N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00199 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEXP

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [S] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e MENARD

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[W]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d'[Adresse 10] a donné à bail à M. [S] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Adresse 3] [Adresse 9] par contrat du 1er juin 2019, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 638,69€, toutes charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2674,75€ a été délivré à M. [S] [W] le 29 septembre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 novembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SA LES RESIDENCES, par acte du 14 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 15 mai 2024, a fait assigner M. [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de M. [S] [W] à lui payer la somme de 5727,63€ au titre d’arriéré locatif ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers ;La condamnation de M. [S] [W] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;L’expulsion de M. [S] [W] et de tous occupants des lieux de son chef ;L’autorisation de procéder au transport et à la séquestration des meubles présents dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [S] [W] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 4 novembre 2024 à la somme de 11.812,29€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose fermement à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au défendeur en l’absence de reprise du paiement des loyers.

M. [S] [W] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300€ en règlement de l’arriéré. Il explique avoir perdu son emploi un an auparavant. Il a retrouvé un emploi de chauffeur pour un salaire de 2000€ et exerce un travail supplémentaire qui lui rapporte environ 400€. Il se dit en attente d’un rappel d’APL.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2674,75€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [S] [W] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 novembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [S] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11.812,29€ à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

M. [S] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 11.812,29€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [S] [W] sollicite des délais de paiement. La SA LES RESIDENCES s’y oppose.

M. [S] [W] perçoit un salaire de l’ordre de 2400€.

Il propose de verser 300€ en sus du loyer courant mais il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun versement n’ayant été effectué au profit du bailleur depuis juillet 2023, et l’arriéré locatif s’élève désormais à plus de 10.000€. Aussi, force est de constater qu’il ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette du locataire et d’ordonner son expulsion.

M. [S] [W] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [S] [W], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 novembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [S] [W] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] [Adresse 3] [Adresse 9] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1] [Adresse 3] [Adresse 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [S] [W] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES, une somme de 11.812,29€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [S] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge