DOSSIER N° : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C2SZ

MINUTE N° : 25/00089

AFFAIRE : [C], [V]

C/

[E], S.A.R.L. HUMIDITEC, [Z], S.E.L.A.R.L. JB. [W]. [B] – NOTAIRES ASSOC IES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Chambre civile

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 07 OCTOBRE 2025

Par David ARTEIL, Président, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assisté de Pauline BEASSE, Greffier, dans l’affaire suivante :

DEMANDEURS :

M. [U] [O] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

Mme [M] [Y], [T] [V] épouse [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEURS :

Mme [H] [E]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

M. [D] [F], [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représenté par M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

Mme [H] [G], [R] [E]

[Adresse 13]

[Adresse 22]

[Localité 10]

Représentée par M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

S.A.R.L. HUMIDITEC

[Adresse 9]

[Adresse 21]

[Localité 12]

Représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Me [L] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

S.E.L.A.R.L. JB. [W]. [B] – NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentér par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS :

Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 02 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique établi le 29 août 2024 par Maître [L] [Z], Notaire Associé à [Localité 16], Monsieur [U] [E], Monsieur [D] [E] et Madame [H] [E] (ci-après dénommés les consorts [E]) ont consenti, à Monsieur [U] [C] et Madame [M] [C], propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 17], une promesse unilatérale de vente ayant pour objet un immeuble mitoyen à usage d’habitation situé au [Adresse 7] la même rue. La promesse était consentie jusqu’au 31 octobre 2024.

Aux termes de la promesse, les consorts [E], promettant, ont informé les acquéreurs de la présence dans l’immeuble situé au [Adresse 20], objet de la promesse, d’une part de l’ianfestation par un champignon lignivore de type mérule mais aussi d’insectes à larve xylophage et de salpêtre et d’autre part, de l’intervention en cours de la société HUMIDITEC pour le traitement destiné à détruire la totalité de l’infestation, ainsi que de la nécessaire destruction quasi intégrale de l’intérieur de l’immeuble.

Le 12 septembre 2024, la société HUMIDITEC adressait aux époux [C] un raport d‘analyse et un devis estimatif concernant leur immeuble au n°43 relevant qu’à la suite de leur intervention au n°45, il avait été constaté des filaments mycéliens de mérule dans le mur mitoyen sépaarnt les deux immeubles et précisant que la présence de mérule au n°45 était la conséquence d’infiltrations en toiture.

Les époux [C] ont ensuite fait établir des devis datés du 15 et 16 octobre 2024, pour des travaux de reprise des dommages consécutifs au préjudice de leur immeuble au n°43.

Une expertise réalisée le 21 octobre 2024 par le cabinet Morin expertises à la demande des époux [C] concluait à la présence de mérule au sein du logement de ces derniers et dont la source provenait de l’immeuble contigu n°45 et précisant que sans travaux rapides, il était probable que les désordres s’agravent avec des conséquences financières importantes.

La date de levée d’option de la promesse a été prorogée et en décembre 2024, la société HUMIDITEC intervenait à nouveau au sein de l’immeuble situé au [Adresse 20], objet de la promesse de vente en raison de la réapparition d’un nouveau foyer de mérule.

La vente de l’immeuble situé au n°45 a été régularisée par acte authentique le 23 janvier 2025.

En l’absence de traitement fongicide réalisé au sein de leur immeuble au n°43 à l’initiative des consorts [E], Monsieur [U] [C] et Madame [M] [C] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice signifiés les 23, 24, 30 avril et 6 et 7 mai 2025, les consorts [E], la SARL HUMIDITEC, Me [L] [Z] et la SELARL JB [W]. [B] – NOTAIRES ASSOCIES, devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire des immeubles litigieux afin d’en décrire les désordres, leur origine et leurs conséquences ainsi que de donner un avis sur les solutions pour y remédier et sur les pérjudices subis.

À la suite d’un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2025.

À l’audience, Monsieur [U] [C] et Madame [M] [C], représentés par leur conseil, reprenant leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 août 2025, réitèrent leurs demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et n’ont pas fait d’objection à ce que la mission d’expertise soit précisée. Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que les consorts [E] sont responsables de la propagation du champignon lignivore au préjudice de leur immeuble situé au [Adresse 4], que la société HUMIDITEC ne les a pas avertis des travaux à réaliser dans leur immeuble et que le notaire ne s’est pas assuré que l’immeuble en vente bénéficiait d’une police d’assurance garantissant les dommages causés aux tiers. Ils répliquent que l’acte de vente ne comporte aucune renonciation à leur recours au titre des conséquences préjudiciables de la propagation du champignon lignivore de l’immeuble situé au [Adresse 20], objet de la vente, au préjudice de leur propre immeuble situé au [Adresse 19], résultant d’un défaut d’entretien de l’immeuble par les consorts [E].

En défense, les consorts [E], représentés par leur conseil, reprenant leurs conclusions signifiées par RPVA le 30 juin 2025, sollicitent de juger irrecevable la demande d’expertise pour défaut d’intérêt légitime, de condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des consorts [E] unis d’intérêt, ainsi qu’à l’ensemble des dépens de l’instance. À titre subsidiaire, ils formulent des protestations et réserves d’usage et sollicitent de compléter la mission de l’expert judiciaire dans les termes qui sont proposés par Maître [Z] et la SELARL JB.[W].[X]-[A] dans leurs conclusions, puis réserver les dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que les époux [C] ont été informés par la société HUMIDITEC des travaux à réaliser dans leur propriété pour atteindre le périmètre de sécurité que requiert le traitement fongicide. Ils soulignent que la question du financement du traitement a été soulevée dès novembre 2024 et que les acquéreurs ont accepté de prendre le bien en l’état sans recours contre eux du fait des dégradations constatées sur leur immeuble.

La SARL HUMIDITEC, représentée par son conseil, reprenant ses conclusions signifiées par RPVA le 16 juin 2025, sollicite de déclarer irrecevable la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile pour défaut d’intérêt légitime et de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a alerté les époux [C] de la necéssité d’un traitement du champignon dans leur propriété afin d’atteindre le niveau de sécurité, de sorte qu’ils avaient connaissance du coût d’intervention de traitement. Dès lors, il appartenait aux parties à la vente de se mettre d’accord sur le financement de ces opérations de traitement.

Maître [L] [Z] et la SELARL JB.[Z]-[J].[X]-[A] -NOTAIRES ASSOCIES, représentés par leur conseil, reprenant leurs conclusions signifiées par RPVA le 13 juin 2025, formulent toutes protestations et réserves d’usage et sollicitent de compléter la mission de l’expert afin de déterminer la ou les causes de la mérule présente au n°43 et notamment si d’autres origines sont possibles en dehors de l’infestation provenant du n°45 et de déterminer les travaux strictement nécessaires pour remédier à cette infestation. Au soutien de leurs prétentions, ils répliquent que Me [Z] a alerté le seul héritier acceptant de l’époque sur la nécessité de payer la cotisation d’assurance et qu’il appartenait aux consorts [E], qui ayant révoqué leur renonciation à la succession, avaient la gestion de l’immeuble et devaient se préoccuper de l’assurer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En tout état de cause, une mesure d’expertise peut être ordonnée même en présence de contestations sur la responsabilité du défendeur, une mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il est constant que, par acte authentique du 29 août 2024 reçu par Maître [L] [Z], notaire associé de la SELARL JB [W]. [X] – [A] – NOTAIRES ASSOCIES, les consorts [E] ont promis, une maison à usage d’habitation, située au [Adresse 8], aux époux [C], lesquels ont été informés notamment que “le bien ne remplit pas les critères de décence d’un logement tant du fait de l’infestation par un champignon lignivore ainsi qu’il est dit ci-après et des dégâts qu’il a provoqué que du fait de l’état général des installations intérieures”. Le promettant y précisait que la société HUMIDITEC était en cours de traitement, conformément aux devis du 5 juin 2024 annexés, lesquels localisaient notamment les travaux de traitement sur le mur mitoyen contigu au n°43.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, d’une part, que la société HUMIDITEC a adressé aux époux [C] des devis du 12 septembre 2024 de traitement fongicide du mur de l’immeuble situé au n°43 contigu au n°45 ; et d’autre part, selon la note d’expertise du cabinet Morin expertises du 15 octobre 2024 mandaté par les époux [C], que l’expert amiable a conclu à de l’humidité et à la présence d’un champignon lignivore dans l’immeuble au n°43 avec pour origine les désordres traités par l’entreprise HUMIDITEC au n°45. De la même manière, il résulte des pièces versées au dossier et des débats que la prolifération de mérule au sein du n°45 et susceptible d’avoir proliféré jusqu’au n°43 résulte d’infiltrations en toiture du n°45.

Il résulte ainsi de ces éléments que les époux [C], propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 19], justifient d’un intérêt légitime à obtenir une mesure d’expertise judiciaire dés lors que les éléments versés aux débats permettent d’envisager que la présence de mérule dans leur bien ait pour origine une contamination formellement établie au sein de l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 20] dont étaient propriétaires les consorts [E].

