N° RG 25/00440 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTH7

Minute : GMC TJ

Copie exécutoire

à :

M^e Marion MEHEUST, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

à :

[W] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE “OREE DE CHARTRES” SIS 6 A 25 RUE FLANDRES DUNKERQUE 283000 MAINVILLIERS

représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION, SARL

(RCS CHARTRES n° 328 962 147)

dont le siège social est sis 1 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL [T] AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant substituée par M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [L]

demeurant 23 rue Flandres Dunkerque 1940 – 28300 MAINVILLIERS

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

François RABY, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 29 Juillet 2025

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] est propriétaire des lots n°213 et n°1131 de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300.

Par assignation en date du 12 juin 2025, signifiée à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTRES, pris en la personne de son syndic en exercice la société CYTIA CHARTRES LP GESTION, a fait citer Monsieur [W] [L] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble OREE DE CHARTRES sis 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300, représenté par son Syndic en exercice la société CYTIA CHARTRES LP GESTION, en son action, L’en déclarer bien fondé, En conséquence,

Condamner Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300 la somme totale de 3.557,18 euros, correspondant à : 2.437,98 euros à titre principal, charges arrêtées au 14 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;1.118,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300 la somme de 1.600,00 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300 la somme de 2.238,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [W] [L] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTRES, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation.

Monsieur [W] [L], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 14 avril 2022, 20 avril 2023 et 15 avril 2024, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023, 2024 et 2025 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 19 juillet 2023, 10 août 2023, 09 novembre 2023 et 15 février 2024 ;

— le décompte de la créance due au 22 mai 2025 ;

— les décomptes de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025 ;

— les factures de frais de constitution du dossier et de transmission du dossier par le syndic ;

— les notes d’honoraires du cabinet [T]-AVOCATS ;

— le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que Monsieur [W] [L] était redevable de la somme de 2.437,98 euros au titre des charges de copropriété suivant relevé de compte en date du 22 mai 2025, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES, la somme de 2.437,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il ressort du décompte de la créance que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES sollicite le paiement de sommes au titre d’une mise en demeure en date du 19 octobre 2023 sans pour autant apporter la preuve de l’existence et de l’envoi d’un tel courrier. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues au titre des frais de recouvrement, la somme de 45,60 euros.

A l’inverse, les frais sollicités au titre de l’assignation constituent des frais irrépétibles de la procédure et seront examinés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient ainsi de déduire des frais de recouvrement la somme de 480 euros.

En outre, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE » pour un montant de 480 euros seront exclus des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils correspondent à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice par le syndic et non à l’envoi de la lettre comminatoire de Maître [T], ces derniers étant inclus dans la note d’honoraires n°961190 en date du 26 février 2024.

Les frais relatifs à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice relèvent quant à eux du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 112,80 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES la somme de 112,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 22 mai 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’article 2274 du code civil précise par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CYTIA LP GESTION, les sommes de :

—  2.437,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus,

—  112,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

SOIT une somme totale de 2.550,78 euros (deux mille cinq cent cinquante euros et soixante dix huit cents) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2025, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LP GESTION CITYA, la somme de 600,00 euros (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT