N° RG 25/00345 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSPS

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Léticia TAVEIRA, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037, Maître Virginie GATINEAU de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31,

Copie certifiée conforme

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 27 Janvier 2026

DEMANDEUR :

SCI DE LA GRAND MAISON,

dont le siège social est sis 9 rue du Rhône – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEURS :

UDAF 28,

dont le siège social est sis 1 avenue Joseph Pichard – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Léticia TAVEIRA, demeurant 1 Allée des Atlantes – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037

Monsieur [I], [B] [E],

demeurant 11 rue du Rhône – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

représenté par M^e Léticia TAVEIRA, demeurant 1 Allée des Atlantes – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037

Monsieur [U], [M] [P],

Madame [T], [X] [E] épouse [P],

demeurant tous deux Lieudit La Vallée – 61340 SAINT PIERRE LA BRUYERE

représentés par Maître Virginie GATINEAU de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, demeurant 38 Rue des Bouchers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Novembre 2025 et mise en délibéré au 27 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 mars 2004 à effet du 1er avril 2004, Madame [L] [Z] [F], aux droits de laquelle intervient aujourd’hui la SCI DE LA GRAND MAISON, a consenti à Monsieur [I] [E] un bail portant sur un logement sis à Nogent le Rotrou .

Madame [T] [E] et son époux Monsieur [U] [P] se sont portés caution à l’acte;

A l’occasion du traitement d’un sinistre, le bailleur a constaté un défaut d’entretien du logement;

Par exploit du 15 mai 2025, le bailleur a fait assigner le locataire et ses cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de le condamner solidairement avec les cautions au paiement de la somme de 532,02€ au titre des loyers échus au 16 avril 2025 inclus, de la somme de 8 088€ au titre des frais de remise en état, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de le condamner solidairement avec les cautions à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, expose que le logement est insalubre pour cause de défaut total d’entretien de la part du locataire et que cela présente un danger pour lui-même et pour ses voisins et maintient ses demandes d’expulsion, s’opposant à tous délais de paiement ou d’expulsion.

Monsieur [I] [E], assisté de l’association UDAF28 curateur, est représenté par son avocat qui expose que le logement loué est un appartement situé dans une maison vétuste depuis le début de la location, qu’il n’y a eu aucun travaux depuis 2004, qu’il est sous curatelle renforcée, que l’UDAF28 son curateur, a commencé à sécuriser sa situation matérielle, qu’il n’y a aucun trouble d’occupation, demande le débouté du bailleur de sa demande en paiement de la somme de 8 088€ s’agissant de lots de travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, subsidiairement, sollicite des délais de paiement , conteste devoir des loyers exposant qu’il s’agit d’allocations APL retenues par la CAF en raison de l’insalubrité du logement, sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1661,88€ pour trop versé de loyers et ordonner la compensation , et débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les cautions, représentées par leur avocat, demandent leur mise hors de cause pour la demande de réparation car ils ne sont cautions que pour le paiement du loyer et des charges et qu’il n’ya pas d’arriéré de loyer car c’est la CAF qui a retenu le paiement des APL en raison de l’état du logement, subsidiairement demandent la compensation avec le dépôt de garantie et le trop versé de loyer et, en tout état de cause, la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 , la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification et doit, sauf urgence préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable, mentionnant expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Ainsi, si le bailleur a l’intention de résilier le bail, il ne peut le faire sans délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, le bailleur ne vise pas la clause résolutoire du bail et n’a pas fait délivrer au locataire un commandement ou une sommation;

Il demande la résiliation judiciaire faisant grief au locataire d’un grave défaut d’entretien du logement qu’il lui a donné à bail;

Il ne produit à son dossier aucune mise en demeure de régulariser la situation et d’entretenir le logement :

— sa pièce n°7 est une mise en demeure de fournir la déclaration de sinistre,

— sa pièce n°14 intitulé « relance », qui est une suite de courriels, ne présente pas un caractère d’authenticité suffisant pour permettre au tribunal de statuer;

— les autres pièces produites (signalement aux services sociaux, les différents rapports,) ne sont pas opposables au locataire comme étant une mise en demeure préalable à une demande de résiliation;

En conséquence, le tribunal déboute le bailleur de sa demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur ne fournit aucune pièces justificative et décompte des sommes réclamées au locataire et ne justifie pas sa prétention;

Le locataire justifie du paiement mensuel du loyer intégral bien que ne percevant pas les allocations APL;

En tout état de cause, il apparaît, à la lecture de la pièce n°14 de Monsieur [E], que la CAF a retenu séquestrées les allocations APL dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité du logement;

En conséquence, le tribunal déboute le bailleur de sa demande en paiement de la somme de 532,02€;

sur les autres demandes

sur la demande en paiement de la somme de 8 088 €

Le bailleur produit, pour fonder cette demande, un devis (sa pièce n° 15) portant la désignation fourniture et pose d’une nouvelle sale de bains avec douche évier, compris robinet et meuble, faïence et carrelage;

Il explique l’imputabilité au locataire par le fait que son assurance a refusé la prise en charge de ces travaux;

Il peut être constaté que ces travaux entrepris par le bailleur ne font pas partie des travaux d’entretien à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987 mais des travaux qui incombent au bailleur;

Par ailleurs, il est confirmé par le bailleur que ces travaux ont fait suite à un effondrement du plafond sur la salle de bain;

Ces travaux n’étant en aucun lien avec l’entretien du logement, il incombe au bailleur de poursuivre son assureur afin de se faire indemniser;

En conséquence, le tribunal le déboute de cette demande;

sur les demandes reconventionnelles

Le locataire expose qu’il a payé l’intégralité du loyer durant 6 mois, de septembre 2024 à février 2025, alors que la CAF ne versait pas les allocations APL pour cause d’indécence du logement;

Monsieur [E] n’explique pas le fondement juridique de sa demande dans la mesure où il n’a commis aucune erreur en payant le loyer et qu’il lui appartenait, soit de réduire le montant de son virement mensuel, soit d’entreprendre des démarches auprès de la CAF afin que ses allocations APL soient débloquées;

En consequence, le tribunal le déboute de cette demande;

S’agissant des autres demandes de délai de paiement ou d’expulsion , le tribunal dit qu’il n’y lieu à statuer dans la mesure où la demande de résiliation du bail a été rejetée;

Enfin, dans la mesure où le demandeur succombe à l’instance, il devra être condamné aux dépens de l’instance;

Il convient de faire droit à la demande de paiement des défendeurs, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le bailleur à payer à Monsieur [E] la somme de 5 00 € et aux cautions ensemble la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la SCI DE LA GRAND MAISON de sa demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE la SCI DE LA GRAND MAISON à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DE LA GRAND MAISON à payer à Monsieur [U] [P] et à Madame [T] [E] épouse [P] , ensemble, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION