TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 21/05377

N° Portalis 352J-W-B7F-CUHKL

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [I] [Z] [O] veuve [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marie DUMESNIL-CAMUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN37

DÉFENDERESSES

La société PEREZ GRABARZ CARCENAC BOKOBZA

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

Madame [L] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Rudy COHEN de la SELASU RCA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E 0225

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/05377 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUHKL

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 6 novembre 2019, [R] [O] a vendu à [L] [G] un appartement sis à [Localité 6] au prix de 994.600 euros. L’entrée en jouissance était retardée au 6 février 2020. En sûreté de l’engagement du vendeur de libérer les lieux au 6 février 2020, une somme de 20.000 euros était séquestrée sur le prix de vente entre les mains de la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza.

Il était inséré la clause suivante:

« Le vendeur déclare:

— qu’il a été effectué un état des lieux préalablement à la signature des présentes par exploit établi par l’étude de Maître [W], Huissier de Justice à [Localité 7] le 6 novembre 2019. Ce constat établi par l’étude Maître [W], Huissier susnommé, sera remis à l’acquéreur après la signature des présentes.

— qu’un état des lieux sera effectué le jour de la remise des clés entre les parties.

Dans l’hypothèse où des dégâts seraient survenus dans le bien entre ce jour et la remise des clefs, il est convenu d’un commun accord entre les parties que l’acquéreur pourra mandater une entreprise de son choix afin de chiffrer le montant des éventuelles réparations.

Le coût des réparations incombera au vendeur et sera prélevé sur la somme séquestrée. »

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

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Par ordonnance du 14 décembre 2020, le juge des référés de ce tribunal a ordonné au séquestre de remettre une somme de 951,50 euros à [L] [G].

Par actes d’huissier du 25 mars 2021, [R] [O] a assigné [L] [G] et la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, de:

ordonner à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza de lui remettre une somme de 19.048,50 euros sur les fonds séquestrés outre les intérêts légaux depuis le 6 février 2020,déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles d'[L] [G],subsidiairement, les rejeter,condamner [L] [G] à lui verser une somme de 557,50 euros outre les intérêts légaux à compter du 6 février 2020 et une somme de 2.000 euros à titre de remboursement des condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés,la condamner à lui verser une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,la condamner à lui verser une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens en ce compris le coût des constats d’huissier et les frais de mainlevée de séquestre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2023, [L] [G] demande au tribunal de:

débouter [R] [O] de ses demandes,la condamner à lui verser une somme de 31.724 euros au titre des dégâts des eaux et de la garantie des vices cachés,ordonner en conséquence à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza de lui verser la somme de 20.000 euros séquestrée à titre de paiement pour des dégâts des eaux et la la garantie des vices cachés,condamner [R] [O] à lui verser la somme de 11.724 euros au titre des dégâts des eaux et de la garantie des vices cachés,la condamner à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza:

s’en remet à justice s’agissant de la remise des fonds séquestrés,sollicite le rejet de la demande de [R] [O] en versement d’intérêts,demande la condamnation de la partie succombante à lui verser une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 23 octobre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [R] [O] notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023;

Vu les conclusions d'[L] [G] notifiées par voie électronique le 8 mai 2023;

Vu les conclusions de la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza notifiées par voie électronique le 4 mai 2023;

[L] [G] fait valoir:

que le 6 février 2020, le bien était affecté de trois dégâts : des rayures éparses sur le parquet occasionnant un coût de remise en état de 1.089 euros, la présence d’enduit sur un pan de mur de la salle de bains occasionnant un coût de traitement de 374 euros et de l’humidité au niveau du châssis de la fenêtre de la cuisine dont la cessation suppose la réparation ou le retrait d’une canalisation dur façade présentant un coût oscillant entre 26.568 et 33.955,20 euros,qu’elle est donc bien fondée à refuser la restitution du séquestre qui doit être libéré entre ses mains majorée des intérêts légaux produits depuis le 6 février 2020,que le bien était affecté d’un vice caché, qu’en effet, la défectuosité d’une canalisation sur façade de nature privative était la cause d’infiltration d’eau provoquant l’humidité constatée dans la cuisine, que, de plus, cette canalisation est en amiante, que ce vice était connu de la venderesse puisque cette dernière avait eu une correspondance avec le syndic à ce sujet avant la vente, qu’elle ne l’a pas mentionné lors de la vente, se contentant de faire état d’autres sinistres,que [R] [O] doit répondre de ce vice,qu’en retenant un coût moyen de 30.261,60 euros pour mettre fin aux désordres dus à la canalisation en amiante défectueuse et en ajoutant le coût de la réfection de parquet et de la peinture de la salle de bains, le total dû par [R] [O] est de 31.724 euros, que les fonds séquestrés de 20.000 euros doivent lui être remis et [R] [O] condamnée à lui verser le reliquat, soit 11.724 euros,qu’en outre, en application de l’article 1645 du code civil, elle doit lui verser une indemnité de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

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[R] [O] expose:

que les fonds séquestrés n’étaient destinés qu’à garantir d’éventuels dégâts survenant entre le 6 novembre 2019 et le 6 février 2020, qu’il résulte des constats d’huissier dressés à ces deux dates qu’aucun dégât n’est survenu, que l’humidité stigmatisée existait déjà le 6 novembre 2019,que la clause de séquestre ne peut s’appliquer à la canalisation puisque le défaut invoqué n’est pas survenu dans la période visée contractuellement,que la canalisation ne présente en réalité aucun défaut, que des cordistes sont intervenus le 19 juin 2020, ont constaté que la canalisation était solidement fixée et ont posé à chaud une pièce pour éviter toute infiltration,que la canalisation litigieuse est en réalité une partie commune aux termes du règlement de copropriété qui qualifie de communs les conduits de cheminée et toutes les canalisations extérieures au bâtiment,que les demandes fondées sur la garantie des vices cachés sont irrecevables car dépourvues de lien suffisant avec les demandes initiales,que, subsidiairement, les demandes afférentes à la canalisation doivent être rejetées comme ayant pour cause une partie commune,que les devis présentés par [L] [G] pour la reprise du parquet comportent des prestations supplémentaires d’amélioration,qu'[L] [G] a déjà reçu une somme de 951,50 euros en exécution de l’ordonnance de référé au titre de dégâts affectant le parquet et la salle de bains,qu’elle n’accepte de conserver à sa charge que les dégâts afférents à la salle de bain, soit la somme de 374 euros, qu'[L] [G] devra lui restituer la somme de 557,50 euros comprise dans celle de 951,50 euros octroyée par le juge des référés,que les manigances d'[L] [G] lui ont occasionné un préjudice moral de 10.000 euros.

Sur ce, il convient de distinguer la garantie sui generis stipulée à la vente (1) de la garantie des vices cachés (2).

1°) Sur la garantie sui generis

L’acte de vente comprend la clause suivante:

« Dans l’hypothèse où des dégâts seraient survenus dans le bien entre ce jour et la remise des clefs, il est convenu d’un commun accord entre les parties que l’acquéreur pourra mandater une entreprise de son choix afin de chiffrer le montant des éventuelles réparations.

Le coût des réparations incombera au vendeur et sera prélevé sur la somme séquestrée »

Ainsi, en application de l’article 1103 du code civil, [R] [O] est obligée de payer à [L] [G] le coût des réparations de dégâts survenus entre la conclusion de la vente et la remise des clés intervenue le 6 février 2020.

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

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Il résulte des constats d’huissier versés aux débats par [L] [G] qu’entre la vente et l’entrée dans les lieux le plancher de la chambre de l’appartement vendu a été rayé et un mur de la salle de bains a été partiellement recouvert d’enduit.

Ces deux détériorations sont bien intervenus lors de la période contractuellement visée de sorte que [R] [O] doit à [L] [G] le coût de remise en état.

Il n’est pas contesté que la remise en état de la salle de bains a un coût de 374 euros.

Le devis de reprise du parquet le moins élevé parmi ceux versés aux débats est de 577,50 euros. C’est donc cette somme qui doit être retenue.

S’agissant de la cuisine, le constat d’huissier du 6 février 2020 relève certes un taux d’humidité de 18 % au droit du châssis de la fenêtre. Cependant, celui dressé le 6 novembre 2019 fait état de cloque de peintures en partie haute à gauche de la fenêtre. Dès lors, les cloques de peinture étant un signe d’humidité, il apparaît que le dégât d’humidité n’est pas survenu pendant la période contractuelle et n’ouvre donc aucun droit à [L] [G] au titre de la garantie sui generis.

En définitive, [R] [O] est débitrice de la somme de 951,50 euro (374 + 577,34).

Par suite, il n’y a pas lieu de condamner à [L] [G] à restituer les sommes perçues par elle en exécution de l’ordonnance de référé, celle-ci sanctionnant les mêmes obligations que celles constatées par la présente décision.

2°) Sur la garantie des vices cachés

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque le juge de la mise en état a été saisi de l’affaire, les parties ne sont pas recevables à présenter des fins de non recevoir devant le tribunal à moins qu’elles ne se révèlent ou ne surviennent postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par suite, la fin de non recevoir dont [R] [O] saisit le tribunal doit être déclarée irrecevable.

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

La rayure du parquet et la présence d’enduit sur un mur étant intervenus postérieurement à la vente, ils ne peuvent constituer des vices cachés.

La présence d’amiante sur la canalisation en façade litigieuse est mentionnée au dossier technique remis à [L] [G] avant la vente. Elle ne peut donc constituer un vice caché.

[R] [O] a été informée en mars 2019 par son plombier qu’à son avis, l’humidité affectant une partie du mur de la cuisine avait pour cause une défectuosité de la canalisation en façade.

Après que [R] [O] lui a fait part de cet avis, le syndicat des copropriétaire a donné mission à une entreprise de vérifier la canalisation. En juin 2019, soit avant la vente, celle-ci a constaté une cassure au niveau de l’appartement vendu qu’elle a colmatée par l’apposition à chaud d’une pièce.

Si le syndic qualifie la réparation de provisoire tel n’est pas le cas de l’entreprise qui y a procédé qui ne mentionne nullement dans la facture décrivant son intervention le caractère provisoire de la réparation.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que la canalisation stigmatisée était toujours défectueuse au jour de la vente, étant observé que l’humidité de 18 % relevée par le commissaire de justice en février 2020 peut avoir une autre cause que celle alléguée par [L] [G] en l’absence de constatations techniques concomitantes au constat et qu’aussi, un tel taux peut parfaitement être la conséquence des infiltrations antérieures à la réparation de juin 2019, l’humidité alors constatée étant destinée à disparaître.

Ainsi, [L] [G] échoue à démontrer que l’humidité constatée est le signe d’un vice caché.

Ses demandes au titre de la garantie des vices cachés doivent donc être rejetées.

En conséquence, [R] [O] doit être condamnée à verser à [L] [G] une somme de 951,50 euros en derniers ou quittance.

Cette somme a été payée par libération des fonds séquestrés à due concurrence au bénéfice d'[L] [G].

Il convient donc d’ordonner la restitution du reliquat, soit la somme 19.048,50 euros (20.000 – 951,50), à [R] [O]. En revanche, sauf convention contraire, le séquestre n’est pas tenu de verser au déposant un intérêt quelconque sur les sommes détenues par lui. La demande en paiement de l’intérêt légal de [R] [O] doit donc être rejetée.

Contrairement à ce que soutient [R] [O], les frais de constat d’huissier n’entrent nullement dans la liste limitative prévue à l’article 695 du code de procédure civile.

Par ailleurs, elle ne justifie pas de frais de levée de séquestre.

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

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Il n’y a donc pas lieu de condamner [L] [G] à prendre en charge ces frais au titre des dépens.

Le désaccord des parties ne saurait être assimilé à des manigances ou à une résistance abusive et ne saurait donc ouvrir droit à [R] [O] ou à [L] [G] à l’indemnisation d’un quelconque préjudice moral.

[L] [G] succombant dans la présente instance, il y a lieu de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile à verser à [R] [O] une indemnité de 3.500 euros et à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza une indemnité de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE [L] [G] à verser à [R] [O] une somme de 951,50 euros en deniers ou quittance;

CONSTATE que cette somme a déjà été réglée par libération entre les mains d'[L] [G] d’une somme de 951,50 euros sur les fonds séquestrés;

ORDONNE à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza de libérer entre les mains de [R] [O] le reliquat des fonds séquestrés, soit une somme de 19.048,50 euros;

CONDAMNE [L] [G] à verser à [R] [O] une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [R] [O] de ses demandes tendant à:

ordonner à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza de lui verser l’intérêt légal sur les fonds depuis le 6 février 2020,déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles d'[L] [G],condamner [L] [G] à lui verser une somme de 557,50 euros outre les intérêts légaux à compter du 6 février 2020 et une somme de 2.000 euros à titre de remboursement des condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés,la condamner à lui verser une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,la condamner aux coût des constats d’huissier et de frais de mainlevée de séquestre au titre des dépens;

DÉBOUTE [L] [G] de ses demandes tendant à:

condamner à [R] [O] à lui verser une somme de 31.724 euros au titre des dégâts des eaux et de la garantie des vices cachés,ordonner en conséquence à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza de lui verser la somme de 20.000 euros séquestrée à titre de paiement pour des dégâts des eaux et la la garantie des vices cachés,condamner [R] [O] à lui verser la somme de 11.724 euros au titre des dégâts des eaux et de la garantie des vices cachés,la condamner à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [L] [G] à verser à la société Perez Grabarz, Carcenac Bokobza une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LA CONDAMNE aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 6] le 11 Décembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jerôme HAYEM