de vente a été vu à la baisse prenant ainsi en considération ce problème d’infiltration d’eau et qu’il ne ressort ni des écritures de ce dernier ni des pièces versées au dossier, qu’en deux ans suivant la vente, Monsieur [N] [Z] ait procédé à des travaux de réparation, de sorte qu’aucun motif légitime ne saurait être caractérisé à l’appui d’une expertise judiciaire concernant les infiltrations d’eau évoquées.

En revanche, il apparaît que l’EURL [Q] GMN est intervenue le 12 octobre 2021, sur demande de Monsieur [H] [D], pour établir un diagnostic de performance énergétique concernant l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (51) et qu’elle a conclu à un DPE classant le bien dans la catégorie D. Or, il apparaît également que Monsieur [N] [Z] a fait ultérieurement intervenir la société DL EXPERTS qui a établi un diagnostic de performance énergétique sur ce même bien et a conclu à un DPE classant ce bien dans la catégorie F.

Par ailleurs, Monsieur [N] [Z] verse au débat les factures de fioul de décembre 2023 à mai 2025 qui laissent apparaître une dépense totale de 7657,51 euros sur une période d’un an et demi.

Sur ce point, les éléments versés aux débats constituent pour le demandeur un motif légitime pour obtenir devant le juge des référés, avant tout procès au fond, une mesure d’expertise judiciaire qui a vocation de faire constater et décrire les désordres qu’il déplore et leurs conséquences dommageables, afin d’éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis du litige.

Par aileurs, il apparaît, à ce stade de la procédure, prématuré de mettre hors de cause Monsieur [H] [D] dès lors que les questions liées à l’éventuelle responsabilité et à l’imputabilité des dommages allégués, sont des questions de fond qui ne peuvent être tranchées en référé.

En l’état, l’expertise judiciaire permettra à chacune des parties appelées à y participer de prendre part à cette mesure d’instruction qui a notamment vocation à faire la lumière, avant tout procès au fond, sur l’origine des désordres constatés et leurs éventuelles conséquences dommageables.

L’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités du dispositif ci-après de l’ordonnance, limitées aux interrogations soulevées sur le plan de la consommation énergétique.

Sur les mesures accessoires

Les dépens de la présente procédure sont laissés à la charge de Monsieur [N] [Z]. Ce dernier étant demandeur principal à l’expertise, il devra à ce stade de la procédure faire l’avance des frais d’expertise.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [H] [D] sera débouté de sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [A] [N], [Adresse 5];

DONNONS à l’expert la mission suivante :

Se rendre en tout lieu utile à sa mission et notamment, visiter l’immeuble sis Commune de [Localité 5] (MARNE) [Adresse 6], le tout cadastré [Etablissement 1] [Cadastre 1] [Localité 6] 00 ha 04 a 40 ca,Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,Après rappel de la chronologie des évènements,Dire, en se replaçant dans les conditions d’exécution de la mission, c’est-à-dire en l’état du bien au 12 octobre 2021, si le DPE réalisé par la société [Q] GMN a été réalisé dans les règles de l’art,Dans la négative, indiquer le classement énergétique qui aurait dû être retenu, indiquer les travaux qui sont nécessaires pour parvenir à ce classement énergétique,Dans la même hypothèse, dire l’impact qu’aurait eu cette différence de classement énergétique sur la valeur du bien ;

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 30 septembre 2026 ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 2500 EUROS (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à verser par Monsieur [N] [Z] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 10 mai 2026 par virement bancaire sur le compte [XXXXXXXXXX01];

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [D] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [N] [Z] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Sébastien MORGAN, président et Dominique GRANDREMY, greffier.

Dominique GRANDREMY Sébastien MORGAN