R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/00717 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75KVF

Le 21 janvier 2025

FF/CB

DEMANDERESSE

Mme [J] [T]

née le 19 Janvier 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [A] [R], [K] [O]

né le 29 Octobre 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Virginie GOMBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Fiona FILEZ, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats et de Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 19 novembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [O] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 10] cadastrée section AM n°[Cadastre 3] et d’une parcelle de terrain en nature de jardin cadastrée section AM n°[Cadastre 1]. Mme [J] [T] est quant à elle propriétaire de l’immeuble à usage d’habitation mitoyen situé [Adresse 7] et d’une parcelle de terrain attenante, cadastrés section AM n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2].

Par acte d’huissier du 19 septembre 2019, Mme [J] [T] a saisi le tribunal de proximité de Calais pour voir ordonner un bornage judiciaire des deux immeubles. Par jugement du 24 mars 2021, le tribunal de proximité de Calais a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigner M. [P] [B] pour y procéder. Le rapport d’expertise a été déposé le 21 décembre 2022.

Par jugement rendu le 22 août 2022, le tribunal de proximité de Calais a :

— Déclaré irrecevable l’action en bornage de Mme [T],

— Débouté Mme [J] [T] de sa demande de rétablissement des limites,

— Débouté M. [A] [O] de sa demande en revendication fondée sur la prescription acquisitive,

— Débouté M. [A] [O] de sa demande de démolition du poulailler et de la serre,

— Condamné Mme [J] [T] à payer à M. [A] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [J] [T] aux dépens, en ce compris les frais de bornage et d’instance,

— Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le jugement a été signifié à Mme [J] [T] le 26 septembre 2022. Cette dernière a interjeté appel avant de se désister le 18 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2023, Mme [J] [T] a fait assigner M. [A] [O] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour voir fixer les limites de propriété entre les deux immeubles leur appartenant telles que retenues par le rapport d’expertise judiciaire de M. [P] [B] du 22 décembre 2021, d’ordonner à M. [A] [O] de démolir et de retirer les empiétements litigieux, débord de toiture arrière et muret avant de son immeuble sur le fond lui appartenant, outre l’utilisation de l’accès électrique en arrière de propriété, d’ordonner l’arrêt de l’utilisation de l’arrivée électrique de son immeuble par M. [A] [O] sur l’arrière des propriétés, côté extension, de condamner M. [A] [O] à procéder, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir et de le condamner aux dépens et à la somme de 9 831 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident du 13 juillet 2023, M. [A] [O] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 11 août 2022 par le tribunal de proximité de Calais.

Par ordonnance datée du 05 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevables, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée, les demandes présentées par Mme [J] [T] et tendant à :

o Fixer les limites de propriété entre les deux immeubles telles que retenues par le rapport d’expertise judiciaire de M. [B] en date du 20 décembre 2021,

o Fixer les limites de propriété comme étant les points A, B, C, D, E et F tels que figurant sur le plan d’expertise à annexer à la décision à intervenir,

— Rejeté la fin de non-recevoir s’agissant des autres demandes ;

— Dit que les dépens liés au présent incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond ;

— Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, Mme [J] [T] demande au tribunal de :

— Ordonner à M. [A] [O] la démolition et le retrait des empiètements litigieux (sur le fonds de Mme [J] [T]), débord de toiture arrière et muret avant de son immeuble,

— Ordonner à M. [A] [O] la restitution de l’arrivée électrique de l’immeuble de Mme [J] [T] sur l’arrière des propriétés, côté extension, par dévoiement des câbles encastrés dans le mur de M. [A] [O],

— Condamner M. [A] [O] à y procéder, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner M. [A] [O] à la somme de 9 831 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d’expertise engagés.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [T], se fondant sur les articles 544 et 545 du code civil, fait valoir que selon l’expert judiciaire, il existe plusieurs empiètements sur sa propriété, à savoir le muret séparatif sur l’avant des maisons et un câble électrique encastré par la construction de M. [A] [O], de sorte que la violation de son droit de propriété est patente et que les constructions litigieuses doivent être reprises et mises en retrait puisqu’elles se situent sur sa propriété. Elle argue que le défendeur a construit un muret d’une hauteur d’un mètre au lieu de 30 cm et ce, en violation du règlement de lotissement ; que ce muret est présent sur sa propriété ; que le mur situé à l’arrière de l’habitation a également été érigé en violation du règlement de lotissement ; que ces constructions ont été réalisées postérieurement à la construction de l’immeuble dont elle est propriétaire et qu’elles ne peuvent bénéficier d’une quelconque prescription acquisitive. Elle soutient également que M. [A] [O] a détourné ses prises électriques situées dans le mur arrière de son habitation lorsqu’il a fait édifier l’extension de sa maison ; que le mur où sont encastrés ces câbles lui appartient puisque M. [A] [O] a bâti sur son terrain.

En réplique, par voie de conclusions notifiées par voie électronique le 05 juillet 2024, M. [A] [O] demande au tribunal de débouter Mme [J] [T] de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, M. [A] [O] argue avoir fait l’acquisition de son immeuble d’habitation ainsi que de la parcelle attenante par licitation au cours de l’année 2003 ; que ces biens appartenaient antérieurement à ses parents ; que ces derniers ont respecté les délimitations établies par les géomètres-expert, Messieurs [Z] [D] et [G] [E] respectivement en 1965 et 1971, à partir de la première maison (lot 1) et parcelle et qu’il n’a lui-même édifié aucune construction anormale. Il affirme qu’aux termes du rapport d’expertise, plusieurs empiètements ont été constatés mais que depuis l’origine des lotissements, les propriétaires se sont accommodés d’un parcellaire alambiqué avec des décalages de plusieurs dizaines de centimètres entre leur parcelle bâtie et leur parcelle de jardin et que seule Mme [J] [T] remet en cause ce parcellaire.

Le défendeur soutient que, toujours selon l’expert judiciaire, la haie litigieuse est en position mitoyenne mais que Mme [J] [T] ne l’entretient pas conformément au cahier des charges ; que le mur privatif lui appartient ; que l’expert judiciaire propose de définir comme formant une emprise sur la propriété voisine tout empiètement supérieur de 4 cm sur la propriété voisine de sorte que les pilastres et chapeaux du muret n’empiètent pas sur la propriété de Mme [J] [T].

M. [A] [O] conteste, en revanche, le rapport d’expertise en ce qu’il retient une largeur identique pour les propriétés des parties alors même que la largeur de la façade rue de la propriété de Mme [J] [T] est plus petite que la sienne ; que c’est sur la base de cette erreur que l’expert affirme que le muret se situe sur la propriété de Mme [J] [T].

S’opposant à la demande de retrait formulée, M. [A] [O] déclare que l’arrière-cuisine existe depuis les années 1960 ; que la toiture litigieuse a été par la suite changée par sa mère ; que cette dernière a obtenu l’autorisation de l’ancienne propriétaire des lieux occupés par Mme [J] [O] pour mettre la tuile de rive de sa toiture de son côté. Il affirme que le muret litigieux a toujours existé tout comme les pilastres ; qu’il a seulement apposé des briquettes de parement et changé les chapeaux et ce, conformément à une déclaration préalable de travaux laquelle a fait l’objet d’un certificat de non-opposition.

Concernant la demande relative à l’arrivée électrique, le défendeur avance ne pas utiliser l’arrivée électrique de sa voisine et en veut pour preuve un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juillet 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2024 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

En application de l’article 467 du Code de Procédure Civile, la présente décision est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les développements tenant à la haie mitoyenne ainsi qu’à la prescription acquisitive sont sans objet en l’absence de demande en lien avec ces développements.

Sur la demande de démolition et de retrait des empiètements litigieux :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

L’article 545 du même code ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état.

Toutefois, la jurisprudence admet que la demande de démolition peut être écartée s’il est rapporté par son auteur la preuve d’un titre l’autorisant ou d’un accord amiable du propriétaire étant précisé que lorsque le propriétaire au moment de la construction a admis en toute connaissance de cause l’empiètement, ses successeurs dans la propriété de ce terrain ne peuvent le contester par la suite. En effet, les successeurs, qu’ils aient été acquéreurs ou héritiers, ne peuvent pas avoir plus de droits que le propriétaire et ont donc eux aussi l’interdiction de contester ce qui avait été admis, transigé, conclu avant leur arrivée (Cass. Civ 3, 6.7.2022, H 21-12.763).

En l’espèce, Mme [J] [T] affirme qu’il existe deux empiètements sur sa propriété causés par le muret sur la façade avant de l’immeuble et par la toiture de l’arrière cuisine de M. [A] [O].

— Sur l’existence d’un empiètement en façade avant :

Mme [J] [T] fait valoir qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire, l’empiètement du muret est établi l’expert affirmant que " l’empiètement du mur de la construction de M. [O] est avéré sur la propriété de Mme [T] ".

Néanmoins, dans son rapport, M. [P] [B] préconise d’appliquer une marge de 4 cm par rapport aux relevés effectués, considérant qu’il y a lieu d’appliquer une marge d’erreur de 3 cm au regard d’une imprécision dans la définition des limites latérales et 1 cm tenant à la précision de ses relevés. Ainsi, il considère qu’il convient de « définir comme formant une emprise sur a propriété voisine tout empiètement supérieur à 4 cm par rapport à la limite proposée ». Si l’expert relève que les deux pilastres du muret de M. [A] [O] ainsi que les chapeaux dont ils sont ornés dépassent du muret, en revanche, fort de ce raisonnement, l’expert ne retient, pour seul empiètement, que la toiture de la véranda. Au surplus, il n’est pas établi par la demanderesse que cet empiètement est supérieur à 4 cm.

Par ailleurs, la demanderesse affirme que le muret est d’une hauteur d'1m et ce, en violation du règlement de lotissement, ce qu’elle ne prouve toutefois pas.

En conséquence, la demande de démolition formulée par Mme [J] [T] sera rejetée.

— Sur l’existence d’un empiètement de la toiture de l’arrière cuisine :

Aux termes des relevés effectués par l’expert judiciaire, il est établi que la toiture de la véranda empiète en surplomb la propriété de Mme [J] [T] sur une largeur d’environ 10 cm.

Cependant, il s’évince des éléments versés aux débats que Mme [J] [T] a acquis l’immeuble de Mme [M] [H] épouse [S]. Celle-ci a attesté les 14 janvier 2020 et 13 mars 2023 avoir donné son accord à Mme [O], mère de M. [A] [O], « afin de mettre la tuile de rive de notre côté », accord que ne conteste pas la demanderesse. Elle a ainsi admis en toute connaissance de cause l’empiètement de sorte que Mme [J] [T] n’est plus fondée à le contester.

En conséquence, Mme [J] [T] sera déboutée de sa demande de retrait de la toiture litigieuse.

Sur la demande de restitution de l’arrivée électrique :

Mme [J] [T] affirme que deux câbles électriques lui appartenant sont encastrés dans le mur de l’extension faite par M. [A] [O], mur bâti sur sa propriété selon elle, afin d’alimenter les prises de ce dernier. Elle produit trois clichés, lesquels ne sont toutefois pas probants en l’absence d’indication de temps et de lieu.

A contrario, M. [A] [O] transmet un procès-verbal de constat établi par Maître [U] [N], commissaire de justice, le 26 janvier 2023. Ce dernier constate, aux termes de ses opérations, que l’ensemble des prises électriques présentes dans le mur mitoyen avec la propriété de Mme [J] [T] est bien relié au disjoncteur de M. [A] [O].

En conséquence, Mme [J] [T] sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures de fin de jugement :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [T], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [J] [T], partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [A] [O] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [T] sera, quant à elle, déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déboute Mme [J] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [J] [T] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [J] [T] à payer à M. [A] [O] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT