Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/01255

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBZG

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [K]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [U] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 06 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 15 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés des 3 juillet et 1er septembre 2020, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [U] [K] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8].

Après plusieurs mois de loyers impayés, la société [Adresse 10] a, le 31 mai 2024, fait délivrer à Madame [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024 à la somme de 3 443,28 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITATION MODERNE a, le 28 août 2024, fait assigner la locataire devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 3 584,24 euros due au 21 août 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

la condamner au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La société [Adresse 10], représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 069,30 euros au 30 octobre 2024. Elle se dit non opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [K] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile. Elle explique qu’elle a déposé un dossier de surendettement à la fin du mois d’octobre et dit être prête à régler 100 euros par mois en plus du loyer.

Les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la CAF par la voie électronique le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024.

L’article 24 III de cette même loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 28 août 2024 et l’audience s’est tenue le 6 novembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 31 mai 2024, la société [Adresse 10] a fait délivrer à Madame [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er août 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 31 mai 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [U] [K] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 5 novembre 2024, la somme de 3 069,30 euros outre les frais.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 3 069,30 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social que Madame [U] [K] bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches. En outre un maintien dans les lieux est préconisé.

Quelle que soit la décision de la commission de surendettement, il convient d’octroyer des délais de paiement à Madame [U] [K] et de l’autoriser à se libérer de la dette locative en 24 mois selon 23 mensualités de 60 euros et une dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, et ce au plus tard le dernier jour de chaque mois, et ce en sus des loyers courants, et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois de février 2025.

Il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITATION MODERNE dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation.

Si Madame [U] [K] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [K] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [K] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement en matière de référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er août 2024 (31 mai 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société [Adresse 10] d’une part, et Madame [U] [K] d’autre part, pour le logement et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [U] [K] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à la société HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 3 069,30 euros (trois mille soixante-neuf euros et trente cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [U] [K] à s’acquitter de cette dette auprès de la société [Adresse 10] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 60 euros jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substituant aux délais accordés par la présente décision ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que la société [Adresse 10] ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à une quelconque astreinte ;

DEBOUTE la société HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 13] le 15 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY