TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01775 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKBL

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.C.I. CZS,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [N], [C] [Y] épouse [N]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. CZS,

dont le siège social est sis 8 cloitre Notre dame – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M. [H] [T] (Employeur)

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [N],

comparant en personne

Madame [C] [Y] épouse [N],

non comparante, ni représentée

demeurant tous deux 77 route de Chavannes – Maison C – 28300 LÈVES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 25 octobre 2017 et prenant effet à compter du 1er décembre 2017, la société civile immobilière CZS, représentée par Monsieur [H] [T] en qualité de gérant, a consenti à Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] un bail d’habitation portant sur une maison située 77 C route de Chavannes, maison C à LEVES 28300, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 960,00 euros, outre une provision sur charges de 30,00 euros.

L’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SCI CZS a fait signifier le 15 décembre 2023 pour une somme en principal 26 887,50 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2024, respectivement signifiés à personne physique et à domicile, la SCI CZS a fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

30 847,50 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 11 mars 2024 avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux,la somme de 2 199 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

A l’audience, la SCI CZS, représentée par Monsieur [H] [T] en qualité de gérant, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 31 202,23 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle indique que Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] sont locataires depuis octobre 2017 et précise qu’une procédure de surendettement est en cours. Il expose qu’il n’y a eu aucun règlement de la part des locataires hormis un versement de 635 euros en août 2024.

Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N], régulièrement cités à personne physique et à domicile, ont comparu. Monsieur [E] [N] expose avoir eu un accident du travail et précise que Madame [C] [Y] ne travaillait pas à ce moment. Il indique qu’elle est actuellement en CDD. Ils précisent qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’ils payent 635 euros par mois. Ils précisent enfin être à la recherche d’un logement et avoir sollicité le dispositif DALO.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la recevabilité

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de l’Eure-et-Loir le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 15 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 février 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte que Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] ne leur permettent pas de faire face à leur dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint un montant particulièrement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 16 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI CZS, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 février 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] restent devoir une somme de 31 202,23 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] et notamment de l’article intitulé “SOLIDARITE – INDIVISIBILITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 26 887,50 euros et à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N], parties perdantes, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI CZS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] à lui payer la somme de 600,00 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI CZS recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société civile immobilière CZS, représentée par Monsieur [H] [T] en qualité de gérant, Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] à compter du 16 février 2024 et portant sur les lieux situés au 77 C route de Chavannes, maison C à LEVES 28300;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI CZS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 16 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] à payer à la SCI CZS la somme de trente-et-un mille deux cent deux euros et vingt-trois cents (31 202,23 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 17 septembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 26 887,50 euros et à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] à payer à la SCI CZS la somme de six cents euros (600,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [C] [Y] épouse [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 19 novembre 2024

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY