TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3RG

Minute : 24/00248

Monsieur [D] [E] [R]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

Madame [N] [S] [Z] [K]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Monsieur [Y] [V]

ok

dossier, executoire et copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Mélanie HIRSCH

copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [Y] [V]

M. Le préfet

le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [E] [R]

domicilié Chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial ”HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, SAS dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal,

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [S] [Z] [K]

domicilié Chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial ”HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, SAS dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06/11/2020, M. [D] [R], représenté par son mandataire, la SASU Altare Gestion Immobilière a consenti à M. [Y] [V] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 4], appartement n° 3104, sur la commune du [Localité 6], avec parking, accessoire au logement.

Le montant du loyer mensuel était de 817,00 €, charges et prix de la place de parking compris.

La somme de 607,00 € correspondant à un mois de loyer hors charges a été déposée à titre de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 05/02/2024, M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], ont fait citer M. [Y] [V] à comparaître en référé aux fins de voir :

— juger que la clause résolutoire du contrat de location est acquise pour défaut de paiement,

— condamner le défendeur à libérer sans délai les lieux,

— ordonner, à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, du logement et du parking, au besoin avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis, à cet effet, assisté d’un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers et des charges locatives,

— condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 6 675,03 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au 01/02/2024, terme de janvier 2024 inclus, et augmenter cette dette des intérêts au taux légal à compter du 07/07/2023 et d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail,

. une indemnité mensuelle d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23/04/2024, M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], représentés par leur conseil, ont actualisé la dette à la somme de 7 282,13 €, terme du mois d’avril 2024 inclus, soulignant que le défendeur n’a fait aucun paiement depuis la délivrance de l’assignation. Pour le surplus, ils sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

La présidente d’audience a souligné que des frais de relance sont mis à la charge du locataire en dépit des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et que le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation constitue une clause pénale pouvant revêtir un caractère manifestement excessif pouvant dépasser le pouvoir du juge des référés et dont la licéité est en tout état de cause contestable.

L’avocat des défendeurs s’en est rapporté à l’appréciation du juge sur l’application de la clause pénale.

M. [Y] [V], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le service départemental de lutte contre les expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, les bailleurs en justifiant par la production de l’avis de réception par l’organisme, le 12/07/2023, du courriel électronique lui notifiant la situation d’impayé du locataire.

Conformément à l’article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs produisent l’accusé de réception électronique du 06/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent un article 14 prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 337,06 € a été signifié au locataire le 07/07/2023. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 07/09/2023 à minuit.

Il résulte de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que " Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, le défendeur ne comparait pas, n’a formé aucune demande de délai et en tout état de cause, n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience. Il ne remplit pas les conditions pour solliciter des délais suspensifs ou de paiement.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 08/09/2023. Il devra en conséquence libérer le logement et le parking et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], seront autorisés à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Ils demandent « l’expulsion sans délai » du défendeur sans pour autant remettre en cause l’application des dispositions des articles L 411-1 et L 411-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivi qu’après signification d’un commandement de quitter les lieux et que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». En tout état de cause, le défendeur ayant pris possession des lieux en vertu d’un contrat librement consenti par les bailleurs, rien ne justifierait de déroger à ces dispositions.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et l’évaluation des éventuelles réparations locatives par un état des lieux ne nécessite aucune autorisation particulière du juge. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le surplus des demandes formulées dans le cadre du départ du défendeur ou de son expulsion.

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

L’article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, les bailleurs actualisent le montant de sa créance à la somme de 7 282,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15/04/2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, mais en l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation à la hausse de l’arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Au jour de l’assignation, les demandeurs réclament paiement de la somme de 6 675,03 €, terme du mois de février 2024.

Cependant, d’une part le décompte débute avec une reprise d’un solde antérieur débiteur de 109,97 € au 01/12/2022 dont il n’est pas justifié et d’autre part la dette inclut, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de relance pour un montant total de 54,20 € qui ne peuvent être mis à la charge du locataire et en tout état de cause, qui ne peuvent être assimilés à la dette locative.

S’agissant de la demande de majoration de 10 % de la dette, qui selon l’assignation résulterait d’une clause contractuelle à l’article 14 du bail, il convient de constater que cette clause n’apparaît ni dans les conditions particulières ni dans les conditions générales du contrat de bail.

A la lecture de l’article 14 du bail, une majoration est prévue dans ces termes : « Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. ». Cette clause ne justifiant pas la majoration réclamée à hauteur de 10 % de la dette locative, la demande doit être rejetée.

Déduction faite des deux sommes sérieusement contestables, M. [Y] [V] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamné à payer la somme de 6 510,86 € terme du mois de janvier 2024 inclus.

Depuis la résiliation du bail, le défendeur est tenu de payer, en lieu et place du loyer et des charges, une indemnité d’occupation mensuelle que les demandeurs réclament de voir fixer à « deux fois le loyer quotidien » par application de l’article 14 du bail.

Or, la Commission des clauses abusives, dans une recommandation n° 00-01, Location de locaux à usage d’habitation (complétant la n° 80-04), précise au paragraphe au considérant 32 que " tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ".

En conséquence, il existe une contestation sérieuse concernant la validité de la clause insérée à l’article 14 du contrat de bail, qui prévoit une indemnité d’occupation équivalant à deux fois le loyer quotidien et cette demande dépasse le pouvoir du juge des référés.

Depuis la résiliation du bail, M. [Y] [V] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer à titre de provision au montant du loyer charges comprises, soit 801,55 €, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion.

M. [Y] [V] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas enfin inéquitable de le condamner à participer aux frais que les bailleurs ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 06/11/2020 ont été réunies le 07/09/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 08/09/2023 ;

Ordonnons à M. [Y] [V] de quitter le logement et le parking accessoire sis [Adresse 4], sur la commune du [Localité 6] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [V] et de tous occupants de son chef de ce logement et du parking, au besoin avec l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’estimation des éventuelles réparations locatives ;

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à l’équivalent de deux mois de loyer ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [Y] [V] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, à la somme de 801,55 euros (huit cent et un euros et cinquante-cinq centimes) ;

Condamnons M. [Y] [V] à payer à M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], la somme non sérieusement contestable de 6 510,86 euros (six mille cinq cent dix euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons la demande de majoration de 10 % formée par les demandeurs ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [Y] [V] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 8] ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons [V] à payer à M. [D] [R] et son épouse, Mme [N] [K], la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Y] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE