TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00215 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JPKC

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Monsieur [C] [R], rep/assistant : M^e Nathalie DOS ANJOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [V] [T], rep/assistant : Maître Katia CHEMIN-NORMANDIN de la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [Y] [T]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 février 2025

A : M^e Nathalie DOS ANJOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 février 2025

A : M^e Nathalie DOS ANJOS

Maître Katia CHEMIN-NORMANDIN de la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 09 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [R]

5 rue de la Roche Farnioux

63730 MIREFLEURS

Représenté par M^e Nathalie DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [T]

22 rue des Roches

63730 LES MARTRES-DE-VEYRE

Représenté par M^e Katia CHEMIN-NORMANDIN de la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Y] [T]

22 rue des Roches

63730 LES MARTRES-DE-VEYRE

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 septembre 2016, Monsieur [C] [R] a donné à bail à Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] une maison d’habitation située 22, rue des roches aux MARTRES DE VEYRE (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 870,00 €, provision sur charges comprise.

Par acte en date du 18 mai 2021, les époux [T] assignent Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de lui enjoindre de réaliser divers travaux au sein du logement et notamment de procéder au remplacement du système de chauffage.

Par jugement en date du 19 mai 2022, les époux [T] sont déboutés de leur demande en ce sens, comme de la majeure partie de leurs autres demandes. Ils interjetent appel du jugement.

Par arrêt en date du 11 mai 2024, la Cour d’Appel de RIOM confirme la décision de première instance pour la majeure partie des dispositions. Les époux [T] se pourvoient en cassation.

En parallèle, Monsieur [R] est informé inopinément de ce que ses locataires ont procédé à la pose d’un poêle à granulés au sein du logement, sans l’en informer préalablement ni avoir sollicité une autorisation. Il fait établir un constat d’huissier qui fait apparaître le percement de la façade pour y passer un conduit métallique. En conséquence, il fait délivrer aux époux [T] le 10 mai 2023, une sommation interpélative aux fins d’indiquer le type d’installation effectué, de justifier de l’autorisation du bailleur, de fournir la copie de la facture d’intervention ainsi que la copie des assurances responsabilité civile et décennale des entreprises intervenues.

Les époux [T] confirment au commissaire de justice mandaté, avoir bien pris cette initiative sans avoir sollicité au préalable l’autorisation du propriétaire.

Malgré les engagements pris, les époux [T] ne transmettent ni la facture d’intervention du professionnel ayant procédé à l’installation du poêle ni les attestations d’assurance.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [C] [R] a fait assigner Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— déclarer son action recevable et bien fondée,

— ordonner la résolution judiciaire du bail locatif conclu le 1er décembre 2026 au jour du jugement à intervenir,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle que les époux [T] devront régler à Monsieur [R] jusqu’au départ effectif des lieux à la somme mensuelle de 975,64 €,

— condamner les époux [T] à effectuer la remise en état à leur frais, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner les époux [T] à communiquer la facture d’intervention du professionnel et les attestations d’assurance responsabilité civile et décennale sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner les époux [T] à payer à Monsieur [R] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts de la sommation interpellative délivrée le 10 mai 2023 et du procès-verbal de constat réalisé le 14 avril 2023.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2024.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre les échanges d’écritures entre les parties, toutes représentées par leur conseil respectifs, puis fixée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

En l’état de ses dernières conclusions déposées à l’audience, Monsieur [C] [R] sollicite le bénéfice de son assignation.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience, Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] demandent de débouter purement et simplement Monsieur [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions et de le condamner à leur payer et porter la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils indiquent que les difficultés sont survenues courant 2021 quant au chauffage défectueux au sein du bien loué. Ils se sont rapprochés de leur propriétaire afin qu’il réalise les travaux nécessaires pour la jouissance paisible du bien. Face au refus de Monsieur [R], ils ont procédé à la pose d’un poêle à granulés, sans avoir sollicité son autorisation.

Ils précisent s’être rapprochés du Service de l’Urbanisme et de l’Habitat qui a procédé à la visite du bien loué le 12 février 2019. Plusieurs manquements à la règlementation en vigueur ont été relevés et notamment le branchement électrique des radiateurs non conformes ainsi que le caractère inadapté du mode de chauffage. C’est dans ce cadre, selon eux, que l’hypothèse du poêle à granulés est intervenue et Monsieur [R] s’est rendu sur place pour prendre des mesures. Un consensus s’est alors dessiné pour le poêle à granulés. Cependant, après cette prise de mesure, Monsieur [R] n’a pas donné signe de vie. Ils précisent que les factures de chauffage de plus en plus élevées n’étaient plus supportable et qu’ils ont fait réaliser les travaux sans l’accord du propriétaire.

Ils indiquent que les travaux ont été réalisés par un professionnel assermenté. Ils indiquent verser aux débats les attestations d’assurance correspondantes mais indiquent qu’eu égard aux tensions entre le propriétaire et ses locataires, ils aient omis de lui transmettre les documents. Ils précisent enfin que, compte tenu de ces tensions, ils ont cherché à quitter les lieux de façon amiable, mais Monsieur [R] n’a jamais voulu produire les quittances de loyer.

Ils précisent également que les travaux de remise en état des lieux ne semblent pas opportuns, puisqu’il convient de rappeler que le Service de l’Urbanisme et de l’Habitat a noté un système de chauffage défectueux et qu’en outre Monsieur [R] était d’accord sur l’installation d’un poêle à granulés mais ils n’ont pas eu la présence d’esprit de solliciter de sa part un accord écrit.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 9 janvier 2025 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Cet article précise que des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. Cette liste des travaux ainsi que les modalités de mise en oeuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Si dans la liste du décret figure bien l’installation ou le remplacement d’un système de production de chauffage, le préalable à tout travaux est la demande écrite auprès du bailleur. Or en l’espèce, les époux [T] reconnaîssent ne pas avoir fait cette demande auprès de Monsieur [R]. D’autre part, pour justifier de la pose du poêle, ils invoquent la defectuosité du chauffage existant alors que ce point a déjà été tranché, tant par la juridiction de première instance que par le Cour d’Appel, qui ont considéré qu’il n’était pas suffisamment établi par les pièces communiquées que le système de chauffage équipant la maison était inadapté et générait une consommation anormale d’électricité.

Non seulement les époux [T] ne rapportent pas la preuve exigée par la loi du consentement préalable du bailleur ou tout au moins son information pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique mais ils ne rapportent pas plus la preuve que ces travaux ont été réalisés par un professionnel. La facture qu’ils versent aux débats est établie au nom de Madame [T] [E] demeurant à COURNON et ne mentionne pas l’adresse à laquelle les travaux ont été réalisés. L’attestation de cette dernière, compte tenu du lien de parenté n’est pas suffisante pour qu’elle soit considérée comme probante.

La facture produite par les époux [T] et l’attestation de la mère de Monsieur [T] ne sont donc pas suffisantes pour prouver que les travaux ont été réalisés au domicile des époux [T] et ne permettent pas au bailleur de vérifier la conformité de l’installation ainsi que les attestations d’assurance responsabilité civile et décennale de l’entrepreneur.

S’il est avéré que les époux [T] ont réalisé des travaux sans en informer préalablement Monsieur [R] et sans obtenir son autorisation, ces travaux ne peuvent pas être considérés comme ayant transformé la maison ou l’ayant dénaturée. Ils ne peuvent donc constituer un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcer de la résiliation du bail. Le Commissaire de Justice, dans son procès-verbal de constat indique qu’il existe une installation d’un conduit qui sort du front de la façade de la maison d’habitation orientée à l’ouest. Il précise qu’il s’agit de la façade arrière de la maison qui donne sur le jardin de la propriété et que cette partie de propriété est entourée par des haies relativement denses. Ce conduit, seul élément visible rajouté par les époux [T] ne dénature pas le site et selon les constations du commissaire de justice n’est visible que du jardin.

En conséquence, Monsieur [C] [R] sera débouté de sa demande de résiliation du bail.

Cependant, comme le lui permet l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il peut exiger, aux frais des locataires, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. En l’espèce, dans la mesure où les époux [T] ne rapportent pas la preuve que l’installation a été réalisée par un professionnel et dans les règles de l’art, on doit considérer que la sécurité de l’habitation n’est plus assurée et qu’en conséquence, une remise immédiate des lieux en l’état s’impose.

En conséquence, Monsieur et Madame [T] seront condamnés à effectuer la remise en état des lieux, c’est-à-dire l’enlèvement de l’ensemble du système de chauffage qu’ils ont fait installer, à savoir : le poêle à granulés et ses accessoires, dont les conduits de fumée ; ceci à leurs frais, et ce dans, le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50,00 € par jour passé ce délai.

Le poêle à granulés ainsi que toute l’installation qui en découle devant être enlevés, la demande de communication de la facture d’intervention du professionnel et ses attestations d’assurance responsabilité civile et décennale se trouve sans objet.

Sur les autres demandes

Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 800,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [R] de sa demande de résolution du contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] à effectuer la remise en état à leurs frais des biens loués dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passé ce délai,

CONDAMNE Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [C] [R] la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts de la sommation interpellative délivrée le 10 mai 2023 et du procès-verbal de constat du 14 avril 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection