Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 23 janvier 2025, n° 24/00522

TJ Clermont-Ferrand 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté que les dégradations étaient bien imputables au locataire, qui n'a pas prouvé qu'elles étaient dues à un cas de force majeure ou à la faute du bailleur.
Accepté
Préjudice de perte d'exploitation dû aux dégradations
La cour a reconnu le préjudice de perte d'exploitation, mais a limité l'indemnisation à trois mois de loyer, considérant que la période d'indemnisation demandée était excessive.
Accepté
Régularisation des charges locatives
La cour a jugé que les charges étaient justifiées et a ordonné le paiement des sommes dues par le locataire.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder le remboursement des frais de justice à la S.A.S. Maçonnerie 63.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 23 janv. 2025, n° 24/00522
Numéro(s) :	24/00522
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BOISSIER
Parties :	La S.A.S. MACONNERIE 63

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00522 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVPA

NAC : 5AE 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

S.A.S. MACONNERIE 63

Rep/assistant : M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [J] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Janvier 2025

A : M^e Philippe BOISSIER,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Janvier 2025

A :M^e Philippe BOISSIER,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du prononcé,

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au ,12 Décembre 2024, délibéré prorogé au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. MACONNERIE 63, dont le siège social est 22 RUE DU PRE LAVERT – 63122 CEYRAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z], demeurant 23 rue Pascal – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 mai 2021, la SAS Maçonnerie 63 a donné à bail à [J] [Z] un logement situé 2 bis Chemin du Petit Pan à Pont-du-Chateau, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros, provision sur charges comprise.

Le 25 octobre 2022, la SAS Maçonnerie 63 a procédé à la reprise des lieux avec le concours d’un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SAS Maçonnerie 63 a fait assigner [J] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— condamner [J] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 10524,58 euros au titre des dégradations locatives,

* 4500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice liée à la perte d’exploitation, outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Maçonnerie 63 affirme que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaitre l’existence de dégradations locatives. Elle poursuit en expliquant que, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations ce qui justifie sa demande d’indemnisation. Dans le cadre de sa demande en paiement à hauteur de 10524,58 euros, la SAS Maçonnerie 63 sollicite également la somme de 196,36 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères et la somme de 664,73 euros au titre de la consommation d’eau.

Par ailleurs, la SAS Maçonnerie 63 ajoute que, compte tenu des dégradations constatées, elle a également subi un préjudice de perte d’exploitation à hauteur de 4 500 euros, étant donné qu’elle n’a pas pu mettre son logement en location jusqu’au remplacement du vitrage brisé.

Lors de l’audience, la SAS Maçonnerie 63 sollicite le bénéfice de son assignation.

[J] [Z], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[J] [Z] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Cet article prévoit également que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la SAS Maçonnerie 63 justifie d’un état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 et d’un procès-verbal de reprise des lieux datant du 25 octobre 2022. Dès lors, afin de statuer sur la demande indemnitaire de la SAS Maçonnerie 63, il convient d’analyser poste par poste les sommes sollicitées par le bailleur et de déterminer si celles-ci sont justifiées par des dégradations résultant de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de reprise des lieux.

— Porte d’entrée (facture du 30 décembre 2022) :

L’état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 indique que la porte d’entrée était en bon état. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne que la poignée de la porte d’entrée est arrachée ce qui permet de justifier la somme sollicitée au titre du coût de la dépose et de la repose d’une poignet de porte d’entrée. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 527 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 10% sur les sommes octroyées au bailleur.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SAS Maçonnerie 63 à hauteur de 132 euros au titre de la dépose et de la repose d’une poignet de porte d’entrée sera limitée à la somme de 118,80 euros (110 euros hors taxes + 20% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée – 10% au titre de la vétusté).

— Porte-fenêtre (facture du 14 février 2023) :

L’état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 indique que la porte-fenêtre était en bon état. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne que la baie vitrée est brisée ce qui permet de justifier la somme sollicitée au titre du coût de la dépose et de la repose d’une poignet de porte d’entrée.

En conséquence, il y a lieu de faire intégralement droit à la demande indemnitaire formée par la SAS Maçonnerie 63 à hauteur de 1529 euros au titre de la facture du 14 février 2023.

— L’électroménager et les éléments de la cuisine équipée (facture du 6 janvier 2023) :

L’état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 indique que le logement comporte notamment un four, un lave-vaisselle, une plaque de cuisson ainsi que divers meubles en bon état. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne l’absence de ces éléments ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre du remplacement de l’électroménager et des éléments de cuisine. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 527 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 5% sur les sommes octroyées au bailleur.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SAS Maçonnerie 63 à hauteur de 3632,27 euros au titre de la facture du 6 janvier 2023 sera limitée à la somme de 3450,65 euros (3632,27 euros – 5% au titre de la vétusté).

— Porte du cellier (facture du 30 décembre 2022) :

L’état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 indique que la porte du cellier était en bon état. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne la présence d’impacts sur cet élément ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre du remplacement de la porte. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 527 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 10% sur les sommes octroyées au bailleur.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SAS Maçonnerie 63 à hauteur de 158,40 euros au titre du remplacement d’une porte intérieure sera limitée à la somme de 142,56 euros (132 euros hors taxes + 20% au titre de la Taxe sur la Valeur Ajoutée – 10% au titre de la vétusté).

— Porte séparant le coin nuit (facture du 30 décembre 2022) :

L’état des lieux d’entrée du 17 mai 2021 indique que cette porte était en bon état. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne la présence d’impacts sur cet élément ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre du remplacement de la porte. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 527 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 10% sur les sommes octroyées au bailleur.

— Murs et plafonds (facture du 30 décembre 2022) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier la réalisation de travaux de peinture sur les murs et plafonds. En effet, ce document fait uniquement état de la saleté du logement ce qui implique qu’une simple prestation de nettoyage apparaissait suffisante pour remettre en état les murs et plafonds. de sorte qu’une prestation indique uniquement que les murs

En conséquence, il convient de débouter la SAS Maçonnerie 63 de sa demande indemnitaire d’un montant de 4224 euros au titre des travaux de peinture des murs et plafonds.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

La SAS Maçonnerie 63 demande la somme de 196,36 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2021-2022 ainsi que la somme de 663,71 euros au titre de la régularisation de la facture d’eau.

S’agissant de la taxe des ordures ménagères, la demande de la SAS Maçonnerie 63 sera limitée à la somme de 177,53 euros (66,50 euros pour la période du 17 mai 2021 au 31 décembre 2021 et 111,03 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 25 octobre 2022).

S’agissant des factures d’eau, il est uniquement possible de retenir la facture du 29 juin 2022 à hauteur de 190,67 euros étant donné qu’il s’agit du seul document correspondant à une période d’occupation du logement par [J] [Z].

En conséquence, [J] [Z] sera condamné à verser à la SAS Maçonnerie 63 la somme de 108,84 euros (368,20 euros au titre des sommes susmentionnées – 259,36 euros au titre des provisions sur charges versées).

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte d’exploitation

En l’espèce, compte tenu des constatations effectuées par le commissaire de justice notamment de la présence d’une baie vitrée brisée, il apparait que le logement n’était pas habitable au jour de la reprise des lieux en date du 25 octobre 2022 de sorte que la SAS Maçonnerie 63 a effectivement subi un préjudice de perte d’exploitation en lien avec les dégradations imputées à [J] [Z]. Toutefois, il y a lieu de préciser que la période d’indemnisation demandée par le bailleur apparait nettement supérieure au délai moyen nécessaire pour effectuer les travaux indispensables à la remise en état du bien. Ainsi, il en résulte que rien ne justifie d’indemniser ce préjudice de perte d’exploitation sur une période supérieure à trois mois.

En conséquence, la demande de la SAS Maçonnerie 63 au titre de la perte d’exploitation sera limitée à la somme de 2265 correspondant à trois mois de loyer.

Sur les autres demandes :

[J] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 550 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la SAS Maçonnerie 63 la somme de 4628,57 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 755 euros

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la SAS Maçonnerie 63 la somme de 108,84 euros au titre de la régularisation des charges

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la SAS Maçonnerie 63 la somme de 2265 euros au titre des dommages et intérêtsau titre de la perte d’exploitation

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la SAS Maçonnerie 63 la somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS Maçonnerie 63 du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection