N° RG 25/00093 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6HC /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6HC

Minute n° 25/00515

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [N]

né le 25 Janvier 1973 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [O] épouse [N]

née le 23 Octobre 1967 à [Localité 10] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Aurelie CARRÉ, avocat au barreau de CHATEAUROUX substituée par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [I]

née le 19 Décembre 1944 à [Localité 11] (Essonne),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-laure BRIZIOU-HENNERON de la SCP BRIZIOU-HENNERON & ANCIENNEMENT PERROT, avocats au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-1934 du 24/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [E] [T],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie-laure BRIZIOU-HENNERON de la SCP BRIZIOU-HENNERON & ANCIENNEMENT PERROT, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er février 2023, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] ont loué à Mme [R] [I] et M. [E] [T], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 950 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 3 décembre 2024, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 350 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2024 inclus.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 février 2025, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] ont fait assigner Mme [R] [I] et M. [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 350 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° in solidum aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 9] le 12 février 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 18 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 950 euros au titre des loyers et charges échus au 12 novembre 2025.

Mme [R] [I] et M. [E] [T], également représentés par leur conseil, déposent des conclusions auxquelles ils se réfèrent et aux termes desquelles ils sollicitent du juge qu’il :

fixe en deniers ou quittances la créance locative au jour du jugement compte tenu des versements opérés, dont il est justifié,leur octroyer la possibilité de régler la dette par trente-six versements égaux et mensuels, en sus du loyer courant,suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement,débouter les demandeurs de toutes autres demandes.

Ils expliquent les difficultés de paiement de leurs loyers par l’existence, ces dernières années, de problèmes familiaux et de santé. Ils soulignent avoir repris les versements depuis le mois d’août 2025 et bénéficier du déblocage d’une aide de 4 000 euros versée par l’AGIRC ARRCO aux bailleurs, aux termes d’une décision du 6 octobre 2025. Ils précisent qu’ils perçoivent des ressources à hauteur de 2 834 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Aucun justificatif du versement de l’aide de 4 000 euros n’est en revanche fournie.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 novembre 2025, la dette locative de Mme [R] [I] et M. [E] [T] s’élève à la somme de 11 950 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Mme [R] [I] et M. [E] [T] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 décembre 2024 pour la somme de 4 350 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative que Mme [R] [I] et M. [E] [T] ont repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de la situation financière qu’ils ont exposée et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [R] [I] et M. [E] [T] un échelonnement de la dette sur une durée de trente-six mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 332 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 9] le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Si cette clause ne prévoit pas expressément l’envoi d’un commandement de payer, il résulte des pièces du dossier qu’un tel acte a tout de même été adressé au défendeur le 3 décembre 2024. Ce commandement rappelle les termes de la clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande des locataires. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [R] [I] et M. [E] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [R] [I] et M. [E] [T] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 950 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Mme [R] [I] et M. [E] [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [I] et M. [E] [T] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [R] [I] et M. [E] [T] seront condamnés in solidum à verser à M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] la somme de 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [I] et M. [E] [T] à verser à M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] la somme de 11 950 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 4 350 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [R] [I] et M. [E] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 332 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er février 2023 entre M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] d’une part, et Mme [R] [I] et M. [E] [T] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 3 février 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [I] et M. [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [R] [I] et M. [E] [T] soient condamnés in solidum à verser à M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 950 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [I] et M. [E] [T] à verser à M. [D] [N] et Mme [M] [O] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [I] et M. [E] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,