TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° du dossier : N° RG 26/00081 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E557

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2026

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A l’audience publique des référés tenue le dix neuf Mai deux mil vingt six,

Nous, Sébastien MORGAN, président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE, assisté lors des débats de Dominique [L], cadre-greffier et lors du prononcé de Sonia TOUILLET, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND-EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

Madame [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND-EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

ET :

Société NOV’HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL MAINNEVRET-MALBLANC, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

A notre audience du 28 Avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 septembre 2022, M. [C] [W] et Mme [J] [L] ont acquis en indivision et en pleine propriété, chacun pour moitié, un immeuble d’habitation situé à [Localité 4] (51), [Adresse 3].

Des travaux de démolition ont été entrepris le 3 février 2026 par la société NOV’HABITAT sur les parcelles voisines du bien appartenant à M. [W] et Mme [L], portant notamment sur des granges mitoyennes à leur terrain.

Déplorant des désordres depuis le début des travaux, des risques sur la pérennité du bâti ainsi que la perte d’une servitude de passage, M. [W] et Mme [L] ont fait assigner la société NOV’HABITAT acte de commissaire de justice du 7 février 2026 devant le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne statuant en qualité de juge des référés. Les demandeurs sollicitent une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile avec la mission qu’ils détaillent dans leur assignation, ainsi que le rétablissement de leur servitude de passage sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant un mois et la condamnation de la société NOV’HABITAT à leur verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. [W] et Mme [X] font valoir qu’ils rapportent la preuve, au moyen de deux constats d’huissier, de l’existence d’un motif légitime justifiant une expertise judiciaire. Ils soutiennent par ailleurs, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qu’ils disposent d’une servitude établie dans leur titre de propriété dont ils ne peuvent plus jouir en raison des travaux effectués par la société défenderesse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2026.

Le président ayant soulevé d’office le moyen tiré de l’impartialité de la juridiction au regard de l’identité de la demanderesse, fille d’une fonctionnaire du tribunal, M. [W] et Mme [L], représentés par leur conseil, s’en remettent à la décision de la juridiction. La société NOV’HABITAT, représentée par son conseil, indique ne pas s’opposer à ce que le dossier soit retenu par la juridiction.

Sur le fond, M. [W] et Mme [L] demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, la société NOV’HABITAT demande à la présente juridiction de rejeter les demandes de M. [W] et Mme [L] et de les condamner à lui verser la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles.

Subsidiairement, elle formule protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la mesure d’expertise sollicitée vise à organiser une expertise générale en vue d’un contentieux futur ; que la demande est prématurée dès lors que le chantier est en cours ; qu’elle s’est engagée à procéder les reprises nécessaires à l’issue des travaux. S’agissant de la servitude, elle expose que le projet de construction prévoit le rétablissement futur de l’accès, qu’aucune atteinte caractérisée au droit de propriété ni aucun trouble manifestement illicite ne peuvent être retenus et qu’il est en outre disproportionné d’imposer la remise en état immédiate d’un passage alors que le chantier est en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen soulevé d’office tiré de l’impartialité de la juridiction

L’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme indique, dans son point 1., que « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial (…) ».

En l’espèce, le lien de parenté entre la demanderesse et une fonctionnaire du tribunal est susceptible de faire naître un doute sur l’indépendance de la juridiction. Toutefois, il est constaté que les parties ne sollicitent pas le dessaisissement de la juridiction et que le doute quant à l’impartialité du tribunal peut être dissipé en déchargeant la fonctionnaire concernée de l’authentification de la présente décision. Le moyen sera donc écarté.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Selon l’article 149 du même code, « le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites ».

Il convient donc d’établir s’il existe un motif légitime pour les M. [W] et Mme [L] de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour établir et conserver, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2025, que s’agissant de la façade sur rue, le mur intérieur de l’enceinte de l’immeuble du [Adresse 4][Adresse 5] est commun avec l’immeuble des demandeurs ; que des ancrages rebouchés sur le pignon de l’immeuble n°1 sont visibles. Le même constat relève que les demandeurs ont un droit de passage par l’immeuble n°3 pour accéder à la cour de leur immeuble et que les deux cours sont séparées par un mur de briques, fendu avec portail métallique dégradé ; que, dans la cour de l’immeuble n°1, il y a un bâtiment à usage de dépendance commun avec l’immeuble n°3 dont la séparation est visible au niveau du décalage de toiture ;

que la façade de ce bâtiment est fissurée au niveau de la jonction ; qu’à l’intérieur de cette dépendance, un mur en agglo est adossé au mur de séparation intérieure ; que le mur et les poutres de la toiture, à l’intérieur de cette dépendance, sont communs hormis la poutre du faitage. Enfin, il est relevé que, dans le garage de la maison d’habitation n°1, le mur commun avec l’immeuble n°3 est fissuré verticalement côté rue.

Par ailleurs, dans le constat de commissaire de justice établi le 13 mars 2026, il est constaté que le pignon gauche de la maison est totalement à nu et s’est creusé en soubassement suite à décapage de l’ancienne cour d’immeuble ; que les murs de brique de part et d’autre du portail d’accès à la cour de l’immeuble n°1 sont vétustes et dégradés, le mur gauche étant fendu, étant observé qu’il manque des plaques d’habillage béton sur le dessus ; que le mur de clôture de retour sur lequel était adossée l’ancienne dépendance commune aux deux immeubles est fortement dégradé et ne tient plus ; qu’en suite de la démolition de la partie de la grange commune côté n°3, le pignon de la partie restante de la propriété n°1 est totalement à nu et qu’il a été partiellement bâché par le démolisseur pour masquer un trou béant ; que le mur constitué de tuiles empilées situé sur la gauche de la dépendance est en suspens ; que la façade de la dépendance est multi-fissurée et comporte des fissures nouvelles ; qu’à l’intérieur du bâtiment, sous toiture, les ouvertures au droit du conduit de cheminée en carreaux de terre et sur la droite se sont agrandies.

Ces éléments constituent pour les M. [W] et Mme [L] un motif légitime pour obtenir devant le juge des référés, avant tout procès au fond, une mesure d’expertise judiciaire qui a vocation de faire constater et décrire les désordres qu’ils déplorent et leur conséquence dommageable, afin d’éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis du litige.

L’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités du dispositif ci-après de l’ordonnance.

Sur la demande tendant au rétablissement du droit de passage

L’article 835 du code de procédure civile dispose, dans son second alinéa, que le président du tribunal judiciaire peut, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », ordonner « l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, l’acte de vente de la maison des demandeurs dont il est versé copie aux débats fait mention de la servitude alléguée par les demandeurs dans les termes suivants : « il est ici fait observer qu’aux termes du jugement d’adjudication ci-énoncé, il a été stipulé un droit de passage dans les termes ci-après rapportés : « droit de passage au profit de la présente propriété, à toute heure du jour et de la nuit, avec tous véhicules, dans la cour de Monsieur [H], pour accéder de la cour à la rue ». La défenderesse ne conteste pas l’existence de ce droit de passage, tout en indiquant que la preuve de son obstruction n’est pas rapportée, que l’atteinte alléguée n’est que temporaire et que la servitude est de fait inutilisée.

Or, il ressort des photographies versées au dossier que la cour est couverte de gravats, rendant manifestement impraticable la servitude de passage, de sorte qu’il ne peut être allégué que la preuve de l’obstruction de la servitude n’est pas rapportée. A cet égard, le fait que la privation imposée aux demandeurs ne soit que « temporaire », comme le souligne la défenderesse, n’en constitue pas moins une atteinte à leur droit de propriété, en l’absence de tout consentement de leur part. Par ailleurs, le fait que cette servitude soit, comme le prétend la défenderesse, inutilisée par les demandeurs, est à la fois non prouvé et contesté par ces derniers.

Enfin, la défenderesse se prévaut du permis de construire qui lui a été accordé pour soutenir la légalité des travaux engagés. Toutefois, le permis de construire du 28 août 2025 conformément aux dispositions de l’article L.2132-1 du code général des collectivités territoriales constitue une autorisation acquise sans préjudice du droit des tiers qu’il appartient au destinataire de l’autorisation de respecter, comme le rappelle explicitement la copie du permis en versée en procédure.

L’obligation de faire n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à rétablir, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance, la servitude de passage grevant son fonds, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant un mois.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la société NOV’HABITAT, partie succombante, aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais de l’expertise, ordonnée à la demande de M. [W] et Mme [L] et dans leur intérêt exclusif. Ces derniers étant demandeurs principaux à l’expertise, ils devront à ce stade de la procédure faire l’avance des frais d’expertise.

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour condamner la société NOV’HABITAT à verser la somme de 600 € aux demandeurs.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [G] [E] [Adresse 6] ;

DONNONS à l’expert la mission suivante :

Prendre connaissance des pièces du dossier ;Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble appartenant à M. [C] [W] et Mme [J] [L], situé à [Adresse 7], cadastré section E n°[Cadastre 1], ainsi que l’immeuble appartenant à la société NOV’HABITAT, cadastré E [Cadastre 2], situé à [Adresse 8] ;Décrire les travaux de démolition entrepris par la société NOV’HABITAT sur la parcelle cadastrée E n°[Cadastre 2] ;Décrire les désordres occasionnés par ces démolitions, affectant la propriété de M. [C] [W] et Mme [J] [L] ;Déterminer les travaux devant remédier à ces désordres et en chiffrer le coût ;Décrire les sujétions résultant des démolitions entreprises par la société NOV’HABITAT et indiquer les travaux nécessaires pour remédier à ces sujétions sur les constructions appartenant à M. [C] [W] et à Mme [J] [L], afin de protéger les différents murs mis à nu par suite des démolitions entreprises par la société NOV’HABITAT et chiffrer le coût de ces travaux ;De façon générale, rassembler l’ensemble des éléments de fait permettant à la juridiction du fond qui sera ultérieurement saisie de statuer sur les responsabilités et sur les préjudices, tant matériels qu’immatériels, notamment de jouissance ;

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 31 octobre 2026 ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ; que dans le but de limiter les frais d’expertise, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 2500 EUROS (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à verser par M. [C] [W] ET Mme [J] [L] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 30 juin 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque ;

ORDONNONS aux frais et charges de la société NOV’HABITAT d’avoir à rétablir, dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, la servitude de passage grevant le son fonds, cadastré section E n°[Cadastre 2], au bénéfice du fonds appartenant à M. [C] [W] et Mme [J] [L], cadastré section E n°[Cadastre 1] à [Localité 4] ;

DISONS qu’à défaut de procéder au rétablissement de ce droit de passage dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, la société NOV’HABITAT sera condamnée à payer une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant un mois ;

CONDAMNONS la société NOV’HABTAT à verser à M. [C] [W] et Mme [J] [L] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société NOV’HABITAT aux dépens, à l’exclusion des frais d’expertise qui resteront à la charge de M. [C] [W] et Mme [J] [L] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Sébastien MORGAN, président et Sonia TOUILLET, adjoint administratif faisant fonction de greffier.

Sonia TOUILLET Sébastien MORGAN