À cet égard, le fait que les époux [C] aient acquis le bien siutué au [Adresse 20] n’exclut pas qu’il puisse exister un litige les opposants aux consorts [E] concernant une prolifération de mérule sur leur bien situé au [Adresse 19] antérieurement à la vente du n°45. Le litige en germe entre les parties n’a pas pour objet des désordres au sein du bien situé au n°45 mais uniquement au sein de l’immeuble situé au [Adresse 19].

L’acte de vente portant sur l’immeuble situé au [Adresse 20] prévoit que “Le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toiute nature, apparents ou cachés, insectes, parasites ou végétaux parasites dont ils peuvent être affectés”. Or, il n’apparait pas avec la force de l’évidence qui s’impose devant le juge des référés, que cette exclusion de garantie concernant l’immeuble situé au [Adresse 20] puisse également concerner tout recours de la part des époux [C] concernant l’immeble situé au n°43 dont ils étaient déjà propriétaires. Il existe donc un litige potentiel en germe entre les époux [C] justifiant la mesure d’expertise sollicitée.

Il résulte encore des éléments du dossier que la société HUMIDITEC est intervenue sur l’immeuble situé au [Adresse 20] à deux reprises pour le traitement de la mérule et antérieurement à la vente de sorte que, sans qu’il puisse à ce stade être présumé une quelconque responsabilité quant aux préjudices invoqués par les demandeurs, il apparaît nécessaire que les opérations d’expertise soient menées au contradictoire de cette société.

— Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge des demandeurs et de prévoir que la provision pour les frais d’expertise sera à la charge de ces derniers.

Aucun motif tiré de l’équité ne justifie qu’il soit fait droit, à ce stade, à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par les consorts [E] et la SARL HUMIDITEC.

PAR CES MOTIFS,

NOUS JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder :

[P] [K], expert inscrit à la cour d’appelk de [Localité 15]

[Adresse 1] – mèl :[Courriel 18]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, d’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne après en avoir avisé les parties, dressé l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige et s’être fait communiquer tout document utile, avoir entendu tout sachant et les parties, et s’être rendu sur les lieux, aux [Adresse 5], à [Localité 17], et de :

— Décrire les désordres allégués aux termes de l’assignation, des deux rapports d’analyse établis les 5 juin 2024 et 12 septembre 2024 par la SARL HUMIDITEC (pièces n° 3 et 8) et du rapport établi le 21 octobre 2024 par le Cabinet MORIN EXPERTISES (pièce n° 5) au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6], à [Localité 16] ;

— Déterminer les causes des dommages et fournir tous éléments permettant à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités, notamment quelle est la ou les causes de la mérule présente dans l’immeuble situé au [Adresse 6] et de rechercher si il n’y a pas d’autre cause de la présence de cette mérule que l’infestation située dans l’immeuble [Adresse 8] ;

— Décrire les travaux réalisés par la SARL HUMIDITEC au sein de l’immeuble situé au n° [Adresse 8] à [Localité 17] et se prononcer sur leur efficacité en terme d’éradication du champignon lignivore et sur l’incidence de cette intervention sur la prolifération constatée au n°43 ;

— Fournir les éléments permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou de l’exploitation des ouvrages ou toute autre cause et si ces désordres constituent une simple défectuosité ou des vices graves ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage, et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Fournir les éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ;

— Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, sur la base de devis d’entreprise fournis par les parties ;

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis dont le préjudice de jouissance ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des dommages ou si toute utilisation du bien est éventuellement proscrite soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens et dans l’affirmative, décrire ces travaux ou en faire une description sommaire dans un rapport intermédiaire qui devrait être déposé aussitôt que possible, et déterminer quels sont les travaux strictement nécessaires en raison de la présence de la mérule, en excluant tout travaux d’embellissement qui auraient dû être effectués par les époux [C];

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal de ce siège dans les sept mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 8 juin 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que Monsieur [U] [C] et Madame [M] [C] devra/ont consigner au greffe du tribunal de ce siège la somme globale de 3.500,00 euros, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, et ce avant le 7 novembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiation de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [E], Madame [H] [E] et Monsieur [D] [E], d’une part, et la SARL HUMIDITEC, d’autre part, de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS provisoirement à la charge de Monsieur [U] [C] et Madame [M] [C] les entiers dépens de la procédure de référé ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Pauline BEASSE David ARTEIL