TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/390

AFFAIRE : N° RG 26/00062 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E36C3

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

n°824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [E]

née le 12 Mai 2006 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 mars 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail du 7 octobre 2024, la Société Civile Immobilière [Adresse 3] (ci-après la « SCI [Adresse 3] »), pris en la personne de son représentant légal en exercice, a donné à bail à Madame [M] [E], à compter de cette même date, un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à BEZIERS (34500) pour un loyer initial mensuel de 450 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Le 7 octobre 2024, la SCI [Adresse 3] a souscrit auprès de la Société par Actions Simplifiées Action Logement Services (ci-après la « SAS Action Logement Services ») une assurance de type Visale tendant à la garantir de tous loyers et charges impayés par Madame [M] [E].

A la suite de divers incidents de paiement, la SCI [Adresse 3] a fait jouer l’engagement de la SAS Action Logement Services et la somme de 5 280 euros lui a été réglée au titre des loyers impayés de décembre 2024 à janvier 2025 et de mars 2025 à novembre 2025.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [M] [E], par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail pour inexécution par Madame [M] [E] de son obligation contractuelle de payer mensuellement le loyer et les charges ;En toute hypothèse :

Ordonner l’expulsion de Madame [M] [E] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin ; Condamner Madame [M] [E] au paiement des sommes suivantes :5 280 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés en novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 400 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux ;Aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler l’exécution provisoire.

À l’audience du 6 mars 2026, la SAS Action Logement Services, régulièrement représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette à la somme de 5 760 euros au 12 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement convoquée par acte signifié par commissaire de justice à domicile selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile, Madame [M] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative en date du 12 décembre 2025 que la SCI [Adresse 3] a subrogé la SAS Action Logement Services dans ses droits et notamment dans le recouvrement des loyers et charges impayés par Madame [M] [E] pour la somme de 5 760 euros avec cette précision que le recouvrement des loyers impayés pourra s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la SAS Action Logement Services.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits que détenait la SCI [Adresse 3] à l’encontre de Madame [M] [E].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation le 13 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS Action Logement Services est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 7 octobre 2024 avec prise d’effet à compter de cette même date contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Le commandement de payer la somme principale de 2 400 euros, visant la clause résolutoire et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée a été signifié à Madame [M] [C] le 17 juin 2025.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 12 décembre 2025 que Madame [M] [E] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois qui était mentionné de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire sont réunies et de constater la résiliation du bail au 17 août 2025, à minuit.

En conséquence, Madame [M] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamnée à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [M] [E] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail soit le 18 août 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative de la SCI [Adresse 3] en date du 12 décembre 2025, au titre des loyers et charges impayés par Madame [M] [E] pour la somme de 5 760 euros.

Il ressort du décompte versé au débat que les loyers n’ont pas été payés de décembre 2024 à janvier 2025 et de mars 2025 à décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

Madame [M] [E], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Au regard des obligations contenues dans le contrat et du décompte versé aux débats, il sera fait droit à la demande en paiement.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [E] à hauteur de 5 760 au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, date de remise du commandement de payer sur la somme de 2 400 euros et à compter du 6 janvier 2026, date de réception de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [E] succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 17 juin 2025.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

Déclare recevable l’action de la Société par Actions Simplifiées Action Logement Services, pris en la personne de son représentant légal en exercice, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la Société Civile Immobilière [Adresse 3] ;

Constate que le contrat de bail conclu le 7 octobre 2024 entre la Société Civile Immobilière [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice, et Madame [M] [E] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié en application de la clause résolutoire contractuelle à compter du 17 août 2025 ;

Condamne Madame [M] [E] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [M] [E] à payer à la Société par Actions Simplifiées Action Logement Services, pris en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixe cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

Condamne Madame [M] [E] à payer à Société par Actions Simplifiées Action Logement Services, pris en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 5 760 euros (cinq mille sept cent soixante euros) au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400 € à compter du 17 juin 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation du 6 janvier 2026 ;

Condamne Madame [M] [E] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 17 juin 2025 ;

Condamne Madame [M] [E] à payer à la Société par Actions Simplifiées Action Logement Services, pris en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière La Présidente