TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/01456 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z4LE

N° de MINUTE : 25/01456

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1] SIS [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet EMMANUEL TOUATI, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Myriam HERTZ de l’AARPI TLMR Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

C/

DEFENDEUR

Monsieur [A] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 22 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [A] est propriétaire du lot n°6 au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Le Bourget (93350), représenté par son syndic en exercice le cabinet EMMANUEL TOUATI (S.A.R.L.), a fait assigner Monsieur [I] [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [I] [A] à lui payer la somme de 10.036,32 euros au titre des charges de copropriété impayées, frais et honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure ;

— condamner Monsieur [I] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [I] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [A] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [I] [A] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 27 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 22 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [A],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10.036,32 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2018, 12 novembre 2019, 12 novembre 2020, 28 janvier 2021, 7 décembre 2021, 30 juin 2022, 27 juin 2023 et 27 mars 2024 portant approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [I] [A],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 25 janvier 2024 adressée à Monsieur [I] [A].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 2.791,50 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 157,88 euros correspondant à l’ « APPEL TRX 4/4 – AG 12/11/19 – PIGNON/TERRASSES/TOITURES » du 14 mai 2020, cette somme n’étant pas justifiée par la production de l’appel de travaux correspondant ;

Soit un total à déduire de 2.791,50 + 157,88 = 2.949,38 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 s’élève donc à la somme de 10.036,32 – 2.949,38 = 7.086,94 euros.

De son côté, Monsieur [I] [A], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [I] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 7.086,94 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2019 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 5.135 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus – et à compter du 20 septembre 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [I] [A] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des frais de mise en demeure en date des 24 janvier 2020, 15 septembre 2020, 19 novembre 2020 et 18 février 2021, le syndicat des copropriétaires ne versant pas aux débats les justificatifs de ceux-ci. Ces frais, d’un total de 264 euros, seront donc écartés.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 2.340 euros, seront donc écartés.

Les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée le 25 janvier 2024, constituent bien en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, et son montant se trouve justifié par la production du contrat de syndic.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 187,50 euros.

Par conséquent, Monsieur [I] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 187,50 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [I] [A] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 6 octobre 2021.

Les manquements répétés de Monsieur [I] [A] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 700 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [A] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 7.086,94 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er octobre 2019 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, sur la somme de 5.135 euros, et à compter du 20 septembre 2024, sur le surplus ;

— la somme de 187,50 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

— la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [A] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Jean-Philippe TOUATI à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 16 avril 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND