CG/MLP

Jugement N°

du 28 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00627 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFH7

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ORATOIRE

c/

UDAF de la HAUTE LOIRE

[B] [M]

BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

la SELARL LKJ AVOCATS

la SELARL LKJ AVOCATS

GROSSES le

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

— la SELARL LKJ AVOCATS

Copies électroniques :

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

— la SELARL LKJ AVOCATS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT

rendu le VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 15] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [13] sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— L’UDAF de la HAUTE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par la SELARL LKJ AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Monsieur [B] [M]

EPHAD SAINT DOMINIQUE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par la SELARL LKJ AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [M] est propriétaire des lots n° 12, 24, 25 et 41 au sein de la résidence [13] située [Adresse 6] et [Adresse 10].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [M] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par actes séparés en date des 29 juillet et 06 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, a assigné monsieur [B] [M] et l’UDAF DE LA HAUTE LOIRE, agissant en qualité de curateur de M. [B] [M], selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

juger le syndicat des copropriétaires de la résidence L’ORATOIRE pris en la personne de son syndic, recevable et bien fondé en ses demandes en application des articles 10-1 alinéa 1er et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [B] [M] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [13], avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, les sommes suivantes :2 718, 08€ selon décompte arrêté au 21 mai 2025 ;276, 39€ représentant les trois dernières provisions sur charges de l’exercice en cours, outre le fonds de travaux obligatoire (87, 93€ + 4,20€ = 92, 13€ × 3) ;120€ correspondant aux frais nécessaires exposes par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;constater la déchéance du terme des provisions a échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 01/ 04/ 2025 au 31 /03/ 2026 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2024, condamner Monsieur [B] [M] à payer et porter au [Adresse 16] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,condamner le même aux entiers dépens de l’instance,juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A444-32 du Code de commerce, sera à la charge Monsieur [B] [M].L’affaire a été appelée à l’audience du 26 août 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 30 septembre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, monsieur [B] [M] et l’UDAF DE LA HAUTE LOIRE ont indiqué s’en remettre à droit sur la demande de règlement des charges de copropriété et de déchéance du terme. Ils ont en revanche conclu au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de ses prétentions, le demandeur a repris le contenu de son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2718,08 euros selon décompte arrêté au 21 mai 2025.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

une mise en demeure du 11 septembre 2024une mise en demeure du 25 novembre 204une dernière mise en demeure avec accusé de réception en date du 21 mai 2025un relevé de compte détaillé arrêté au 21 mai 2025un procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2023un procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2024un contrat de syndic. En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 21 mai 2025 justifie d’un solde débiteur de la somme de 2718,08 euros au 21 mai 2025.

En conséquence, monsieur [B] [M] sera condamné à payer au [Adresse 16] la somme de 2718,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 21 mai 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de ce qui précède qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence L’ORATOIRE verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juillet 2023 portant approbation de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et le procès-verbal d’assemblée générale du 09 juillet 2024 portant approbation des comptes et travaux de l’exercice du 01 avril 2025 au 31 mars 2026.

La mise en demeure notifiée à monsieur [M] le 21 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires portait sur ces deux exercices.

Il y a ainsi lieu de constater la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 juillet 2024, outre les provisions sur travaux.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [B] [M] à payer au [Adresse 16] la somme de 276,39 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires non encore échues mais devenues exigibles au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur les frais

En l’espèce, l’équité ne commandeAAIl s’agit d’un Monsieur en EPHAD + sous curatelle renforcée. Je m’en remets à votre appréciation sur ce point

pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de Deux mille sept cent dix-huit euros et huit centimes (2.718,08 €) avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 21 mai 2025,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 juillet 2024, outre les provisions sur travaux,

CONDAMNE monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER, la somme de Deux cent soixante-seize euros et trente-neuf centimes (276,39 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires non encore échues mais devenues exigibles au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT qu’aucune considération tirée de l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [B] [M] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,