TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Olivier AUMONT

— Maître Isabelle WIEN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10626

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GLY

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [O], Administrateur Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0628

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1999

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10626 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GLY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

____________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 8 d’un immeuble situé au [Adresse 2].

Par un jugement du 27 novembre 2015, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 novembre 2018, M. [U] [X] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 18 666,15 euros, 1 493,29 euros, 279,99 euros et 373,32 euros au titre de divers chefs de préjudice – outre condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par un jugement du 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [U] [X] au paiement de la somme de 14 458,29 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 5 septembre 2016 (outre intérêts au taux légal) ainsi qu’à la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par une ordonnance du 6 décembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Me [J] [O] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, pour une durée d’un an. Sa mission a par la suite été renouvelée.

Par un jugement du 7 mars 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de M. [U] [X]. Cette procédure a été clôturée pour extinction du passif par un jugement du 17 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à M. [U] [X] un commandement de payer valant saisie immobilière, en exécution des décisions susvisées.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [U] [X] de payer la somme de 15 385,80 euros, au titre de charges de copropriété échues et impayées au premier trimestre 2023 inclus.

Par exploit d’huissier signifié le 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [U] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à M. [U] [X] un second commandement de payer valant saisie immobilière, en exécution des décisions susvisées.

Par un jugement du 4 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment autorisé M. [U] [X] à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers dont le syndicat des copropriétaires entend obtenir l’adjudication.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, et au visa des articles 10 et 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner M. [U] [X] au paiement de la somme de 14 505,26 euros, arrêtée au 23 juillet 2024 (1er appel trimestriel 2024/2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2023 ;

— débouter M. [U] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [U] [X] au paiement de la somme de 5 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [U] [X] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Aumont-Farabet-Rouvier, représentée par M^e Olivier Aumont ;

— condamner M. [U] [X] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [U] [X] demande au tribunal de :

— Dire que Monsieur [X] pourra s’acquitter de la dette dans un délai de 24 mois une fois le quantum rectifié ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile ;

En toutes circonstances,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle Wien, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, il est constant que M. [U] [X] est propriétaire des lots n°1 et 8 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2015 et 14 décembre 2016, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2015, et fixé les budgets prévisionnels des années 2016 et 2017 ;

— les décisions prises par l’administrateur provisoire de la copropriété les 28 juin 2018, 23 septembre 2019, 22 et 23 juillet 2020, 22 juillet 2021, 7 octobre 2021, 24 janvier 2022, 30 juin 2022, 18 avril 2023, 26 juin 2023, 19 juillet 2023 et 23 juillet 2024, par lesquelles il a approuvé les comptes des exercices budgétaires suivants et fixé des budgets prévisionnels ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 juillet 2024, qui intègre un virement de 481,95 euros effectué par M. [U] [X] le 14 mars 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [U] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14 505,26 euros.

M. [U] [X] ne conteste pas le principe et le montant de sa dette envers la copropriété, exposant avoir rencontré des difficultés dans l’exploitation de son fonds de commerce, et rechercher un acquéreur pour les lots dont il est propriétaire, afin d’éviter leur adjudication.

M. [U] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 14 505,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 23 juillet 2024 (1er appel trimestriel 2024/2025 inclus).

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [U] [X] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [U] [X] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’octobre 2016.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [U] [X] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 novembre 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [U] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

*

M. [U] [X] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement pour parvenir au règlement de sa dette, et fait valoir qu’il a rencontré d’importantes difficultés financières et cherche un acquéreur pour son local commercial.

S’il est justifié de la réalité des difficultés financières rencontrées par M. [U] [X], qui a notamment fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, celui-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance pour s’acquitter des sommes dues. Par ailleurs, il convient de prendre en considération les besoins du créancier, qui connaît lui aussi des difficultés financières ayant justifié son placement sous administration provisoire.

La demande de délais de paiement formée par M. [U] [X] sera par conséquent rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit la copie du courrier adressé au copropriétaire le 19 avril 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [X], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [U] [X] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  14 505,26 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 23 juillet 2024, 1er appel trimestriel 2024/2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 ;

—  1 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [U] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [U] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise la SELARL Aumont-Farabet-Rouvier (M^e Olivier Aumont) à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président