TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00234 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JP7A

NAC : 5AH 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

Madame [S] [T]

Rep/assistant : Maître Anne-sophie BRUSTEL de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [P] [G]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :SCP LANGLAIS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :SCP LANGLAIS

Monsieur [P] [G],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du prononcé,

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au ,12 Décembre 2024, délibéré prorogé au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [S] [T], demeurant Sion Bas – 15200 LE VIGEAN

représentée par Maître Anne-sophie BRUSTEL de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G], demeurant 35 rue du Dr. Vigenaud – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er septembre 2020, [P] [G] a donné à bail à [S] [N] un logement meublé situé 35 Rue Docteur Vigenaud à CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros dont 40 euros de provision sur charges.

Conformément à l’article 8 de ce contrat, [S] [N] a versé à [P] [G] la somme de 1040 euros au titre du dépôt de garantie.

Le 31 mars 2023, [R] [N] a remis les clés du logement à [P] [G].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 juin 2023, [S] [N] a mis en demeure [P] [G] de lui restituer le dépôt de garantie.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, [S] [N] a fait assigner [P] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND.

Lors de l’audience, [S] [N] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de condamner [P] [G] au paiement de la somme de 560 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre majoration de 10% du loyer mensuel en principal depuis le 31 mai 2023,

— de condamner [P] [G] au paiement de la somme de 480 euros au titre de la restitution du trop-perçu du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2020,

— de condamner [P] [G] au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— de condamner [P] [G] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de ses prétentions, [S] [N] affirme, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. Or, elle indique que, nonobstant l’écoulement de ce délai, [P] [G] n’a pas restitué le dépôt du garantie. S’agissant du surplus du dépôt de garantie, [S] [N] affirme, au visa de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qu’est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22. Ainsi, elle en conclut que la clause prévoyant le versement d’un dépôt de garantie complémentaire est réputée non écrite ce qui justifie la restitution de la somme versée en surplus.

[P] [G], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand :

— de débouter [S] [N] de l’ensemble de ses prétentions

— de condamner [S] [N] au paiement de la somme d’un euro de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral

— de condamner [S] [N] au paiement de la somme de 5 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, il affirme qu’il a constaté des dégradations dans l’appartement lors de la restitution des clés et en déduit qu’il était fondé à conserver, au moins partiellement, le dépôt de garantie. Sur ce point, [P] [G] précise que le montant des réparations locatives s’élève à 910,73 euros de sorte qu’il avait l’obligation de restituer la somme de 129,27 euros (1040 au titre du dépôt de garantie versé – 910,73 au titre du montant des réparations locatives = 129,27 euros).

S’agissant du trop-perçu au titre du dépôt de garantie, il explique qu’il a sollicité le paiement d’une somme supplémentaire en contrepartie des équipements non obligatoires mis à la disposition du locataire (notamment le lave-linge, la télévision ou encore la machine à café). A cet égard, [P] [G] ajoute qu’il souhaitait proposer un loyer raisonnable aux locataires et qu’il a donc fait le choix valoriser ces équipements par l’intermédiaire du versement d’un dépôt de garantie complémentaire.

En ce qui concerne sa demande indemnitaire, [P] [G] prétend que [S] [N] n’a jamais résidé dans le logement et que celui-ci a été, en réalité, occupé à sa soeur ([R] [N]). Or, il indique qu’il n’a jamais donné son accord pour une sous-location et rappelle que l’article 11.2 du contrat de bail interdit ce type de pratique. Dans ce contexte, il estime être fondé à solliciter une indemnisation à hauteur d’un euro en réparation de son préjudice moral.

MOTIFS DE LA DECISION

[P] [G] s’étant présenté à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, l’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il apparaît que les clés du logement ont été remises au bailleur le 31 mars 2023 et qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été réalisé de sorte que, sauf preuve contraire, [S] [N] est présumée avoir restitué le logement en bon état de réparations locatives. Or, il y a lieu de constater que [P] [G] n’apporte aucun élément permettant d’imputer des dégradations à [S] [N]. En effet, il convient de préciser que les photos versées aux débats sont dépourvues de force probante étant donné qu’elles ne sont pas datées et qu’il n’est pas possible de déterminer si elles ont prises dans le logement objet du contrat. De même, si l’attestation d'[F] [O] (locataire de [P] [G]) indique que [P] [G] nettoyait l’appartement lors de son entrée dans les lieux (à savoir le 1er avril 2023), il n’en demeure pas moins que cette pièce est insuffisante pour établir la nécessité de ces travaux d’entretien au regard de l’état de l’appartement lors du départ de [S] [N]. Par ailleurs, [P] [G] ne peut pas se prévaloir du comportement de [S] [N] lors de la remise des clés pour justifier de l’absence de réalisation de l’état des lieux de sortie. En effet, il est constant que, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie peut être établi par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus dilligente lorsqu’il n’a pas été possible de l’effectuer amiablement.

Il en résulte que [P] [G] n’apporte pas la preuve de l’existence de dégradations imputables à [S] [N] et que, par voie de conséquence, il avait l’obligation de restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés soit le 31 mai 2023.

S’agissant de l’indemnité sollicitée au titre de la majoration légale, il apparait que le retard de restitution du dépôt de garantie était de quatre mois au jour de la clôture des débats. Dès lors, la somme dûe au titre du défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais est égale à 112 euros (4 X 10% de 280 euros).

En conséquence, [P] [G] sera condamné à payer à [S] [N] la somme de 560 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et la somme de 112 euros au titre de la pénalité de retard.

Sur la demande en restitution du trop-perçu de dépôt de garantie

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non-écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

L’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal dans les logements meublés.

En l’espèce, il apparait que les parties ont conclu un contrat relatif à un logement meublé de sorte que, conformément aux dispositions susvisées, le bailleur n’avait pas la possibilité de solliciter le paiement d’une somme supérieure à deux mois de loyer pour le dépôt de garantie. Or, l’article 8 du contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 560 euros (soit deux mois de loyer) et d’une somme supplémentaire à hauteur de 500 euros afin de garantir certains équipements du logement. Ainsi, il n’est pas contestable que cette stipulation contractuelle impose au locataire de verser une somme en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui implique que, par application des dispositions de l’article 4 de cette même loi, celle-ci doit être réputée non écrite.

En conséquence, [P] [G] sera condamné à payer à [S] [N] la somme de 480 euros au titre du trop-perçu versé en application de la clause réputée non écrite du contrat de bail, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2023.

Sur la demande de condamnation de [P] [G] au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts

La demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de [S] [N] au paiement de la somme d’un euro de dommages et intérêts

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a été signé par [S] [N] et que le logement a été occupé par une tierce personne (à savoir [R] [N]). En outre, il n’est pas justifié de l’accord du bailleur pour une telle cession de bail ce qui implique que celui-ci est fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice moral en lien avec ce manquement.

En conséquence, [S] [N] sera condamnée à verser à [P] [G] la somme d’un euro de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

[P] [G], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 400 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [P] [G] à payer à [S] [N] la somme de 560 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

CONDAMNE [P] [G] à payer à [S] [N] la somme de 112 euros au titre de la pénalité de retard

CONDAMNE [P] [G] à payer à [S] [N] la somme de 480 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023

CONDAMNE [S] [N] à payer à [P] [G] la somme d’un euro de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

CONDAMNE [P] [G] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNE [P] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

Ainsi fait, jugé et mis à la disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection