N° RG 25/00133 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRUJ

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Ordonnance n°

du 21 Juillet 2025

N° RG 25/00133 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRUJ

Jonction du RG 25/186

[A] [U], [P] [X]

C/

S.C.P. [O] [H] ET [G] [I] NOTAIRES ASSOCIE S, [N] [T] ROCCA

MI : 25/00000229

Copie exécutoire délivrée

le

à

SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES

la SCP ODEXI AVOCATS

M^e Magali VERTEL

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

Régie

Contrôle expertises

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

EXPERTISE

21 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [U],

et

Madame [P] [X],

tous deux demeurant 2, rue du Viaduc – 28700 AUNEAU

représentée par M^e LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDEURS :

S.C.P. [O] [H] ET [G] [I] NOTAIRES ASSOCIE S

(RCS VERSAILLES n°494 136 708)

dont le siège social est sis 82 rue Charles de Gaulle – 78730 SAINT-ARNOULT-EN- YVELINES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, demeurant 30 Rue Pierre Butin – 95300 PONTOISE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

Monsieur [N] [L],

demeurant 27, rue de Guy de la Vasselaie – 28700 AUNEAU

représenté par M^e Isabelle NICOLAI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, demeurant 6 avenue Mac-Mahon – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0170, plaidant et ayant pour avocat postulant M^e Magali VERTEL, demeurant 13 Rue Muret – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

En présence de : Inès MAZABRARD, attachée de justice lors des débats

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 30 Juin 2025 et mise en délibéré au 21 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

N° RG 25/00133 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRUJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 mai 2023, reçu par Me [G] [I], notaire associé au sein de la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés), Mme [P] [X] et M. [A] [U] ont fait l’acquisition, auprès de M. [N] [L], d’une maison à usage d’habitation située 2 rue du Viaduc à Auneau (28), au prix de 225 000 euros.

Le 9 octobre 2024, Mme [X] et M. [U] ont déclaré des inondations à leur assurance, laquelle a mandaté le cabinet Polyexpert qui a constaté, dans son rapport du 31 octobre 2024, les inondations subies au sein de la dépendance et de l’habitation ainsi que les désordres en résultant, rappelant qu’un arrêté de catastrophe naturelle a été pris le 23 octobre 2024 pour la période comprenant le sinistre.

Par un courrier du 20 décembre 2024, la protection juridique des requérants a sollicité de M. [L] une indemnisation à hauteur de 60 000 euros, correspondant à la différence de valeur vénale du bien retenue par un expert immobilier après les inondations et lors de l’acquisition.

Le 27 février 2025, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi à la demande de Mme [X] et M. [U].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, Mme [X] et M. [U] ont fait assigner M. [L] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et la condamnation de M. [L] aux entiers dépens.

Soutenant que la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés), notaire ayant reçu l’acte de vente litigieux, pouvait voir sa responsabilité engagée en sa qualité de garant de la validité et de l’efficacité de l’acte, M. [L] l’a fait assigner en assignation forcée, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins d’ordonner la jonction de la présente procédure (n° RG 25/133) avec l’instance n° RG 25/186 et de rendre communes et opposables à la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés) les opérations d’expertise à intervenir.

A l’audience du 30 juin 2025, Mme [X] et M. [U], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes.

M. [L], représenté, maintient ses demandes. Sur la demande d’expertise judiciaire, il formule protestations et réserves et sollicite que les dépens et les frais irrépétibles soient réservés.

La SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés), représentée, sollicite sa mise hors de cause, ainsi que la condamnation de M. [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et conclut au débouté de la demande de M. [L] tendant à lui rendre commune et opposable l’ordonnance à intervenir. A titre subsidiaire, elle formule les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée. Enfin, elle demande de laisser les dépens à la charge du succombant.

L’affaire est mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE [T] DECISION

Sur la demande de jonction des dossiers

Il résulte de l’article 367 du code de procédure civile que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe un lien entre les litiges.

Pour une bonne administration de la justice et en raison du lien entre elles, il y a lieu d’ordonner la jonction du dossier 25/186 sous le numéro unique de greffe RG 25/133.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La double condition pour obtenir une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tient à l’existence d’un litige et d’un motif légitime à conserver ou établir une preuve avant tout procès. La première est suffisamment caractérisée dès lors que le demandeur précise en quoi les parties sont en désaccord ou pourraient être en désaccord dans le cadre du litige à venir. La seconde est présumée, sauf au défendeur à démontrer que l’action au fond serait vouée à l’échec.

Il est établi que Mme [X] et M. [U], qui ont fait l’acquisition, auprès de M. [L], d’une maison à usage d’habitation située 2 rue du Viaduc à Auneau (28) le 25 mai 2023, ont subi des inondations le 9 octobre 2024 à la suite de fortes pluies, et qu’un arrêté de catastrophe naturelle a été pris le 23 octobre 2024 pour cette période.

Il ressort du rapport d’expertise du 31 octobre 2024 que la porte du garage non étanche n’a pas pu empêcher l’eau de s’infiltrer dans la propriété de Mme [X] et M. [U], entraînant l’inondation des dépendances jusqu’à 40 centimètres de hauteur et 10 centimètres dans l’habitation, endommageant les parquets, l’électricité, les peintures et le mobilier.

Il résulte en outre du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2025 que de nombreuses traces d’eau et de boue sont visibles à l’entrée de la cave, au fond du garage et à l’intérieur de la cave, que des traces d’humidité et de moisissures sont apparentes dans la salle-à-manger, dans la cuisine, dans le cagibi sous les escaliers mais également au sein de la dépendance.

M. [L] formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire.

Les demandeurs justifient donc d’un motif légitime leur permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, et il sera fait droit à leur demande comme indiqué au dispositif.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à leur charge.

Sur la mise en cause de la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés)

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser le motif légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables au fond ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime (Cass. 2e civ., 8 juin 2000, n° 97-13962 ; Cass. 2e civ., 6 novembre 2008, n° 07-17398; Com., 18 novembre 2014, n° 12-29389). L’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique, en effet, aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. L’éventuel procès au fond doit simplement être « plausible », la mesure pouvant être obtenue simplement « pour apprécier les chances de succès d’une éventuelle demande » (Cass. 2e civ., 18 février 2016, n° 15-10875).

En l’espèce, si M. [L] soutient que la responsabilité de la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés) peut être engagée au titre de sa qualité de garant de la validité et de l’efficacité de l’acte, de sorte qu’il doit être attrait aux opérations d’expertise ; il n’en demeure pas moins que la mission confiée à l’expert est une mission purement technique, relative aux désordres allégués et donc sans lien avec la question juridique des devoirs des notaires rédacteurs de l’acte de vente.

L’éventuelle responsabilité du notaire pourra être recherchée et discutée devant le juge du fond mais cela n’implique pas que ce dernier soit appelé aux opérations d’expertise.

M. [L] ne démontre donc pas d’un intérêt légitime à ce que la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés), en sa qualité de notaire ayant reçu l’acte de vente de la maison d’habitation, soit mise en cause dans le cadre des opérations d’expertise, sa participation à ces opérations apparaissant inutile.

M. [L] sera donc débouté de sa demande de mise en cause de la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés) dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Le juge des référés est tenu de statuer sur les dépens (Cass. 2e civ., 22 oct. 2015, n° 14-24.848, Bull. 2016, n° 838, 2e Civ., n° 388) ; il ne peut donc, comme le sollicite M. [L], les réserver s’il a vidé sa saisine.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774, Bull. 2011, II, n° 34). Les demandeurs seront donc tenus aux dépens.

Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige et au stade procédural auquel il se trouve, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant en matière de référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et ce en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS la jonction du dossier N°RG 25/186 sous le numéro N°RG 25/133 ;

ORDONNONS une expertise confiée à :

Monsieur [J] [K],

expert près la cour d’appel de Versailles,

5 rue de la Ribotière 28130 BOUGLAINVAL,

Tél : 02.37.22.85.11, Port.: 06.09.67.54.68, Fax : 02.37.22.84.13,

Mèl : jean-louis-nivault@wanadoo.fr,

qui aura pour mission de :

*Se rendre sur place et visiter les lieux 2 rue du Viaduc à Auneau (28),

*Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

*Décrire l’état de cet immeuble et examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités, allégués dans l’assignation,

*Dire s’ils existent, le cas échéant et les décrire,

*Le cas échéant, en déterminer les causes, et rechercher s’ils étaient apparents ou non lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement,

*Dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

*Dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation antérieure à l’acquisition et connue du vendeur,

*Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux en distinguant suivant l’origine des vices et désordres,

*Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens,

*Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*Faire toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige.

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

DISONS que l’expert devra tenir informé ce magistrat de l’exécution de sa mission et de toute difficulté qu’il pourra rencontrer pour l’accomplir ;

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport et donner un délai suffisant aux parties pour y répondre ;

DISONS que l’expert doit déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

SUBORDONNONS l’exécution de l’expertise au versement à la régie d’avances et de recettes du tribunal de ce siège par Mme [P] [X] et M. [A] [U] d’une avance de 3 000 euros (trois mille euros) ;

DISONS que les frais de l’expertise seront avancés:

— dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision,

— obligatoirement par chèque de banque libellé à l’ordre de : “TJ CHARTRES REGIE AV REC.”

—  entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Chartres ;

DISONS qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état provisionnel détaillé de ces frais et honoraires et en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

REJETONS la demande de mise en cause de la SELARL [O] [H] et [G] [I] (Pb Associés) ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [X] et M. [A] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND