TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 19 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00037 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EWZL

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [S] demeurant “[Adresse 1], comparant ;

DEFENDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, 9 rue Jean Girard-Madoux, représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 13 février 2025, Monsieur [G] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de condamner l’OPAC Savoie à lui payer la somme de 3000 euros, et de l’autoriser à consigner les loyers dans l’attente de la réalisation par le bailleur de travaux de réparations dans l’appartement qu’il lui loue, situé [Adresse 2], ainsi que dans les parties communes de l’immeuble.

Au soutien de ses demandes, il produit notamment des échanges de courriels en date des 22 novembre 2024, 24 novembre 2024 et 10 janvier 2025 par lesquels il demande à l’OPAC Savoie d’effectuer la reprise d’une fissure dans sa salle de bains, ainsi que des travaux d’amélioration du parement de la baignoire. Il indique également avoir dû engager des frais pour le remplacement du robinet des WC à hauteur de 13,60 euros et sollicite la déduction de ces frais de son loyer.

Il produit également des photographies de l’ancien robinet des WC, du nouveau robinet qu’il dit avoir acquis et posé, du ticket de caisse correspondant à cet achat, de la plaque de parement de la baignoire, d’une fissure sur un mur qu’il indique être celui de la salle de bain, d’un joint qu’il estime devoir être refait au niveau de la fenêtre d’une chambre, de la porte de liaison du hall des parties communes, et du vidéophone de l’immeuble. Il chiffre le montant de ses demandes à la somme de 3000 euros.

Il joint également à sa requête un constat de carence établi le 5 février 2025 par le conciliateur de justice saisi dans le cadre d’une conciliation conventionnelle ou extrajudiciaire.

Par courrier reçu au greffe le 24 septembre 2025, Monsieur [G] [S] ajoute demander la consignation de ses loyers à la caisse des dépôts et de consignation jusqu’à la réalisation des travaux.

Par conclusions communiquées le 20 octobre 2025, l’OPAC Savoie demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [G] [S] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [G] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [S] aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’OPAC Savoie soutient qu’en application des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipement et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il précise qu’aux termes du décret du 26 août 1987, les menus raccords de peintures et tapisseries, et le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ont le caractère de réparations locatives.

Il ajoute que la fissure dont [G] [S] sollicite la réparation était déjà présente lors de l’état des lieux, qu’elle n’affecte pas l’état ni la jouissance du logement, de sorte qu’il advient à Monsieur [G] [S] d’en supporter le coût, compte tenu de son caractère purement esthétique.

À l’audience du 21 octobre 2025, Monsieur [G] [S] maintient ses demandes tendant à voir :

— condamner l’OPAC Savoie à lui rembourser la somme de 13,60 euros au titre du remplacement du robinet de la chasse d’eau,

— condamner l’OPAC Savoie à réaliser les travaux de reprise de la fissure située dans la salle de bains,

— condamner l’OPAC Savoie à effectuer des travaux de reprise de la plaque de parement de la baignoire.

Il ajoute demander à être autorisé à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de ces travaux et sollicite le rejet de la demande formée par l’OPAC Savoie au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPAC Savoie, représenté par son avocat, prend acte de ce que Monsieur [G] [S] renonce à la demande en paiement de la somme de 3000 euros mentionnée dans sa requête et maintient s’opposer à l’ensemble des demandes formées par le locataire.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la demande en paiement au titre du remplacement du robinet de la chasse d’eau

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En vertu des dispositions de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des articles 1221 et 1222 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, alors que le décret du 26 août 1987 énumère de façon limitative les réparations locatives à la charge du preneur, le remplacement d’un robinet de chasse d’eau ne figure pas dans la liste des réparations locatives déterminées par l’article annexe du décret.

Monsieur [G] [S] justifie avoir avisé l’OPAC Savoie d’une fuite liée à la défaillance du robinet de sa chasse d’eau par courriel en date du 22 novembre 2024 et demandé au bailleur une réparation en urgence de ce désordre. Il produit par ailleurs un courriel en date du 24 novembre 2024, adressé à l’OPAC Savoie, par lequel il déplore le délai trop long avant l’intervention qui lui a été proposée pour la date du 10 décembre 2024 et indique avoir procédé lui-même au remplacement du robinet et des joints pour un montant de 13,60 euros.

Le courriel du 22 novembre 2024 s’analyse en une mise en demeure du bailleur au sens de l’article 1222 du code civil en ce que ses termes portent interpellation suffisante du bailleur de faire procéder sans délai à la réparation du dégât des eaux causé par la fuite du robinet.

Les travaux de remplacement du robinet et des joints réalisés par le locataire sont justifiés par les photographies et la copie du ticket de caisse produites, et remplissent les critères de délai et coût raisonnables prévus par l’article 1222 du code civil.

Par conséquent, l’OPAC Savoie sera condamné à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 13,60 euros en remboursement des sommes engagées par ce dernier au titre du remplacement du robinet de la chasse d’eau du logement.

2°) Sur les demandes tendant à la réalisation de travaux dans la salle de bain

Selon les dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987, figurent au rang des réparations locatives les “menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci” .

En l’espèce, il résulte des photographies produites par le demandeur lui-même que la reprise de la fissure dont il sollicite l’exécution ne présente qu’un intérêt esthétique et entre dans le champ des réparations locatives déterminées par le décret du 26 août 1987, s’agissant de menus raccords de peinture concernant la fissure du mur de la salle de bain, et de remise en place. Sa demande tendant à voir l’OPAC Savoie condamné à effectuer ces travaux sera par conséquent rejetée.

Pour autant, dès lors qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée produit par les deux parties que cette fissure préexistait à l’entrée de Monsieur [G] [S] dans les lieux, le locataire ne pourra en être rendu responsable en tant que dégradations locatives lors de la résiliation du bail.

S’agissant des travaux sollicités pour améliorer la fixation du parement de la baignoire, il n’est pas établi par les pièces produites que le parement présente un vice ou un défaut privant le locataire de son droit à la jouissance paisible du logement au sens de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 ni que sa reprise soit nécessaire au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués au sens de l’article 6 c) précité. En effet, la photographie versée par le demandeur permet d’apercevoir une béance de quelques centimètres entre d’une part le parement le carrelage mural, et une fine béance entre le parement et le revêtement de sol d’autre part, sans qu’il ne soit manifeste ni démontré que cette pose soit de nature à causer un quelconque désagrément au locataire.

Par conséquent, les demandes de Monsieur [G] [S] tendant à la condamnation de l’OPAC à réaliser ces travaux seront rejetées.

Compte tenu du rejet de ses demandes tendant à la réalisation de travaux, il n’y aura pas lieu d’autoriser Monsieur [G] [S] à consigner ou suspendre les loyers dans l’attente de leur réalisation.

3°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [S] et l’OPAC Savoie, qui succombent chacun partiellement, supporteront chacun par moitié la charge des dépens.

Il est par ailleurs équitable de dire n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Si l’OPAC Savoie sollicite que l’exécution provisoire du présent jugement soit écartée, il ne fait état d’aucun motif à cet effet. Sa demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE l’OPAC Savoie à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 13,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE Monsieur [G] [S] de ses demandes relatives à la réalisation de travaux de reprise de la fissure du mur de la salle de bains et de reprise de la fixation du parement de la baignoire,

En conséquence, DIT n’y avoir lieu à autoriser Monsieur [G] [S] à consigner ni suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation de ces travaux,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [G] [S] et l’OPAC Savoie aux dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties,

DÉBOUTE l’OPAC Savoie de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION