DOSSIER N° : N° RG 25/00066 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C3GB

MINUTE N° : 25/00088

AFFAIRE : S.A.S. LILOU

C/

[L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre civile

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 07 OCTOBRE 2025

Par David ARTEIL, Président, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assisté de Pauline BEASSE, Greffier, dans l’affaire suivante :

DEMANDEURS :

S.A.S. LILOU

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEURS :

Mme [N] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

DÉBATS :

Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 02 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [N] [L] a donné à bail commercial, aux consorts [S], aux droits desquels vient désormais la SAS LILOU exploitant une activité d’hôtellerie-restauration, un immeuble à usage de commerce et d’habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 8], suivant acte authentique du 1er avril 2000, renouvelé à deux reprises.

La SAS LILOU a fait constater les désordres affectant le local, par procès-verbal de commissaire de justice du 24 octobre 2024, et en a alerté le bailleur ainsi que son notaire en charge de la gestion locative du bien.

En l’absence de solution amiable entre les parties,la SAS LILOU a fait assigner, par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2025, Madame [N] [L], devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire de l’immeuble litigieux afin d’en décrire les désordres, leur origine,et leurs conséquences ainsi que de donner un avis sur les solutions pour y remédier.

À la suite d’un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025.

À l’audience, la SAS LILOU, représentée par son conseil, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locaux loués sont affectés de défauts tenant à leur isolation et à leur vétusté, relevant de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance du bailleur, qui sont à l’origine de ses préjudices.

En défense, Madame [N] [L], représentée par son conseil, reprenant ses conclusions signifiées par RPVA le 1er septembre 2025, formule protestations et réserves d’usage et sollicite de compléter la mission d’expertise. Au soutien de ses prétentions, elle précise que la SAS LILOU a rencontré des difficultés à faire établir les constats et diagnotics nécessaires à la réalisation d’éventuels travaux et souligne que les obligations du bailleur ont été limitées par contrat aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En tout état de cause, une mesure d’expertise peut être ordonnée même en présence de contestations sur la responsabilité du défendeur, une mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il est constant au regard des éléments produits aux débats que Madame [N] [L] a donné à bail à la SAS LILOU, un immeuble à usage de commerce et d’habitation dont les grosses réparations incombent au bailleur.

Or, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2024 qu’ont été constatés des désordres affectant l’étanchéité de l’immeuble et notamment de ses murs extérieurs et en toiture, ainsi que des traces d’infiltration d’eau et auréoles d’humidité à l’intérieur des locaux.

Dès lors, ces éléments suffisent à établir, pour la SAS LILOU, l’existence d’un motif légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’elle sollicite, avant tout procès au fond, au contradictoire de Madame [N] [L], qui ne s’y oppose pas.

Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge de la SAS LILOU.

PAR CES MOTIFS,

NOUS JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [C] [P], expert près la cour d’appel de [Localité 5],

[Adresse 1]

Mèl : [Courriel 7]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, d’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne après en avoir avisé les parties, dressé l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige et s’être fait communiquer tout document utile, avoir entendu tout sachant et les parties, et s’être rendu sur les lieux, au [Adresse 2] à [Localité 8], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, de :

— Examiner et décrire les désordres, vices et malfacons affectant les locaux, notamment ceux décrits dans le procès-verbal du constat dressé par Me [W] [U] le 24 octobre 2024 et ceux ayant trait aux fuites et infiltrations d’eau survenues dans les lieux, à l’humidité et à la vétuste des locaux et des équipements qui le composent ;

— Dire notamment si ces désordres ont pour cause la vétusté de l’immeuble, ou un défaut d’entretien, ou un usage anormal ou illégitime les locaux, et plus généralement s’ils exigent ou non des travaux tels que prévus à l’article 606 du Code civil ;

— Préconiser, le cas échéant, les mesures d’urgence devant être mises en oeuvre pour contenir les désordres ;

— Rechercher la cause des désordres constatés et se prononcer sur leur origine, leur nature et leur étendue exactes ;

— Préconiser les mesures propres à remédier aux désordres et vices constatés et en chiffrer le coût ;

— Déterminer les responsabilités encourues, au regard, notamment, des termes et obligations du bail commercial liant la société LILOU à Madame [N] [L];

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la Juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de déterminer les obligations des parties et des responsabilités encourues ;

— Apprécier et évaluer les préjudices subis par la société LILOU ;

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal de ce siège dans les sept mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 8 juin 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la SAS LILOU devra consigner au greffe du tribunal de ce siège la somme globale de 3.000,00 euros, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, et ce avant le 7 novembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiation de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

LAISSONS provisoirement à la charge de la SAS LILOU les entiers dépens de la procédure de référé ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Pauline BEASSE David ARTEIL