N° RG 25/00129 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GROM

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Ordonnance n°

du 16 Juin 2025

N° RG 25/00129 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GROM

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Etablissement public HABITAT DROUAIS

C/

S.A.R.L. AT TAWBAH

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Stéphanie PASQUET

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

M^e Stéphanie PASQUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement HABITAT DROUAIS, dont le siège social est sis 32 avenue J.F. Kennedy – 28100 DREUX

représenté par M^e Stéphanie PASQUET de la SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, demeurant 55 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 10

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AT TAWBAH, dont le siège social est sis 5 place des Oriels – 28100 DREUX

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique des 15 et 17 décembre 2015, l’OPH Habitat Drouais a donné à bail commercial, à la société At Tawbah, un local commercial au sein d’un ensemble immobilier situé 5 place des Oriels à Dreux (28100), moyennant un loyer annuel de 3 945,48 euros hors taxes et hors charges, payable en douze termes de 328,79 euros, à terme échu, outre une provision mensuelle sur charges et la TVA.

Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf ans, commençant à courir rétroactivement le 1er juin 2014, jusqu’au 31 mai 2023, avec faculté de résiliation triennale.

Selon le bailleur, le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges.

Le 12 décembre 2022, l’OPH Habitat Drouais a fait signifier à la société At Tawbah, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, la somme de 1 086,30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 8 décembre 2023, les loyers demeurant impayés, un nouveau commandement de payer a été délivré à la société At Tawbah.

Le commandement de payer étant resté sans effet, l’OPH Habitat Drouais a fait assigner la société At Tawbah devant la présidente du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé.

Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial.

Le 22 avril 2024, l’OPH Habitat Drouais et la société At Tawbah ont néanmoins régularisé un contrat de renouvellement du bail commercial, lequel prévoyait un loyer mensuel de 475,20 euros TTC, provision sur charges comprise.

Le 27 janvier 2025, la société At Tawbah s’étant une nouvelle fois révélée défaillante dans le paiement des loyers et des charges, l’OPH Habitat Drouais lui a fait signifier, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, la somme de 1 145, 78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, l’OPH Habitat Drouais a fait assigner la société At Tawbah, devant la présidente du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, et L. 145-41 du code de commerce, aux fins de :

Constater, à compter du 27 févier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial litigieux ;Constater la résiliation dudit contrat de bail, portant sur les locaux dépendant de l’immeuble sis 5 place des Oriels à Dreux (28100), commerce n°5 ;Ordonner l’expulsion de la société At Tawbah et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la remise des clés et la complète libération des lieux ;Autoriser la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de la personne expulsée ;Condamner à titre de provision la société At Tawbah à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1 988,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 avril 2025, comprenant le terme du mois de mars 2025 et en outre toutes les sommes dues à compter de chaque échéance impayée après cette date ;Condamner à titre de provision la société At Tawbah à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 718,67 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation des lieux, à compter du 27 février 2025, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;Dire que l’OPH Habitat Drouais conservera le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 764,92 euros, à titre d’indemnité provisionnelle et y condamner la société At Tawbah ;Condamner la société At Tawbah à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire la décision à intervenir opposable, le cas échéant, aux créanciers inscrits ;Condamner la société At Tawbah aux entiers dépens, y compris notamment les frais afférents à la délivrance de l’extrait K-Bis de la défenderesse et de l’état des inscriptions et nantissement (75,53 euros) et au commandement de payer en date du 27 janvier 2025 (89,63 euros).

A l’audience du 19 mai 2025, l’OPH Habitat Drouais comparaît par son avocat et maintient ses demandes.

La société At Tawbah, régulièrement assignée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’OPH Habitat Drouais justifie, par la production du contrat de renouvellement de bail commercial en date du 22 avril 2024, avoir donné à bail à la société At Tawbah un local commercial au sein d’un ensemble immobilier situé 5 place des Oriels à Dreux (28100).

Le bail contient une clause résolutoire (page 13) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 27 janvier 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, l’OPH Habitat Drouais a mis en demeure la société At Tawbah d’avoir à régler la somme de 1 145, 78 euros au titre des loyers et charges impayés.

L’OPH Habitat Drouais justifie, par la production de la situation du compte arrêtée au 19 mai 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 1 169,70 euros reste due au titre des loyers et provisions sur charges.

La société At Tawbah, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 27 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des situations de compte fournies par la requérante que la société At Tawbah est redevable de la somme de 1 169,70 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, mois d’avril 2025 inclus.

La société At Tawbah sera donc condamnée au paiement de ces sommes.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la société At Tawbah est tenue à une indemnité d’occupation, prévue à la page 14 du bail, à compter de la résiliation du bail, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale à la somme mensuelle de 718,67 euros, correspondant à une somme forfaitairement établie sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, et sera due à compter du 27 février 2025 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à l’OPH Habitat Drouais les sommes provisionnelles de :

1 169,70 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’avril 2025 inclus,Une indemnité mensuelle d’occupation de 718,67 euros à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail stipule, en sa page 13, que « En cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ».

La demande tendant à la majoration à la conservation du dépôt de garantie en cas de manquements aux dispositions contractuelles du locataire s’analyse comme étant une clause pénale.

Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société At Tawbah, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût de la délivrance de son extrait K-Bis et de l’état des inscriptions et nantissement (75,53 euros), et du commandement de payer en date du 27 janvier 2025 (89,63 euros).

La société At Tawbah sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1 500 euros.

L’OPH Habitat Drouais produit un état des inscriptions de privilèges et de nantissement au 16 avril 2025, sans justifier avoir dénoncé une copie de l’assignation à ces derniers, de sorte que la procédure ne leur sera pas opposable.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie Giloppe, juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS la société At Tawbah à restituer le local commercial au sein de l’ensemble immobilier situé 5 place des Oriels à Dreux (28100), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNONS à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais de la société At Tawbah ;

CONDAMNONS la société At Tawbah à payer à l’OPH Habitat Drouais, à titre provisionnel :

La somme de 1 169,70 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’avril 2025 inclus,A compter du 27 février 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme forfaitairement établie sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, jusqu’à complète libération des lieux et de la remise des clés, soit la somme de 718,67 euros.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’OPH Habitat Drouais visant à la conservation du dépôt de garantie formée à l’encontre de la société At Tawbah ;

CONDAMNONS la société At Tawbah à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société At Tawbah aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la délivrance de son extrait K-Bis et de l’état des inscriptions et nantissement (75,53 euros), et du commandement de payer en date du 27 janvier 2025 (89,63 euros).

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Elodie GILOPPE