TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

— --------------------------------

ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 20 Janvier 2026

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00204 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUDP

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [D] époux [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Guillaume BLANCHE de la SELARL GUILLAUME BLANCHE, avocats au barreau de PAU

Madame [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume BLANCHE de la SELARL GUILLAUME BLANCHE, avocats au barreau de PAU

ET :

DEFENDEUR(S) :

E.U.R.L. ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Elodie DIEUDONNÉ de la SELARL DTN AVOCATS, avocats au barreau de TARBES, M^e MARIE OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

Commune [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 06 Janvier 2026 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 20 Janvier 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DES MOTIFS

Suivant mandat de vente exclusif en date du 6 avril 2023, M. [V] [T] et Mme [R] [S] ont mandaté la SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER pour la vente de leur maison sise [Adresse 3].

Par acte authentique reçu par Me [H] notaire à [Localité 9] en date du 16 août 2023, M. [I] [D] époux [J] et Mme [W] [J] ont acquis de M. [V] [T] et Mme [R] [S] l’immeuble sis [Adresse 3], et ce par l’intermédiaire de la SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER.

Suite à leur emménagement dans la maison et à la réalisation de travaux de rénovation, les époux [J] ont constaté certains désordres et notamment des remontées d’humidité importantes dans l’ensemble des pièces du rez-de-chaussée de la maison et signalé le phénomène aux vendeurs par l’intermédiaire de l’agent immobilier intervenu lors de la vente.

Les époux [J] ont fait réaliser un procès-verbal de constat par Me [P] en date du 15 juillet 2024 pour constater les désordres en lien avec l’humidité existante dans le rez-de-chaussée de la maison.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, M. [I] [D] époux [J] et Mme [W] [J] ont fait assigner M. [V] [T] et Mme [R] [S] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire des désordres dénoncés et réserver les dépens.

Par ordonnance de référé en date du 8 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de TARBES a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [U] [E] pour y procéder.

Par acte d’appel en cause en date du 8 septembre 2025, M. [I] [D] époux [J] et Mme [W] [J] ont dénoncé l’assignation devant le tribunal judiciaire de TARBES signifiée le 15 novembre 2024 à M. [V] [T] et Mme [R] [S], l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de TARBES du 8 avril 2025 et la note expertale de M. [E], à la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER et la commune d’ARRAS-EN-LAVEDAN afin de voir :

ordonner que la mesure d’expertise confiée à M. [E] par ordonnance du 8 février 2025 soit rendue commune et opposables à la commune d’ [Localité 8] et à la SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER,déclarer n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,réserver les dépens.

Au soutien de leur demande, les époux [J] expliquent que dans le compte-rendu d’expertise en date du 20 août 2025, l’expert judiciaire a établi que la maison d’habitation litigieuse se trouve à proximité directe d’un chemin communal goudronné en forte déclivité « pour lequel la commune n’a pas procédé à la mise en place d’un système de captation, canalisation ou évacuation des eaux de pluie et ruissellement ».

Dès lors, ils concluent disposer d’un intérêt légitime pour appeler en cause la commune d'[Localité 7].

En second lieu, les époux [J] rappellent que la SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER est intervenue comme mandataire à la vente immobilière. Ils font valoir qu’en qualité de professionnel de l’immobilier, elle est tenue d’un devoir de conseil et d’information sur les caractéristiques du bien vis-à-vis de l’acquéreur. Ils expliquent que dans son compte rendu d’expertise en date du 20 août 2025, l’expert judiciaire a retenu que l’agent immobilier aurait dû s’apercevoir que la « maison était semi enterrée avec présence de très nombreuses grilles de ventilation et autres éléments techniques tels que les efflorescences, auréoles, odeurs d’humidité, suintements du carrelage, etc.. ». Ils relèvent par ailleurs que l’expert judiciaire a bien constaté la défaillance des divers dispositifs de ventilation installé, précisant que les désordres ne « pouvaient être visibles par un profane qu’à la seule condition d’être accompagné par un homme de l’art. »

Dès lors, ils concluent disposer d’un intérêt légitime pour appeler en cause la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER.

En réponse aux arguments adverses et par voie de conclusions n° 2, les époux [J] ont sollicité de voir :

ordonner que la mesure d’expertise confiée à M. [E] par ordonnance du 8 février 2025 soit rendue commune et opposable à la commune d’ [Localité 8] et à la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER,condamner la commune d'[Localité 8] et la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER, à payer aux époux [J] la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilemettre à la charge de la commune d'[Localité 8] et de la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER le montant des consignations d’expertise judiciaire à venir.

M. et Mme [J] expliquent avoir signalé en mairie à plusieurs reprises les remontées capillaires anormales dans leur immeuble, sans que la commune ne s’en émeuve particulièrement, alors même que les travaux de bitumage réalisés aux abords de la maison ne comportent pas de système de drainage périphérique.

Concernant l’appel en cause de la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER qui fait valoir que toute action au fond serait vouée à l’échec, ils s’opposent et produisent une jurisprudence de la cour d’appel de CAEN du 13 octobre 2020 qui a estimé que « l’agence immobilière qui n’a pas accompli les diligences lui incombant engageait sa responsabilité extra-contractuelle » et une jurisprudence de la cour d’appel de MONTPELLIER du 12 février 2015 qui a estimé que « la responsabilité quasi-délictuelle de l’agence immobilière doit être retenue pour défaut de respect de son obligation de conseil. »

Ils considèrent qu’en l’espèce l’humidité n’est pas anecdotique pour affecter l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble, le rendant impropre à sa destination en raison de l’insalubrité des pièces concernées. Ils s’interrogent sur l’attitude de l’agence immobilière qui minimise son rôle de conseil, qui essaie d’échapper à toute responsabilité en se défaussant sur les travaux de voirie réalisés par la commune et qui conteste même son rôle de traducteur lors de son entremise pour la réalisation de la vente. Ils concluent qu’en tout état de cause l’expert a bien relevé une partie d’imputabilité à l’agence immobilière et qu’en conséquence, il est nécessaire d’attraire cette dernière aux opérations d’expertise pour qu’elle défende ses intérêts.

Concernant les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les requérants estiment qu’il serait inéquitable de faire droit aux demandes adverses, au vu de l’implication des défenderesses dans le dommage subi. Au contraire, ils sollicitent de voir condamner les défenderesses à les indemniser à ce titre, pour avoir été contraints d’avancer les frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits. Pour les mêmes motifs, ils sollicitent de voir condamner les défenderesses à s’acquitter du montant des consignations d’expertise judiciaire.

En réponse, la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER sollicite de voir :

Constater qu’il n’existe aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce que l’agence SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER soit attraite aux opérations d’expertise sollicités,Mettre hors de cause l’agence SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER, Subsidiairement, si l’agence immobilière devait être attraite aux opérations d’expertise sollicitées, Prendre acte des plus extrêmes protestations et réserves de l’agence ARGELES-PYRENEES IMMOBILIER,Mettre à la charge des époux [J] l’intégralité des frais d’expertise, En tout état de cause,Condamner les époux [J], ou tout succombant, à verser à l’agence ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC, Les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

L’agence SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER fait valoir que les requérants ne justifient pas des fondements juridiques et factuels permettant d’engager sa responsabilité. Elle explique que l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’aucun élément de la procédure ne démontre la connaissance par l’agence des désordres invoqués, ni la part de responsabilité de l’agence dans la survenance des dits désordres.

Elle rappelle qu’au sens de l’article 145 du code de procédure civile, l’intérêt légitime n’est pas caractérisé puisque rien ne permet de justifier un manquement de l’agence à ses obligations contractuelles. En réponse au prétendu défaut d’information ou à la dissimulation d’informations, l’agence fait valoir qu’elle ne pouvait fournir des informations dont elle ne disposait pas concernant l’immeuble et qu’il ne peut pas non plus lui être reproché la mauvaise traduction d’échanges par mail postérieurement à la vente. Elle soutient avoir au contraire transmis et relayé les informations utiles quand elle en a été destinataire. Elle conclut que l’action au fond la concernant est manifestement vouée à l’échec puisque la responsabilité de l’agence ne saurait être engagée sans qu’il ne soit prouvé une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dit préjudice.

Elle rappelle ensuite ne pas être tenue à garantir les vices cachés et expose qu’elle n’a été informée de l’existence de problèmes d’humidité récurrents dans l’immeuble que courant d’année 2024 soit bien postérieurement à la vente et que les désordres de remontées capillaires ne seraient finalement apparus que postérieurement aux travaux de rénovation du bitume du chemin communal à proximité menés par la commune d'[Localité 7] en septembre 2023.

Elle conclut que l’expert a considéré de manière totalement erronée que l’agent immobilier est un « homme de l’art » en lui attribuant des missions techniques de contrôle et d’inspection, qui ne lui incombent pas. Enfin, elle rappelle qu’en l’absence d’informations de la part des vendeurs, l’agence n’était pas en mesure ni de détecter, ni d’imaginer un vice de telle ampleur sur l’immeuble, et qu’en outre l’agence ne pouvait pas prévoir les conséquences de travaux de voirie réalisés postérieurement à la vente et étrangers à sa mission.

Elle soutient, par ailleurs, que le silence des vendeurs, qui ont réalisé des travaux de peinture préalablement à la vente, peut être de nature à révéler une volonté de dissimulation, et que cette situation pourrait être constitutive d’un dol de la part des vendeurs. A ce titre, elle rappelle la jurisprudence constante en la matière qui « exonère l’agent immobilier de toute responsabilité en cas de dol du vendeur. » Elle conclut à sa mise hors de cause à titre principal faute d’intérêt légitime et en l’absence de manquement à ses obligations.

A titre subsidiaire, elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à sa responsabilité si les opérations devaient lui être rendues communes et opposables. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation indemnitaire des requérants sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La commune d'[Localité 8] sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,

Constater que la commune d'[Localité 8] ne s’oppose pas à la demande formée par les époux [J] de lui voir ordonner commune et opposable l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [E] par ordonnance du 08/04/2025, sous toutes réserves et protestations d’usage,En toutes hypothèses,

Condamner solidairement les époux [J] à verser à la commune d'[Localité 8] la somme de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La commune d'[Localité 8] s’oppose à la demande au motif que les requérants se fondent sur une note expertale du 20 août 2025 qu’ils ne produisent pas à la procédure. A titre principal, elle conclut au débouté de la demande.

A titre subsidiaire, si les éléments nécessaires finissaient par être communiquées et la mesure d’expertise étendue, elle formule les protestations et réserves d’usage quant à sa responsabilité.

En tout état de cause, en raison des frais de procédure qu’elle a dû engager pour défendre ses intérêts alors qu’elle aurait pu intervenir à la procédure en qualité de sachant, la commune sollicite une condamnation indemnitaire des époux [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et renvoyée au 4 novembre 2025, puis au 2 décembre et au 6 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré pour le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion des demandes de « dire et juger », « constater » et « donner acte », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise et la demande de mise hors de cause

La mesure d’expertise a été ordonnée à l’effet d’obtenir une constatation contradictoire des désordres affectant l’immeuble appartenant désormais à M. [I] [D] époux [J] et Mme [W] [J] et de décrire les travaux nécessaires à réaliser. Elle a encore pour fin de permettre une définition des moyens propres à y remédier, ainsi que le relevé des éléments d’appréciation des responsabilités et des préjudices qui en ont résulté ou en résulteront dans l’avenir.

Il ressort de l’ensemble des pièces que l’agence SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER est intervenue en qualité d’intermédiaire à la vente immobilière de l’immeuble litigieux, suivant mandat exclusif de vente, qu’elle a présenté le bien vendu aux acquéreurs assurant les visites et la signature des actes.

Dans son compte-rendu n°1 d’expertise judiciaire, M. [U] [E] a invité les parties à mettre dans la cause « l’agent immobilier qui en tant qu’homme de l’art aurait dû s’apercevoir que la maison était semi-enterrée avec présence de très nombreuses grilles de ventilation et autres éléments techniques tels que les efflorescences, auréoles, odeurs d’humidité, suintements du carrelage, etc”.

Ces éléments constituent un motif légitime à voir appeler à la cause la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER, intervenue à la vente immobilière en qualité de mandataire et à ce titre susceptible de voir sa garantie mobilisée au titre du devoir d’information. A ce titre il ne relève pas de l’office du juge des référés d’évaluer si les manquements éventuels de l’agent immobilier sont de nature à engager sa responsabilité, l’appréciation des conditions de celle-ci nécessitant qu’il soit statué sur des contestations qui ne peuvent être tranchées que par le juge du fond.

Il en résulte par conséquent avec l’évidence requise en référé qu’il ne peut être fait droit à la demande de mise hors de cause de l’agence immobilière qui est manifestement prématurée.

S’agissant de la commune d'[Localité 8], qui est appelée à la cause pour avoir réalisé des travaux de rénovation du bitume sur le chemin communal à proximité de la maison litigieuse, sans prévoir de système de drainage adéquat pour les écoulements d’eaux, elle est à ce titre susceptible de voir sa responsabilité engagée. Il apparaît donc également souhaitable de la voir participer à la mesure d’expertise.

Dès lors, il existe bien un motif légitime à voir appelé à la cause la commune d'[Localité 8].

Il est donné acte à la commune d'[Localité 8] et à la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER de leurs protestations et réserves.

Sur la charge de la consignation des frais d’expertise,

Concernant la charge de la consignation des frais d’expertise, il est rappelé que ces frais sont à la charge de celui qui sollicite la mesure, aucune responsabilité n’étant susceptible d’être établie à ce stade de la procédure.

En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER et la commune d'[Localité 8] à prendre en charge le montant des consignations d’expertise judiciaire à venir.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La partie en defense à une mesure d’instruction n’est pas partie succombante. A ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas établies, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER et la commune d'[Localité 8], ainsi que les requérants seront déboutés de leur demande à ce titre.

La procédure de référés constituant une instance autonome, les dépens ne sauraient être réservés. Ils seront mis à la charge des requérants.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

DECLARE les opérations d’expertise confiées à M. [U] [E] par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes du 8 février 2025, communes et opposables à la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER et à la commune d’ARRAS EN LAVEDAN,

DEBOUTE M. [I] [D] époux [J] et Mme [W] [J] de leur demande de condamnation de la SARL ARGELES PYRENEES IMMOBILIER et la commune d'[Localité 7] aux frais de consignation d’expertise judiciaire,

DEBOUTE la SARL ARGELES-PYRENEES-IMMOBILIER et la commune d'[Localité 7] de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [I] [D] et Mme [W] [J] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que M. [I] [D] et Mme [W] [J] seront tenus aux dépens de l’instance.

Ordonnance rendue le 20 Janvier 2026, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD